Nella nostra serie sui rendimenti degli investimenti immobiliari, utilizziamo un esempio di quattroplex come nostro investimento. È possibile ottenere i dettagli dell'acquisto qui , tuttavia, ricorda che è stato un acquisto da $ 325.000 di un quadrilocale per il noleggio di tutte e quattro le unità a tempo pieno.
Controllate sempre attentamente tutte le questioni fiscali con un professionista della contabilità fiscale, tuttavia, l'IRS generalmente ci consentirà di ammortizzare il valore della struttura su questa proprietà per un periodo di 27 e 1/2 anni. Questo è il trattamento logico del fatto che gli edifici si consumano nel tempo, o diventano obsoleti a causa delle loro vecchie caratteristiche non più richieste.
Quindi, abbiamo una proprietà che genera $ 15.192 all'anno in flussi di cassa positivi, ma ora possiamo compensare parte di tale reddito per le tasse. Deprezziamo l'edificio deducendo il valore del terreno e dividendo il valore dell'edificio di 27,5 anni per il deprezzamento annuale. Il calcolo dell'ammortamento è simile al seguente:
1. Prezzo di acquisto - Valore terra = Valore edificio.
2. Valore di costruzione / 27.5 = detrazione di ammortamento annuale autorizzata.
Per il nostro esempio fourplex, assumeremo che il valore del mezzo acro in cui si trova sia $ 80.000. Ora diamo un'occhiata al nostro calcolo:
1. $ 325.000 - $ 80.000 = $ 245.000 Valore di costruzione.
2. $ 245.000 / 27,5 anni = $ 8909 all'anno in ammortamento.
Senza prendere in considerazione altre imposte sulla proprietà o detrazioni sugli interessi dei mutui , abbiamo già ridotto il nostro reddito imponibile. Dal momento che vogliamo esaminare gli aspetti fiscali della nostra proprietà, stiamo sommando il capitale e l'interesse per i pagamenti dei mutui che abbiamo sottratto per il calcolo del flusso di cassa .
Pertanto il nostro flusso di cassa da $ 15.192 risale a $ 34.908.
$ 15,192 + $ 23,316 - $ 3600 tasse e assicurazione = $ 34.908. Questa è la responsabilità fiscale potenziale per il reddito da locazione diretto meno le tasse, la perdita di posti vacanti , l'assicurazione, le riparazioni e le spese dirette. Vedremo in seguito altre deduzioni. Ma ecco come si svaluta il deprezzamento.
- $ 34.908 - $ 8909 ammortamento = $ 25.999.
Ricorda che non abbiamo speso soldi per realizzare questa detrazione. E abbiamo ancora altre deduzioni da prendere. Il pagamento non è ancora nel calcolo, poiché dobbiamo rompere gli interessi dal capitale netto. Neanche questa deduzione è totalmente gratuita. Quando si vende la proprietà, si dovrà tener conto di tali detrazioni di deprezzamento nel calcolo delle plusvalenze per imposte. Tuttavia, ci sono modi per superare tali tasse con uno scambio 1031 .
Investire in case a noleggio è molto popolare, specialmente per i nuovi investitori o coloro che vogliono un flusso di cassa mensile piuttosto che un grande guadagno a breve termine da investimenti all'ingrosso o fissi e flip. A seconda dell'età e del tempo di pensionamento, l'investimento in affitto può fare molto per te:
- Avvicinandoti alla pensione - Quando ti avvicini alla pensione e inizi a calcolare il reddito mensile dal mercato azionario corrente e da altri investimenti, potresti scoprire che non esiste un tasso di rendimento molto elevato che ti arrivi da dividendi o interessi. Riallocando le tue attività, potresti vendere azioni o obbligazioni e trasferire denaro in case in affitto. Lì se meno rischi se investi saggiamente, e i rendimenti sono più alti. Avrai più entrate mensili per finanziare il tuo pensionamento incombente.
- Giovani, ma pianificando - Questo è davvero il posto dove puoi iniziare a costruire un pensionamento davvero carino quasi ovunque tu voglia e vivere un grande stile di vita. Inizia a comprare immobili come affitti, e inizierai a guadagnare equità come apprezzano e paghi ipoteche. Puoi prendere quei profitti con uno scambio 1031 e trasferirli in più noleggi, magari in case con prezzi più alti piuttosto che in più. Eviterete che i guadagni in conto capitale si accumulino se lo fate nel modo giusto.
L'investimento immobiliare locativo sarà sempre un ottimo modo per investire, in quanto vi saranno sempre affittuari. Il crollo delle abitazioni e dei mutui iniziato a fine 2006 ci mostra come la proprietà locativa sia diventata una buona pratica di investimento. Tutte quelle persone che hanno perso le loro case in pignoramento si sono trasformate in affittuari mentre hanno ricostruito il loro credito e risparmiato per acconti.
I più giovani hanno praticamente abbandonato il mercato per anni dopo aver visto i loro parenti più anziani perdere la casa o l'equità. Hanno consegnato un'enorme domanda di affitti. Gli investimenti delle case in affitto sono resistenti agli effetti negativi degli aumenti dei tassi di interesse e dell'inflazione. È un ottimo modo per far crescere la tua ricchezza.