Evitare le imposte sui guadagni in conto capitale
Lo scambio 1031 non era nei tempi di Ben Franklin. Ha detto "In questo mondo non si può dire nulla di certo, tranne la morte e le tasse". Bene, la morte è ancora certa, ma chi detiene immobili per investimento può evitare del tutto le imposte sulle plusvalenze. O almeno i loro eredi possono. Ecco perché gli investitori dicono che puoi "scambiare fino allo sfinimento".
Cosa dice l'IRS
Ecco cosa dice l'Internal Revenue Code, Title 26, Section 1031: "Nessun guadagno o perdita deve essere riconosciuto nello scambio di proprietà detenute per uso produttivo in un commercio o azienda o per investimento se tali beni sono scambiati esclusivamente per proprietà di simili- tipo che deve essere tenuto sia per uso produttivo in un commercio o azienda o per investimento ". Proprietà di tipo simile significa semplicemente altri beni immobili, e non richiede uno scambio terra-terra o ufficio-ufficio.
Ciò significa che se la tua transazione arriverà entro il 1031, non avrai né tasse né tasse limitate dovute al momento dello scambio. Non c'è limite al numero di volte o alla frequenza con cui si può fare un 1031. È possibile realizzare un profitto su ogni scambio, tuttavia, si evita la tassa finché non si vende effettivamente per denaro. Quindi spera di pagare solo una tassa, e questo a un tasso di guadagno in conto capitale a lungo termine.
Scambia fino allo sfinimento
Quindi sappiamo che possiamo vendere alcuni terreni di investimento e acquistare immobili per uffici, differendo i guadagni in conto capitale dai nostri profitti dalla vendita di terreni. Fondamentalmente, ci sono tre requisiti per farlo funzionare. L'investitore deve essere
- Vendere proprietà di investimento e non una residenza personale;
- Scambiare proprietà di tipo simile, ovvero semplicemente qualsiasi altro bene immobile; e
- Effettivamente lo scambio di proprietà rispettando determinate scadenze e tempi.
Cosa non puoi fare
L'IRS afferma che uno scambio 1031 non può essere utilizzato per lo scambio:
- Stock in commercio o altri beni posseduti per la rivendita;
- Azioni, obbligazioni o note;
- Altri titoli o prove di indebitamento o di interesse;
- Interessi in una partnership; o
- Certificati di trust o interessi benefici.
Crescere le tue partecipazioni con il governo come tuo partner
Se la tua vendita immobiliare e il successivo acquisto si qualificano per uno scambio 1031, chiamato anche scambio di tipo simile o Starker, e tu soddisfi i requisiti dei tempi, puoi usare i soldi del governo per far crescere le tue partecipazioni.
All'aumentare del valore dei tuoi investimenti immobiliari, è possibile negoziare ripetutamente per aumentare il valore o il reddito da locazione, rinviando le imposte sulle plusvalenze fino in fondo. Il denaro che avrebbe pagato le imposte sui guadagni in conto capitale per ogni transazione è arato nella transazione successiva come equità nella nuova proprietà. Il governo diventa il tuo partner nel tuo portafoglio immobiliare in crescita.
Ovviamente, a un certo punto, una vendita finale senza uno scambio 1031 farebbe scattare il requisito del pagamento delle plusvalenze accumulate o delle plusvalenze a lungo termine. Tuttavia, qualora l'investitore muoia, la base di costo dell'ultima proprietà verrà adeguata al valore corrente. I tuoi eredi non saranno ritenuti responsabili per le imposte sui capital gain accumulate. Ben Franklin lo avrebbe amato.