Cos'è la muffa?
Le muffe sono tipi di funghi, un gruppo di organismi che include lieviti, funghi e funghi.
Le forme sono diffuse e possono essere trovate all'interno e all'esterno degli edifici. Ci sono migliaia di diverse specie di muffe. Questi organismi si riproducono creando e distribuendo spore. La muffa richiede umidità e ossigeno per crescere. Si trova spesso in aree in cui l'acqua si è infiltrata a causa di un tubo che perde, un fondotinta umido, condensa su superfici fredde (come attrezzature di refrigerazione), cattiva circolazione dell'aria o sfiato difettoso.
Che cosa è la muffa "tossica"?
Il termine "muffa tossica" è stato reso popolare dai media alla fine degli anni '90. È diventata una sensazione mediatica nel 2001, quando una coppia del Texas ha vinto $ 32 milioni in una causa legata alla muffa contro l'assicuratore di casa. Tuttavia, l'enorme riconoscimento ha avuto poco a che fare con la tossicità delle muffe. I danni che la coppia ha ricevuto erano per danni alla proprietà causati da tubi che perdono , non lesioni corporali . Mentre i querelanti sostenevano che lo stampo li aveva fatti ammalare, non erano in grado di dimostrare una relazione diretta tra i loro problemi di salute e la muffa.
Il premio di $ 32 milioni è stato successivamente ridotto a poco più di $ 4 milioni.
Il termine "muffa tossica" è un termine improprio, secondo il CDC, poiché gli stampi stessi non sono tossici. Tuttavia, alcune muffe producono spore o tossine che possono essere dannose per l'uomo. Le persone che hanno allergie, problemi respiratori o un sistema immunitario indebolito hanno maggiori probabilità di avere reazioni da plasmare rispetto alle persone senza queste condizioni.
Anche i bambini e gli anziani possono essere più vulnerabili. Reazioni avverse alle muffe possono verificarsi immediatamente dopo l'esposizione o possono essere ritardate.
Responsabilità delle imprese
Le aziende possono essere ritenute responsabili per lesioni o danni subiti da inquilini, clienti, dipendenti o altri a causa di muffa. Alcuni tipi di aziende sono più vulnerabili rispetto alle altre. Questi includono proprietari terrieri , amministratori di proprietà, imprenditori edili, architetti e ingegneri strutturali.
I proprietari terrieri sono obbligati secondo la legge comune (e molte leggi statali) a mantenere la proprietà in affitto in condizioni abitabili. Ciò significa che l'edificio deve essere sicuro in cui vivere. Se un edificio residenziale sviluppa un'infestazione di muffa, il proprietario può essere responsabile nei confronti degli inquilini per eventuali lesioni o danni subiti a causa dello stampo. I gestori di edifici hanno obblighi simili come proprietari terrieri in quanto agiscono per conto dei proprietari.
Le leggi riguardanti i proprietari di immobili commerciali sono meno rigorose. Questo perché gli inquilini commerciali di solito sono più sofisticati degli inquilini residenziali nella negoziazione con i proprietari terrieri. In genere gli edifici commerciali non devono essere abitabili, ma alcuni stati richiedono che siano adatti all'uso previsto. In alcuni casi, un inquilino commerciale potrebbe essere in grado di dimostrare che un edificio contaminato da muffa non è idoneo all'uso per il quale era destinato.
Gli appaltatori possono essere citati in giudizio quando gli edifici costruiti o ristrutturati hanno sviluppato perdite d'acqua che hanno favorito la crescita di muffe. I semi di stampo contro gli appaltatori sono in genere basati su una delle seguenti affermazioni:
- Materiali impropri: l'appaltatore ha utilizzato il tipo sbagliato di materiali. Ad esempio, l'appaltatore non ha utilizzato i giusti materiali impermeabilizzanti per impedire la fuoriuscita di un edificio.
- Tecniche improprie: l'appaltatore ha utilizzato i materiali giusti ma li ha installati in modo improprio. Ad esempio, un programma di installazione di finestre ha utilizzato il flash appropriato ma non lo ha collegato correttamente al davanzale della finestra.
- Danni durante la costruzione: l'appaltatore ha causato danni durante il processo di costruzione che ha provocato infiltrazioni d'acqua e successiva muffa. Ad esempio, un roofer ha danneggiato accidentalmente una bocca durante l'installazione di un nuovo tetto. L'acqua fuoriesce attraverso la bocca, causando un'infestazione di muffa.
Architetti e ingegneri strutturali sono soggetti a cause legali basate su accuse di progettazione impropria di un edificio o dei suoi componenti. I richiedenti possono sostenere che il design difettoso ha permesso all'umidità di entrare o accumularsi nell'edificio. L'umidità favoriva la crescita della muffa, che feriva il richiedente o danneggiava la proprietà del richiedente.
Responsabilità dei datori di lavoro
I datori di lavoro sono obbligati secondo la legge comune a fornire un posto di lavoro sicuro per i dipendenti. Sono inoltre richiesti dalla legge sulla sicurezza e la salute sul lavoro per fornire un luogo di lavoro privo di pericoli riconosciuti che possano causare gravi danni ai dipendenti.
Poiché gli effetti sulla salute della muffa non sono ben compresi, non ci sono norme federali per le concentrazioni di muffa nell'aria o le sue spore. L'OSHA ha pubblicato un bollettino sulla sicurezza sullo stampo. Questo documento è destinato ai gestori di edifici ma può essere utile per qualsiasi datore di lavoro che cerca informazioni sulla muffa.
Prevenzione
Il modo più efficace per evitare le mute è quello di impedire che la muffa cresca in primo luogo. I proprietari degli edifici dovrebbero fare un'ispezione annuale per verificare la presenza di perdite, condensa, guarnizioni difettose intorno a finestre e porte, scarso drenaggio intorno alle fondamenta e altre fonti di umidità. Anche i sistemi di ventilazione dovrebbero essere controllati.
La muffa può crescere su un'ampia varietà di sostanze organiche, inclusi legno, carta, terra, cartongesso e stoffa. Ecco alcuni segni che la muffa può esistere o diventare un problema in futuro:
- La costruzione o il contenuto hanno subito danni da acqua
- I materiali da costruzione sono stati bagnati per più di 48 ore
- L'edificio presenta problemi di umidità, come tubi che perdono o finestre che perdono
- Odore di muffa o muffa
- L'edificio è stato recentemente ristrutturato o viene utilizzato per uno scopo diverso
Assicurazione di responsabilità civile generale
In passato, le aziende potevano proteggersi contro i sinistri di muffa acquistando un'assicurazione di responsabilità civile generale . Il modulo standard di copertura della responsabilità ISO non esclude specificamente lo stampo. Contiene un'esclusione dall'inquinamento, ma l'esclusione viene raramente applicata alle richieste di muffa. Gli assicuratori hanno avuto difficoltà a convincere i tribunali che la muffa si qualifica come inquinante .
Dal momento che non possono fare affidamento sull'esclusione dall'inquinamento per precludere le richieste di muffa, gli assicuratori spesso associano l'esclusione di funghi o batteri alla polizza. Molti assicuratori utilizzano un'esclusione molto ampia pubblicata da ISO. Questa esclusione consiste di due parti, A e B. La Sezione A si applica alle lesioni personali e ai danni alla proprietà , e la sezione B si applica alle lesioni personali e pubblicitarie .
La Sezione A esclude qualsiasi lesione corporale o danno alla proprietà risultante dall'esposizione o dal contatto con funghi o batteri all'interno o all'interno di un edificio o dei suoi contenuti. (I batteri sono esclusi perché alcuni batteri usano la muffa come fonte di cibo.) L'esclusione contiene una clausola di causalità anticoncorrenziale . Questa clausola elimina la copertura per eventuali lesioni o danni che coinvolgono funghi o batteri, anche se un'altra causa o evento coperto dalla politica ha contribuito alla lesione o al danno. La Sezione A esclude inoltre qualsiasi perdita, costo o spesa derivante dalla pulizia o dal risanamento dello stampo.
Assicurazione ambientale
Le aziende possono proteggersi dalle rivendicazioni di stampo di terzi acquistando un'assicurazione di responsabilità ambientale (inquinamento). Le politiche ambientali coprono i reclami di terzi che derivano da "condizioni di inquinamento". Le politiche variano ampiamente e alcune (ma non tutte) le forme di copertura. Se desideri maggiori informazioni sull'assicurazione sulla responsabilità ambientale, consulta il tuo agente o broker .