Affitto proporzionale per l'investitore immobiliare

Fai qualche semplice matematica per calcolare gli importi esatti dovuti alla chiusura

La vendita di immobili in affitto comporta alcune rughe in più rispetto alla vendita di altri immobili. Eventuali affitti pagati al venditore prima della data di chiusura devono essere ripartiti proporzionalmente al tavolo di chiusura di una transazione immobiliare di proprietà immobiliari. Ciò significa che il venditore deve al compratore qualsiasi importo di affitto che rappresenta il periodo di tempo dalla chiusura fino alla fine del periodo di noleggio, solitamente un mese.

Le offerte di affitto vengono normalmente effettuate tramite la data di chiusura e non includono i depositi cauzionali , che possono essere consegnati all'acquirente dal venditore per essere mantenuti com'erano prima della vendita.

L'acquirente sarebbe quindi responsabile per i depositi e la loro disposizione finale in base ai termini del nuovo contratto di noleggio.

Un esempio di calcolo di Proration

Tre calcoli determinano l'ammontare di un costo di affitto:

1. Determina il numero di giorni di affitto che il venditore deve al compratore
2. Arrivo all'ammontare del noleggio al giorno
3. Moltiplicare l'importo del noleggio / giorno per il numero di giorni

Supponiamo che un duplex con entrambe le unità in affitto sia in vendita. Gli affitti sono $ 500 al mese per l'Unità A e $ 700 al mese per l'Unità B. L'affitto è stato pagato per entrambe le unità il 1 ° settembre e stiamo chiudendo il 12 settembre.

1. 30 giorni a settembre meno i 12 giorni dalla chiusura equivale a 18 giorni in proporzione
2. Gli affitti ammontano a $ 1200 / mese quindi dividi per 30 giorni per un affitto giornaliero di $ 40
3. $ 40 al giorno di noleggio ammonta a 18 giorni pari a $ 720

Questo ammontare mostrerebbe come un "credito" per l'acquirente e un "debito" per il venditore sulla dichiarazione di chiusura.

altre considerazioni

Ovviamente, gli immobili in affitto vengono acquistati per il loro flusso di cassa e il ROI complessivo con apprezzamenti e vantaggi fiscali , siano essi abitazioni unifamiliari o appartamenti.

Il taglio delle rendite alla chiusura è solo una considerazione importante.

I compratori dovrebbero determinare se gli affitti segnalati sono corretti. Assicurati che gli affitti in fogli di calcolo e documenti di reddito siano effettivi. Un potenziale acquirente di una proprietà in affitto dovrebbe ottenere estratti conto bancari per verificare che si tratti di affitti effettivamente pagati.

Se l'affitto di un appartamento dovrebbe essere di $ 750 al mese, conferma che questo è effettivamente l'importo che viene depositato ogni mese.

Ad esempio, il proprietario potrebbe aver lasciato che i servizi di vendita di un locatario pagassero parte o tutto il suo canone di locazione. Forse l'inquilino stava fornendo servizi di pulizia e di manutenzione, o forse l'inquilino ha ricevuto una riduzione dell'affitto off-the-book a causa di una relazione personale con il proprietario. Per qualsiasi motivo, i numeri saranno in pareggio solo quando tutti i canoni di locazione inclusi nei contratti di locazione di locatari saranno effettivamente depositati.

Un potenziale acquirente potrebbe anche chiedere se il venditore stia caricando i tassi correnti di mercato. Conferma se gli inquilini pagano di sotto, a, o sopra quello che altri proprietari della zona stanno applicando per proprietà simili. Ci può essere un valore reale in quest'area per l'acquirente. Alcuni proprietari sono o pigri o semplicemente non amano intervistare e mettere nuovi inquilini in modo da evitare di aumentare gli affitti per lunghi periodi di tempo al fine di mantenere gli stessi inquilini sul posto.

Di conseguenza, gli affitti pagati possono essere significativamente al di sotto degli attuali tassi di mercato. Le rendite possono essere aumentate immediatamente alla scadenza del leasing per modificare il ROI e il flusso di cassa a vantaggio del nuovo proprietario.