La mancata anticipazione della perdita dei ricavi da locazione dovuta alle unità vacanti e il mancato pagamento del canone di locazione determineranno una perdita di redditività nel reddito dei vostri clienti che producono investimenti immobiliari.
Aiutando i clienti a determinare l'idoneità di un acquisto, assicurarsi che la loro due diligence includa una stima della vacanza e della perdita di credito. Si può essere sicuri che la maggior parte dei creditori terrà conto anche di questo.
- Determinare una percentuale attesa di perdita a causa di vacanza e mancato pagamento controllando quella di proprietà comparabili e la recente perdita subita dalla proprietà del soggetto.
Il posto vacante dell'anno scorso e la perdita di credito dalla proprietà in oggetto potrebbero essere stati il 3% del reddito operativo netto. Altre proprietà comparabili hanno registrato una media del 4%. Scegli un valore nel mix, diciamo 3,60%.
- Adegua i tuoi redditi operativi netti per l'anno prossimo a fronte di eventuali aumenti dell'affitto previsti. Se si prevede un aumento del 5% dell'affitto e il reddito operativo netto quest'anno è di $ 44.000, allora:
$ 44.000 X 1,05 = $ 46,200
- Calcolare la perdita monetaria prevista per l'anno successivo a causa di posti vacanti e perdite su crediti:
$ 46,200 (utile netto d'esercizio) X 0,00360 (3,6%) stima di perdita = $ 1663,20.
Quello che ti serve:
- Calcolatrice
- Alcune stime di posti vacanti e percentuali di perdita di credito
Riduzione delle perdite di posto vacante
Non affitterai mai un immobile senza perdita di posti vacanti, poiché le persone si spostano, cambiano i loro obiettivi di vita e decidono solo di voler essere da qualche altra parte. Tuttavia, la perdita di posti vacanti può essere significativamente ridotta attraverso uno o più di questi approcci:
- Mercato per gli inquilini giusti: se stai pubblicizzando un affitto basso, e poi aumenti l'affitto, avrai delle vacanze veloci. Potresti voler pubblicizzare uno speciale per ottenere un buon inquilino in un'unità, ma quando il leasing è scaduto possono aspettarsi un'altra concessione.
- Mantieni una bella proprietà e commercializza questo fatto: mantieni le tue unità, fai riparazioni tempestivamente e assicurati che i tuoi inquilini abbiano un bel posto in cui vivere. Sono più propensi a rinnovare il leasing se sono felici con la proprietà.
- Mantenere rapporti e rapporti eccellenti con l'inquilino: anche se qualcosa si rompe, è probabile che un inquilino abbia una buona attitudine a riguardo se lo denuncia e prontamente si prende cura di esso. Rendi più facile per loro parlarti dei problemi e poi occuparti di loro felicemente.
- Affittuari incentivanti per rinnovare il leasing: Calcola quanto ti costerà pulire, ridipingere e preparare un'unità per un nuovo inquilino, quindi aggiungere spese di marketing e di applicazione / intervista. Se un inquilino è bravo e paga in tempo, offri loro un incentivo uguale a quello che spenderesti se se ne andasse e potresti semplicemente tenerli.
- Esegui procedure dettagliate accurate e complete: quando un inquilino si sta muovendo, avere un modulo dettagliato e scattare foto delle condizioni dell'unità. Quando escono, fanno la stessa cosa. Avere una chiara definizione della normale "usura" nel contratto di locazione, e prendere eventuali danni superiori a quel livello dal loro deposito cauzionale.
Riduzione del mancato pagamento dell'affitto
Tutto ciò riguarda la prevenzione, in quanto non si può forzare qualcuno a pagare l'affitto se non ce l'ha o non vuole pagarlo. Il fatto è che nella maggior parte dei casi un inquilino che è a rischio di mancato pagamento avrà una storia passata di problemi di mancato pagamento o di credito.
Una volta ottenuto quello che sembra essere un candidato titolare valido, e possibilmente hanno pagato una tassa di iscrizione non rimborsabile, si paga per un controllo di credito e di sfondo. Questo dovrebbe darti l'avvertimento di inquilini ad alto rischio che hanno una storia di pagamento rischiosa.
Queste sono le spese per fare affari in investimenti immobiliari locativi.
Ma, come in qualsiasi altra attività, puoi prendere provvedimenti per tagliare le tue spese.