Questo piccolo numero può dirti se è probabile che tu guadagni.
La sfida di valutare tali proprietà non è così difficile come potrebbe sembrare. In effetti, calcolare il tasso di capitalizzazione per il settore immobiliare è facile e non dovrebbe richiedere più di cinque minuti.
Inizia con una comprensione di esattamente qual è il tasso di cap.
Qual è il tasso di capitalizzazione?
Il cap-rate è il tasso di rendimento che puoi aspettarti dal tuo investimento in base al reddito che credi che la proprietà genererà per te. È, ovviamente, un fattore molto importante. Non investirai con l'intenzione di perdere soldi.
Questo è un ottimo modo per fare confronti di proprietà simili perché tutte le spese sono prese in considerazione. Quando due proprietà sembrano praticamente uguali ma uno costa di più, potrebbe essere perché sta generando più reddito o perché ha spese più basse.
Come calcolare Cap Rate
È possibile calcolare il tasso di capitalizzazione utilizzando i redditi operativi netti e i prezzi di vendita recenti di proprietà comparabili. Il tasso di capitalizzazione è determinato e quindi applicato alla proprietà che stai considerando di acquistare per determinare il suo valore corrente di mercato in base al reddito.
Innanzitutto, ottieni il prezzo di vendita recente di una proprietà di reddito simile.
Usiamo l'esempio di un progetto di appartamento di sei unità che ha venduto per $ 300.000.
Determinate ora il reddito operativo netto per quel progetto di appartamento, o i noleggi netti realizzati dai proprietari. Sottrarre tutte le spese operative tranne il mutuo. Questo calcolo valorizza la proprietà come se avessi pagato in contanti.
Dì il reddito da locazione dopo che tutte quelle spese che hai detratto sono $ 24.000. Ora dividere il reddito operativo netto per il prezzo di vendita per arrivare al tasso di cap: $ 24.000 di spese diviso per il prezzo di vendita $ 300.000 ti dà un tasso di capitalizzazione di 0,08 o 8 per cento.
Come usare il Cap Rate
Un investitore può utilizzare la capitalizzazione in due modi. Potrebbe voler valutare una proprietà che intende vendere in base ai tassi di capitalizzazione di mercato per altre proprietà comparabili recentemente vendute, o potrebbe voler determinare se il prezzo richiesto di una proprietà è ragionevole se sta pensando di acquistarlo.
Quando stai vendendo
Supponiamo che tu sia il proprietario di un piccolo progetto di appartamento e desideri venderlo. Raccogli informazioni sulle proprietà vendute di recente nella zona che sono simili alle tue. Potrebbero avere più o meno unità, ma tu cerchi di trovare proprietà che siano il più possibile simili a quelle che vuoi vendere.
Trovate tre proprietà che sono state vendute nei precedenti tre o quattro mesi. La parte difficile è riuscire a trovare i loro redditi operativi netti. A volte questa informazione è pubblicata nella lista come un punto vendita, ma spesso non lo è, in particolare quando il reddito operativo netto non è favorevole. È possibile ottenere questo tipo di informazioni da un agente immobiliare commerciale, tuttavia, soprattutto se si sta elencando la proprietà in vendita con lei.
Quindi si arriva a tre tassi di cap in media del 9,2 percento. Il reddito operativo netto della tua proprietà è $ 31.000. Ora tutto ciò che dovete fare è dividere il reddito operativo netto per il tasso di cap: $ 31.000 diviso per 0,092 arriva a $ 226,957. C'è il valore della tua proprietà.
Puoi basare il prezzo che vuoi chiedere alla proprietà su questa cifra e metterla sul mercato.
Quando stai prendendo in considerazione l'acquisto
Lavorerai con le proprietà elencate quando confronti le proprietà per una decisione di acquisto. Ciò rende ancora più facile ottenere i loro redditi operativi netti e calcolare la capitalizzazione per ciascuno. È quindi possibile confrontarli per vedere quale farebbe il miglior acquisto.
Ma controlla comunque le loro spese e gli affitti, perché uno potrebbe salire al vertice se è possibile individuare opportunità per ridurre le spese o aumentare gli affitti.
Potresti scoprire che le spese sono eccessivamente alte per il tipo e le dimensioni di una proprietà, oppure potresti scoprire che gli affitti pagati sono al di sotto delle tariffe di mercato per le proprietà comparabili. Entrambe queste situazioni aumenterebbero la velocità massima, rendendola una potenziale proprietà migliore se fossero corrette.
Diciamo che hai il tuo occhio su un progetto di un piccolo appartamento specifico elencato per $ 495.000. Ne vale la pena nel mercato attuale o è troppo caro? Ancora una volta, ottenere alcune proprietà comparabili e un tasso di capitalizzazione media venduta. Utilizzeremo nuovamente il nostro tasso del 9,2 percento come esempio.
Se il reddito operativo netto di questa proprietà è $ 39,500, vale il prezzo richiesto? No, perché dividendo tale reddito per il tasso di cap ti dà un valore di $ 429,348. Un prezzo richiesto di $ 495.000 è un po 'eccessivo.
Quale reddito operativo netto avresti bisogno per ottenere quel prezzo di listino per un valore? Passa intorno alla formula e moltiplica il prezzo richiesto in base alla tariffa cap. Moltiplicate $ 495.000 del 9,2% e ottenete un reddito operativo netto richiesto di $ 454040.
Ma ricorda, ci possono essere buoni motivi per cui una proprietà giustificherebbe una migliore capitalizzazione. Potrebbe essere la posizione o le caratteristiche e la qualità degli edifici e dei dintorni. Tutto deve essere valutato prima di prendere una decisione, ma il cap-rate aiuta.