Oltre al calcolo del rendimento del patrimonio netto del primo anno , un investitore immobiliare potrebbe voler conoscere il suo rendimento sul capitale proprio come previsto per gli anni futuri o come registrato dopo il primo anno.
Ciò potrebbe essere importante, dal momento che una volta che la proprietà è stata apprezzata e il mutuo è stato pagato in qualche modo, l'importo del capitale investito a quel punto potrebbe essere meglio utilizzato altrove se l'attuale rendimento del capitale proprio è basso.
- Difficoltà: facile
- Tempo richiesto: 10 minuti
Ecco come
- Ottieni il più preciso possibile una stima del valore corrente o previsto della proprietà. Per questo esempio, utilizzeremo $ 510.000 come valore della proprietà.
- Determinare il pagamento del mutuo. Per il nostro esempio, supponiamo che il saldo del mutuo sia $ 375.000.
- Quindi calcolare il flusso di cassa dopo le imposte (CFAT) . Useremo $ 17.000.
- Il nostro Return on Equity è il CFAT / (Value - Payoff):
$ 17.000 / ($ 510.000 - $ 375.000) = .126 o 12.6% è il nostro ritorno sull'equità
Suggerimenti
- In questo esempio, il rendimento del capitale netto sembra grande rispetto ai tassi di interesse prevalenti. Tuttavia, se il mutuo fosse stato pagato di più e il valore fosse aumentato, il risultato avrebbe potuto essere la metà o il 6%.
In tal caso, è possibile che vendere la proprietà e investire in un'altra sarebbe più saggio a causa di un ROE migliore sulla nuova proprietà.
Rivediamo il ROI nell'investimento immobiliare locativo
Ci sono alcune ottime ragioni per le quali gli investitori scoprono che spostare le attività dai mercati azionari e obbligazionari agli immobili può aumentare notevolmente il loro ROI, Return on Investment.
Diamo un'occhiata a ciò che rende il settore immobiliare così redditizio:
- Insurable: è un bene tangibile che assicuri effettivamente contro la perdita. Se è danneggiato o distrutto, vieni ricompensato. Se possiedi azioni azionarie e la società va in bancarotta o ci sono cattive notizie sugli utili e i tuoi prezzi azionari collassano, sono le interruzioni.
- Finite: possono continuare a stampare e emettere azioni in una società, ma nel mondo ci sono così tanti immobili. Sì, puoi costruire qualcosa su di esso, ma è ancora un unico pezzo di terra per sempre unico.
- Vantaggi fiscali dei guadagni in conto capitale: il profitto quando le azioni vengono vendute viene realizzato nell'anno in cui viene venduto, senza eccezioni. È possibile utilizzare il 1031 Tax Deferred Exchange dall'IRS per rinviare le imposte sulle plusvalenze sugli utili derivanti dalla vendita di investimenti immobiliari. In effetti, puoi differirlo per sempre! Se hai incrementato il tuo portafoglio nel corso degli anni utilizzando correttamente le 1031 Borse, non hai pagato alcuna imposta sulle plusvalenze. Se dovessi morire, i tuoi eredi erediteranno la proprietà al suo attuale valore incrementato e tutti questi guadagni in conto capitale andranno via! Sì, puoi in qualche modo portarlo con te.
- Flusso di cassa e ritorni di apprezzamento: gli immobili nel tempo hanno dimostrato di aumentare di valore, anche se ci sono dei singhiozzi lungo la strada. Quindi, possedere una proprietà in affitto, stai acquisendo azioni attraverso l'apprezzamento e lo affidi ai costi per un flusso di cassa mensile positivo.
- Crescita dell'equity attraverso il pagamento dell'ipoteca : pagate quel pagamento ipotecario ogni mese, e una parte di esso va all'equity. Stai costruendo un valore patrimoniale contro il quale puoi prendere a prestito a tassi molto vantaggiosi.
- Deduzioni di grandi spese: è possibile detrarre la gestione, la manutenzione e le spese operative, nonché le imposte immobiliari contro il reddito o anche il reddito derivante da altri investimenti.
- L'ammortamento è un dono: puoi deprezzare il valore della struttura (non terra) in 27,5 anni. Non si tratta di denaro speso, ma ogni anno si ottiene una svalutazione da un dollaro all'altro contro il reddito da ammortamento.
- Grande leva finanziaria a basso rischio: utilizzando i mutui, è possibile sfruttare l'80% o più del costo di acquisto di una proprietà in affitto. Perché spendere $ 200.000 per comprare una casa in contanti quando puoi comprarne quattro con acconti e mettere quei quattro flussi di cassa in banca ogni mese?