Se stai pensando di investire in immobili in affitto , c'è un sacco di ricerche da fare. Dovresti anche essere sicuro di essere adatto ad essere un proprietario e di avere il tempo di gestire le proprietà. Tuttavia, a parte questo per ora, quello che vogliamo fare qui è esaminare il modo in cui una proprietà genera flusso di cassa dalle operazioni di noleggio .
Per il nostro esempio, utilizzeremo un fourplex, con tutte e quattro le unità destinate al noleggio a tempo pieno. Questo è un semplice calcolo del flusso di cassa per illustrare il potenziale del settore immobiliare come investimento. Fondamentale per questo, come per la maggior parte degli investimenti, è un acquisto intelligente e ben studiato sul front end. Supponiamo per il nostro esempio che questo acquirente abbia fatto le sue ricerche e fatto un buon acquisto sul nostro quadruplo. Ecco i dettagli di acquisto e noleggio:
- Il prezzo di acquisto del quadrilatero è di $ 325.000.
- Il compratore pone il 20% in meno o $ 65.000, finanziando $ 260.000.
- Il prestito a 30 anni è del 6,5%, con pagamento di Principle / Interest di $ 1,643 al mese.
- Le tasse e l'assicurazione all'acquisto sono $ 3.600 / anno, per un pagamento totale di $ 1.943 al mese.
L'acquirente ha fatto le sue ricerche e vede una domanda fissa di noleggio per queste unità, che rimangono tutte occupate la maggior parte del tempo. Tuttavia, per essere prudenti nei loro calcoli, verrà calcolato un rischio del 6% di posto vacante e di mancato pagamento per anticipare il flusso di cassa reale .
Le unità sono tutte identiche e affittano per $ 900 al mese ciascuna. Vediamo come il nostro calcolo si rompe:
- Il reddito da locazione lordo è di $ 900 x 4 x 12 mesi, o $ 43.200 all'anno.
- I pagamenti sono $ 1,943 X 12 = $ 23,316 all'anno.
- Le spese di riparazione del proprietario precedente hanno una media di $ 1.700 all'anno.
- La perdita di posti di lavoro e di credito è stimata al 6% degli affitti o a $ 2.592 all'anno.
- Il proprietario spende circa $ 400 ogni anno in spese varie e pubblicitarie e gestisce la proprietà da solo.
Quelli sono gli elementi operativi di base che entrano nel nostro calcolo del flusso di cassa . Prendiamo il nostro calcolo per i profitti:
- Reddito locativo - Perdita di posto vacante - Pagamenti - Spese = Flusso di cassa
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 al mese in un flusso di cassa positivo.
Analizzando il tuo rendimento come " denaro contante investito", dividerai il tuo investimento in contanti effettivo di $ 65.000 in un rendimento annuo in contanti, o $ 15.192. Questo è un rendimento del 23% sul tuo denaro investito! Ci sono pochi investimenti là fuori che producono questo tipo di rendimento.
Il flusso di cassa è una funzione di moltissimi input, e uno o più di essi possono cambiare e danneggiare o migliorare il flusso di cassa. Alcuni sono influenzati dal mercato e dall'economia. Se un importante datore di lavoro locale si chiude o si sposta, la domanda di immobili in affitto può precipitare durante la notte. Questo è qualcosa che non puoi controllare, ma si spera che eviterai facendo la dovuta diligenza sulla salute e sui piani dei datori di lavoro locali. Se sono sani e redditizi con un contratto di locazione di lunga durata recentemente rinnovato, probabilmente sei in buona forma.
Altri fattori fuori dal vostro controllo sono le tasse immobiliari e l'assicurazione di proprietà.
Le tasse e i premi possono aumentare, aumentando i costi operativi e riducendo il reddito operativo e il flusso di cassa. Questi fattori negativi possono essere compensati con altri fattori sui quali hai un certo controllo. È possibile trovare modi per ridurre i costi di marketing, gestione e manutenzione. Naturalmente, se il mercato degli affitti è forte, puoi aumentare gli affitti. È un equilibrio delicato, in quanto ciò può aumentare i posti vacanti. La perdita di reddito da parte di unità più libere può facilmente eliminare qualsiasi guadagno derivante dall'aumento delle rendite.
Controlla il resto di questa serie di investimenti immobiliari in affitto per vedere gli altri modi in cui questa proprietà di esempio fornisce tasse e altri incentivi e resi.