Gli investitori immobiliari, se è finanziariamente vantaggioso, possono assumere un mutuo esistente dal venditore al momento dell'acquisto di un investimento immobiliare. Quando ciò viene fatto, vi è una proporzione richiesta per l'interesse ipotecario ipotizzato.
Poiché gli interessi ipotecari vengono corrisposti in via posticipata, il venditore dovrà l'interesse dell'acquirente "alla o attraverso" la data di chiusura, in quanto l'acquirente pagherà tali interessi sul pagamento successivo dopo la chiusura.
Come per la maggior parte delle scommesse, dovremo sapere dal contratto di acquisto se procederemo alla chiusura o alla chiusura.
- 1. Calcola i giorni di interesse che il venditore deve al compratore.
- 2. Determinare l'importo al giorno dell'interesse.
- 3. Moltiplicare il numero di giorni per l'importo / giorno per il totale.
Facciamo una dimostrazione campione. Un investitore immobiliare si sta chiudendo in una proprietà in affitto il 16 luglio. Il saldo del mutuo è di $ 257.505, con un tasso di interesse del 6,75% e stiamo utilizzando un anno solare di 365 giorni. Faremo il giro "attraverso" il giorno della chiusura. Ciò significa che il venditore paga per il giorno di chiusura degli interessi.
- 1. Il venditore di giorni deve al compratore è 16 per l'1 luglio al 16 luglio.
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381,59 diviso per 365 giorni = $ 47,62 / giorno
- 3. $ 47,62 / giorno di interesse X 16 giorni = $ 761,92 dal venditore all'acquirente
Questo sarebbe un DEBITO per il Venditore e un CREDITO per l'Acquirente.
Informazioni su Prorating nelle transazioni immobiliari
Il calcolo degli interessi dei mutui nelle ipotesi non è in realtà così comune, poiché le ipotesi sui mutui non sono comuni.
Ci sono una serie di articoli in una dichiarazione di chiusura, residenziale o commerciale, che richiedono un pro-rating di denaro per assicurarsi che l'acquirente e il venditore stiano pagando la loro quota tariffaria in base alla data di chiusura.
Tasse di proprietà
Le tasse di proprietà sono pagate in via posticipata, vale a dire per l'anno precedente. La tassa di proprietà proporzionale è probabilmente la più comune, in quanto le imposte vengono generalmente pagate annualmente, non mensilmente.
Inoltre, se esiste un mutuo, è probabile che ci sia un deposito di imposte mensili raccolte per accertarsi che l'importo fatturato annuo possa essere coperto al momento della ricezione. In base alla data di chiusura, l'acquirente otterrà un credito per l'importo dell'imposta che sarà dovuto da quel giorno fino all'inizio dell'anno fiscale. Quindi pagheranno l'intera imposta alla scadenza. Il venditore pagherà effettivamente la parte delle tasse dell'anno all'acquirente per essere utilizzato al momento dell'imposta.
Assicurazione sulla proprietà
Il compratore sarà responsabile per l'assicurazione dal giorno di chiusura. Il venditore potrebbe aver pagato un po 'di assicurazione, quindi riceverebbe un credito per qualsiasi importo pagato per i giorni successivi alla chiusura.
Gli affitti
Questo è più comune nelle offerte di appartamenti e multi-famiglia, ma vengono affittate anche case unifamiliari. Una chiusura dovrebbe essere l'ultimo giorno del mese per evitare un requisito di razione di affitto . Se chiuso ad esempio a metà mese, il venditore avrà già incassato le rendite per l'intero mese. L'acquirente riceverà un credito per gli affitti dalla metà alla fine del mese.
Spazio commerciale più complesso
Esistono diversi modi per strutturare i leasing commerciali. Alcuni hanno gli inquilini che pagano una parte, o anche tutti, di tasse e altri costi operativi.
Ognuno di questi potrebbe richiedere un rating, e per un complesso di uffici di vendita al dettaglio o un centro commerciale, ciò richiederebbe calcoli per ogni spazio di affitto se si condividono le spese con il proprietario.
Ho già menzionato la pro-razione di affitti commerciali, quindi per un grande affare di affitto al dettaglio, ci potrebbero essere molti di questi calcoli. Ecco perché ci sono ragionieri.
Praticamente qualsiasi transazione immobiliare che coinvolga importi prepagati o postpagati richiederà un pro-rating di tali elementi nella dichiarazione di chiusura. Non è qualcosa che fa il professionista del settore immobiliare, ma deve essere in grado di spiegarlo al proprio cliente acquirente o venditore.