01 - Ipoteche solo di interesse - Una scelta popolare durante i periodi di alta apprezzamento
- Il mutuatario soddisfa il principale con un pagamento di mongolfiera
- Il prestito viene riassortato e il mutuatario avrà un nuovo pagamento mensile significativamente superiore
- La proprietà è venduta.
Il vantaggio è che un mutuo ipotecario a interesse unico consente al mutuatario di differire i pagamenti di capitale per quel periodo di 5 - 10 anni mantenendo bassi i pagamenti mensili e potenzialmente liberando denaro per altri investimenti o per far fronte alle spese mensili. Inoltre, durante questo periodo, i pagamenti di soli interessi sono deducibili dalle tasse (consultare il proprio consulente fiscale, per favore).
Esempio di periodo di ipoteca / ad alto apprezzamento
Il mutuo per interessi è diventato una scelta popolare per gli investitori in aree in cui l'aumento dei valori immobiliari, o periodi di apprezzamento elevati, hanno reso particolarmente difficile la ricerca di investimenti in cash-flow positivi.
Ecco un esempio, stai cercando una casa. I valori immobiliari e i prezzi sono in aumento nella zona che stai guardando. Allo stesso tempo, i tuoi altri investimenti non stanno andando molto bene. Potresti considerare un mutuo solo come la strategia migliore. Ma ricorda, i creditori considerano gli interessi solo i mutui più rischiosi e li valutano più in alto.
Esempio: un prestito di soli 30 anni a interesse su $ 100.000 a un tasso di interesse del 7,0%:
• Pagamento di soli interessi: $ 583 / mese, $ 7.000 / anno
• Pagamento convenzionale: $ 665,30 / mese, $ 7,984 / anno
• Risparmi per i primi dieci anni: $ 82 / mese, $ 984 / anno
02 - Grafici Life-of-Loan e motivi per un prestito di solo interesse
Interessi e pagamenti principali
La Figura 1, sopra, mostra il programma di pagamento mensile per il prestito. L' investitore paga gli interessi solo durante il periodo iniziale del prestito, quindi il prestito riorganizza per pagare il saldo principale di $ 100.000 per i restanti anni.
La figura 2 mostra che il saldo principale rimane piatto durante il periodo di interesse e inizia a decrescere solo quando l'investitore inizia a pagare il capitale. Un prestito di soli interessi può essere adatto per un investitore che:
- Sta cercando di evitare un flusso di cassa negativo nei primi anni di un investimento,
- Piani per capovolgere la proprietà,
- Ha altri usi per il denaro che verrebbe pagato in qualità di capitale, o
- Si aspetta alti livelli di apprezzamento della proprietà.
Potenziali rischi
Il rischio primario per l'investitore viene lasciato con un'equità negativa se il valore di mercato della proprietà diminuisce, poiché nessun capitale è pagato durante il periodo di interesse.
Altri rischi potenziali includono:
- Il tuo reddito non è aumentato come previsto
- Potrebbero esserci penali per il pagamento anticipato
- Poiché molti interessi solo i mutui sono a tasso variabile (ARM), i pagamenti iniziali possono essere bassi, ma se i tassi di interesse salgono, lo saranno anche i pagamenti
- Non hai i soldi quando è richiesto il rimborso del capitale
- Il mercato immobiliare generale declina e la vendita non è immediata.
- È difficile prevedere quali saranno i tassi d'interesse se il capitale viene riarticolato.
L'autore: Chris Smith è un investitore immobiliare, fondatore di un riferimento online per investitori e professionisti del settore immobiliare e ha pubblicato articoli su Corporate Finance Magazine, Euromoney e Business Journal Network.
03 - Aggiornamento dal crash ipotecario
AGGIORNARE:
Volevo aggiornare questo articolo post-incidente. È ora il 2016 e il mercato immobiliare si sta ancora riprendendo dallo schianto iniziato nel 2006. Ci sono state molte puntate per mettere la colpa per l'incidente, e uno degli obiettivi erano le politiche di prestito lassista. Le società di mutuo sono state accusate di prestare a persone che non avrebbero dovuto ottenere un mutuo, o a coloro che hanno ottenuto mutui che non potevano permettersi.
Non sono un fattore di interesse per i mutui di interesse, in quanto sono una nicchia piuttosto speciale utilizzata molto dagli investitori. Tuttavia, alcuni di loro sono finiti perché erano troppo indebitati. Come con molti tipi di prestiti creativi, il prestito di soli interessi è diventato quasi inesistente dopo l'incidente, ma è tornato in linea di massima in questi giorni. Rende bene alcune strategie di nicchia di investimento legittime.