Suggerimenti per una vendita rapida e redditizia
lavoro d'ufficio
Conto entrate e uscite: si desidera assicurarsi di avere tutte le informazioni finanziarie in ordine prima di mettere in vendita la proprietà in affitto.
La preparazione di una relazione sulle entrate e sulle spese fornirà a te ea qualsiasi potenziale acquirente un'immagine migliore del valore della tua proprietà.
Entrate: incluse in questo rapporto entrate e uscite, si desidera registrare tutte le entrate ricevute dalla proprietà su base mensile e annuale. Questo potrebbe includere i canoni di affitto mensili dell'affittuario, così come eventuali canoni di affitto aggiuntivi dai parcheggi, l'uso di lavatrici e asciugatrici o i pagamenti se si è abbastanza fortunati da avere un tabellone per le affissioni o il cellulare sulla vostra proprietà.
Spese: il rapporto entrate e uscite deve includere anche il denaro che stai spendendo per l'anno. Questo potrebbe includere:
- Tasse di proprietà
- Pagamenti assicurativi
- Spese di acqua e fognature: se sei responsabile per le utenze.
- Spese di elettricità: se si è responsabili per le utenze.
- Spese di gas: se sei responsabile per le utenze.
- Spese di olio: se sei responsabile per le utenze.
- Manutenzione : la maggior parte degli investitori e / o agenti immobiliari stimano una percentuale per la manutenzione. Tradizionalmente, questo importo è pari al 5% del reddito operativo lordo . I costi di manutenzione variano in base alle dimensioni della proprietà, all'età della proprietà e alla quantità di spazio esterno. Può includere cose come costi paesaggistici, costi per riparare o sostituire apparecchi obsoleti o guasti, serrature delle porte, finestre, piastrelle incrinate, perdite idrauliche, perdite del tetto o inferriate traballanti.
- Costo di posto vacante: la maggior parte degli investitori rappresenterà anche un fattore di posto vacante. A seconda del tipo di proprietà, è possibile aspettarsi che questo numero sia compreso tra il 5 e il 10% del reddito operativo lordo. I costi di locazione possono includere costi per la commercializzazione della proprietà , come la collocazione di annunci per il noleggio e i costi per tenere la proprietà , come le tasse e l'assicurazione.
Raccogliere documenti relativi a entrate, spese e gestione della proprietà
Elementi del rapporto entrate e uscite: prima di mettere in vendita la proprietà in affitto, è necessario trovare le copie cartacee degli articoli inclusi nel rapporto entrate e uscite. Volete raccogliere queste dichiarazioni dall'anno precedente. Questo può includere tutte le bollette, le dichiarazioni di assicurazione, le tasse di proprietà, i pagamenti dei mutui, i pagamenti degli affitti, i costi di manutenzione e così via.
Dovresti scansionare tutte queste ricevute nel computer in modo da averne anche una copia digitale. Ciò renderà più semplice inviare un articolo a un potenziale acquirente, un avvocato o un agente immobiliare, se richiesto, poiché sarà già disponibile elettronicamente.
Copie di tutti i contratti di locazione applicabili: è necessario raccogliere le copie di tutti i contratti di affitto per gli inquilini attuali. Questo verrà utilizzato per verificare il pagamento dell'affitto corrente , nonché la durata del contratto di locazione.
Elenco di eventuali miglioramenti recenti alla proprietà: dovresti mettere insieme un elenco di eventuali miglioramenti apportati alla proprietà negli ultimi anni. Ad esempio, hai costruito un nuovo tetto, sostituito la fornace o rinnovato la cucina? Dovrai anche includere la data approssimativa in cui il lavoro è stato svolto e possibilmente il valore approssimativo del miglioramento.
Nel tuo elenco di miglioramenti, ti consigliamo di aggiungere aggettivi descrittivi. Ad esempio, invece di dire, cucina rinnovata, può essere più attraente dire, cucina ristrutturata, compresi armadi stile grigio shaker, granito bianco polare e backsplash della metropolitana smussato.
Inoltre, dovresti anche trovare una prova del lavoro svolto. Questo potrebbe essere copie di fatture, contratti per il lavoro o altre entrate.
Spesso, l'agente immobiliare utilizzerà questa lista di miglioramenti quando mette insieme i dettagli dell'elenco per la tua proprietà. Pertanto, questa lista dovrebbe essere il più completa possibile.
Copie di permessi: la prima cosa che vorrai fare è assicurarti che non ci siano permessi aperti sulla tua proprietà. A seconda della tua città, puoi fare questa richiesta di persona, al telefono o online. Questa è nota come richiesta di record pubblico aperta.
Se ci sono permessi aperti sulla proprietà, è probabile che dovrai chiuderli prima della vendita. Dovrai determinare quali lavori devono essere completati, assumere un appaltatore autorizzato per completare il lavoro, poi far uscire un ispettore dalla città e verificare che il lavoro sia stato eseguito in modo che possano chiudere il permesso.
Dovresti raccogliere o ottenere copie di tutti i permessi per qualsiasi lavoro che sia mai stato completato sulla proprietà. La tua città dovrebbe essere in grado di fornirti copie di tutti i permessi registrati per la proprietà.
Determina il potenziale di profitto
Dovresti valutare le tue finanze per ottenere un ballpark di quanti soldi potresti potenzialmente fare se vendi la tua proprietà.
1. Quanto devi al tuo mutuo? Hai qualche penalità per il pagamento anticipato?
2. Conoscere i costi di chiusura che ti saranno responsabili durante la vendita della tua proprietà. Ciò potrebbe includere una tassa di trasferimento immobiliare in vendita, la commissione di agente immobiliare in vendita, le tasse di registrazione e le spese legali.
3. Sapere quale sia la base fiscale per la proprietà in modo che tu sappia quanto in tasse devi pagare. Parla con il tuo commercialista per determinare qual è la tua base fiscale.
In generale, la vostra base saranno tutte le spese che sono state spese nella proprietà che non sono state ammortizzate in un determinato anno, come il prezzo di acquisto, i costi di chiusura e i miglioramenti, meno quanto avete cancellato in ammortamento nel corso degli anni.
4. Scopri qual è il valore di mercato approssimativo della tua proprietà. Dovresti trovare due o tre proprietà comparabili che sono state vendute nella tua zona nell'ultimo anno. Puoi utilizzare questi numeri per avere un'idea approssimativa della fascia di prezzo in cui la tua proprietà dovrebbe essere venduta.
5. Prendi il valore di mercato approssimativo della tua proprietà, meno l'importo che hai lasciato sul tuo mutuo, meno i costi di chiusura della vendita della tua proprietà per determinare quanti soldi ti lasceresti andare in vendita.
6. Devi quindi determinare quanti soldi dovrai pagare in tasse sulle plusvalenze. Per fare ciò prenderai il prezzo di vendita della tua proprietà meno la base imponibile che hai calcolato. Questo importo determinerà ciò che devi per le tasse sulle plusvalenze. Assicurati di parlare con il tuo commercialista, perché ci possono essere scenari in cui vai via con pochi soldi in vendita, ma devi molto di più in tasse sulle plusvalenze a causa di ammortamenti di ammortamento prese in tutta la proprietà della proprietà.
Manutenzione
Manutenzione differita: prima della vendita, vorrai che il tuo immobile sia il più bello possibile. Questo è il momento di affrontare eventuali problemi di manutenzione che hai rimandato. Ciò può includere la verniciatura di aree comuni, il miglioramento del paesaggio o il ricorso al marciapiede, la riparazione di servizi igienici in esecuzione o gocciolamenti minori nei rubinetti.
Miglioramenti di capitale : è inoltre necessario determinare se vale la pena di completare eventuali miglioramenti di capitale prima della vendita. Il miglioramento produrrà un rendimento maggiore di quanto costi? Ad esempio, sei in grado di mettere un tetto nuovo sulla proprietà per meno del tasso di mercato?
Ha senso investire più denaro nella proprietà? Se non apporti tali miglioramenti, ridurrà la possibilità di vendita? Un tetto difettoso, una piattaforma in decomposizione o buchi nei muri scoraggiare qualcuno dall'acquisto della proprietà?
Suggerimenti generali
Notifica agli inquilini: quando la proprietà in affitto è effettivamente sul mercato, i potenziali acquirenti dovranno essere in grado di inserire almeno un'unità di noleggio quando stanno visualizzando la proprietà. Dovrai quindi determinare come e quando notificare agli inquilini che stai mettendo in vendita la proprietà. A seconda delle dimensioni della tua proprietà, potresti non dover notificare a tutti gli inquilini la tua intenzione di vendere la proprietà. Dovrai solo notificare agli inquilini i cui appartamenti desideri mostrare ai potenziali acquirenti.
A volte gli inquilini hanno paura quando sentono che la proprietà sta salendo in vendita. Si preoccupano di essere spostati quando viene venduto. Si preoccupano anche di come un nuovo proprietario gestirà la proprietà. Alcuni inquilini useranno anche questo come un'opportunità per sfogare contro il proprietario per questioni ragionevoli e irragionevoli, quindi fai attenzione a permettere agli inquilini di interagire con i potenziali acquirenti.
Riempi tutti i posti vacanti: Prima della vendita, avrai il 100% di occupazione nella tua proprietà. Se si dispone di un posto vacante, non tagliare gli angoli per cercare di riempire rapidamente il posto vacante. Assicurati di seguire ancora il processo di screening completo .
Se la tua proprietà non vende rapidamente, sarai bloccato con qualsiasi inquilino che inserirai nella proprietà. Inoltre, non si desidera mettere inquilini problematici nella proprietà che possono danneggiare la proprietà in un momento in cui ha bisogno di apparire al meglio. È meglio avere un'unità libera di una che è occupata da un cattivo inquilino.
Interview Realtors : Avrai bisogno di trovare un agente immobiliare per elencare la vostra proprietà in affitto con. Se hai già un agente immobiliare con cui hai lavorato in passato e ti senti a tuo agio, allora sei pronto.
Altrimenti, dovrai intervistare diversi agenti immobiliari. È importante cercare agenti immobiliari specializzati nel tipo di proprietà e l'area in cui si sta vendendo. Case unifamiliari o condomini potrebbero non avere bisogno di qualcuno così specializzato, ma per una famiglia multifamiliare, una proprietà al dettaglio, una proprietà mista o altri investimenti più unici, si desidera cercare qualcuno che abbia successo vendendo il tipo di proprietà che si sta tentando di vendere. Pensa allo stesso modo in cui gli avvocati si specializzano in alcune aree come il divorzio, l'appello fiscale o il diritto societario.
Quando metterlo sul mercato? Gli investimenti immobiliari non seguono le stesse regole della vendita di abitazioni primarie a proprietari di case. Il normale mercato immobiliare è più forte in primavera, poiché le famiglie stanno cercando di entrare nelle loro nuove case prima del nuovo anno scolastico.
In generale, è possibile mettere in vendita una proprietà di investimento in qualsiasi momento dell'anno. Potresti vedere un'attività inferiore durante le vacanze o nel periodo estivo.