Se due proprietà sono simili, quella che produrrà il miglior rendimento del primo anno potrebbe essere il migliore investimento a breve termine. Per scoprirlo, è necessario determinare il flusso di cassa dopo le tasse .
Per questo esempio, supponiamo un CFAT di $ 11.000. Il denaro investito nell'acquisizione della proprietà, ad esempio come acconto rappresenta la parte successiva dell'equazione. Diciamo che l'acquirente ha messo giù $ 170.000. Dobbiamo quindi dividere il CFAT con il denaro investito per calcolare il rendimento del capitale netto:
$ 11.000 / $ 170.000 = 0,05 o 6,5%
È possibile utilizzare un calcolatore finanziario immobiliare per verificare la matematica per questo e altri calcoli quando si acquista una proprietà.
Investimenti immobiliari locativi - Non solo sui numeri
Dal momento che il mercato immobiliare e il crollo dei mutui sono iniziati alla fine del 2006, l'edilizia abitativa si è in qualche modo ripresa, sebbene le vendite non siano ancora a livelli pre-incidente. Gli acquirenti di case per la prima volta sono ancora fuori dal mercato per la maggior parte. L'economia e le loro prospettive di lavoro sono una delle ragioni. Un altro è che stanno a casa con i genitori più a lungo, anche dopo la laurea.
I baby boomer non vendono le loro case a un tasso storico, in parte perché hanno i loro figli ancora in casa, ma anche a causa dell'economia e dei prezzi delle case a causa di scorte basse.
I prezzi delle case sono aumentati, ma per lo più a causa del maggior numero di acquirenti sul mercato con scorte basse da vendere.
Cosa significa tutto questo? Significa che ci sono un sacco di affittuari là fuori. La domanda di noleggio è cresciuta e gli affitti sono aumentati allo stesso tempo. È stato un grande mercato per gli investitori immobiliari in affitto negli ultimi anni ed è ancora abbastanza buono.
La sfida più grande ora è trovare occasioni, soprattutto se si desidera affittare proprietà.
Il sorteggio è ancora forte, tuttavia, poiché gli investimenti immobiliari in affitto sono un ottimo strumento per costruire ricchezza. L'investitore immobiliare in affitto vuole principalmente due cose: 1) cash flow mensile positivo e 2) valore e apprezzamento azionario. Se il nuovo acquirente della casa in affitto si prende il tempo e gli sforzi per imparare come farlo nel modo giusto, possono essere sulla strada per un portafoglio di case che finanzieranno un pensionamento sontuoso.
Flusso di cassa e vantaggi
L'investimento immobiliare ottiene alcuni vantaggi non offerti al mercato azionario o agli investitori nel mercato obbligazionario . Interessi ipotecari, tasse e assicurazioni sono deducibili dal reddito da locazione. Si ottiene un ammortamento annuale per ammortamenti calcolato su 27,5 anni. Lo scambio differito fiscale 1031 può essere utilizzato per spingere in avanti le tasse sulle plusvalenze se le regole sono seguite per vendere una proprietà con un profitto e facendo rotolare il denaro in un'altra proprietà.
Con le spese operative anche deducibili, come riparazioni, manutenzione, raccolta rifiuti, acqua e fognature, spese di gestione, tasse, assicurazioni e altro, è facile vedere che gli investimenti immobiliari in affitto presentano alcuni grandi vantaggi rispetto ad altri tipi di beni.
Quindi, l'investitore immobiliare in affitto acquista bene, ottiene il mutuo e le spese sotto l'affitto mensile e ha un po 'di denaro da portare in banca ogni mese. I tassi di interesse in aumento non li infastidiscono, poiché il loro mutuo è fisso, ma disturba i potenziali acquirenti. Quindi, continuano a noleggiare, buono per gli investitori. Infatti, con l'aumentare della domanda di noleggio, è possibile aumentare gli affitti, quindi un flusso di cassa migliore.
Equity e Debt Pay-down
Durante il periodo di proprietà, le probabilità sono dimostrate storicamente per dirci che ci sarà un aumento del valore della proprietà. A parte un blip o due, i prezzi a lungo raggio aumentano. Inoltre, mentre paghi il pagamento del mutuo, stai anche costruendo equità . Quando decidi che è il momento di vendere, ci dovrebbe essere una ricompensa anche a questo scopo.