Il valore equivale al risultato operativo netto diviso per il cap rate
Se sei un investitore immobiliare e stai pensando di acquistare un immobile, una delle prime cose che vorrai fare è determinare non solo il valore di mercato di questa proprietà, ma anche i suoi ricavi e costi operativi.
Vi dirà se soddisfa i vostri obiettivi di flusso di cassa e redditività. E se stai iniziando, capire il cap rate è importante per la tua futura crescita del business.
Determinazione del valore della proprietà
Per prima cosa devi determinare il reddito operativo netto (NOI) della proprietà del soggetto che tu o il tuo cliente considerate. Il NOI di una proprietà in affitto è il suo affitto meno le sue spese. Se si tratta di un complesso di appartamenti, determinare il reddito da locazione netto dopo quello che costa mantenere.
Questo può essere un po 'una sfida perché idealmente, avrai bisogno delle dichiarazioni di entrate e uscite dalla proprietà che solo il proprietario attuale avrebbe. Ma puoi anche stimare il NOI moltiplicando il prezzo di vendita per il tasso di capitalizzazione.
Un esempio
Un progetto di appartamenti di sei unità potrebbe fruttare un profitto netto di $ 30.000 da affitti. Determina il tasso di capitalizzazione da una proprietà recente, comparabile, venduta. Ora dividere il reddito operativo netto per il tasso di capitalizzazione per ottenere il risultato del valore attuale della proprietà.
Diciamo che la tua proprietà comparabile è stata venduta per $ 250.000. Hai stabilito che il NOI della proprietà dopo aver detratto le spese applicabili è di $ 50.000. Dividi questo dal prezzo di vendita di $ 250.000. Hai un tasso di capitalizzazione di 0,2 o 20 percento.
Se si ipotizza un tasso di capitalizzazione del 20 percento. $ 30.000 diviso per il 20 percento è $ 150.000, che sarebbe il valore corrente della proprietà.
Altri strumenti
Tieni presente che questo non è l'unico metodo per calcolare i valori delle proprietà di reddito. È solo uno strumento nella scatola. I vari calcoli delle valutazioni e delle prestazioni finanziarie che gli investitori e i professionisti del settore immobiliare utilizzano nelle loro routine quotidiane hanno tutti un certo valore.
Ci sono libri pieni di calcoli complicati usati per valutare il patrimonio immobiliare e per determinare la performance degli investimenti immobiliari e la proprietà e le operazioni di affitto. La maggior parte degli investitori utilizza regolarmente solo una mezza dozzina di questi calcoli per investimenti immobiliari residenziali. Alcuni si applicano al commercio all'ingrosso, alcuni ai progetti fix-and-flip e altri ancora agli investimenti in affitto. Alcuni sono più utili all'investitore in affitto nel determinare la performance a lungo termine dei loro portafogli.
Investimenti immobiliari commerciali
Un livello completamente nuovo di matematica è coinvolto in investimenti immobiliari commerciali. Ci sono alcuni calcoli molto specializzati usati dagli istituti di credito per determinare se finanziare un acquisto o un progetto. È bene conoscerli perché molti investitori residenziali di grande successo si evolvono in investimenti immobiliari plurifamiliari e commerciali.
Scegliere quale valutazione e quali calcoli di profitto utilizzare dipende dai propri obiettivi e dal tipo di proprietà.
Se sei un investitore che acquista proprietà per una singola famiglia, utilizzerai alcuni calcoli ma probabilmente non sarai interessato a tassi di cap e altri calcoli multi-family-oriented.
Investimento immobiliare locativo
L'inizio di una strategia di investimento immobiliare di successo è una stima accurata del rendimento locativo per la proprietà potenziale. Quando possiedi un immobile in affitto, il rendimento netto del noleggio ti dice esattamente quanto bene il tuo investimento sta facendo non solo i fattori di mercato e l'affitto inclusi, ma anche i tuoi costi, inclusa la gestione e la manutenzione.
La linea di fondo
Coloro che investono in immobili tramite proprietà che producono reddito dovrebbero avere un metodo per determinare il valore di qualsiasi proprietà che stanno considerando di acquistare. I tassi di cap sono ampiamente utilizzati negli studi di valutazione di proprietà e redditività commerciali e plurifamiliari.
Possono essere utilizzati per determinare un buon prezzo di vendita per una proprietà o, dall'altra parte, il valore di una proprietà quotata rispetto al prezzo richiesto.
Come professionista immobiliare che serve clienti d'investimento, dovresti avere molta familiarità con tutti i metodi di valutazione delle proprietà di reddito. Se effettui la manutenzione e la gestione della tua proprietà in affitto, potresti non dover sostenere alcun costo eccetto i materiali se non apprezzi la tua manodopera. Tuttavia, è molto più probabile che tu abbia più costi coinvolti e il tuo reddito operativo netto è il numero che ottieni dopo tutte queste detrazioni di spesa.