Gli investitori immobiliari possono adattare i mutui alle loro esigenze
Il tipo di mutuo che si seleziona come investitore immobiliare è un fattore chiave per determinare il livello di rischio e il flusso di cassa generato dall'investimento. Il ROI complessivo, il ritorno sull'investimento, dipenderà da molteplici fattori, ma il tipo di prestito è proprio vicino alla cima.
Qui ci sono sei tipi popolari di mutui dal punto di vista di un investitore:
• Tasso fisso : il mutuo "costante Eddie".
Basso rischio e prevedibile. Ma non sempre il tasso più basso. Tuttavia, se intendi tenere una casa in affitto per anni, questo tipo di prestito ti consente di impostare questo costo di proprietà in pietra. Non devi preoccuparti delle variazioni dei tassi che danneggerebbero il flusso di cassa. Può anche essere rifinanziato se i tassi scendono, quindi hai una certa flessibilità. Se i tassi sono più alti di quelli che preferisci, ma puoi comunque ottenere un flusso di cassa decente, puoi stipulare un prestito a tasso fisso con l'obiettivo di rifinanziare in una data futura.
• Tasso regolabile (ARM) : può offrire tariffe iniziali più basse, ma l'investitore si assume il rischio del tasso di interesse per tutta la durata dell'investimento. Questo tipo di prestito è il migliore se si desidera un tasso basso per un periodo di detenzione pianificato più breve, nel periodo di tempo prima che il tasso cambi. Puoi anche sottoscrivere questo tipo di prestito se ti aspetti che i tassi scendano. Sono disponibili prestiti ARM di 5, 7 e 10 anni, e uno di questi può rientrare nel piano di investimento e aumentare il flusso di cassa mentre si prevede di vendere l'attività prima di adeguare i tassi di prestito.
• Solo interesse : abbassa il pagamento pagando solo gli interessi (nessun capitale) per un periodo predefinito. Ma sii preparato per il tuo tasso di salire. Se pianifichi in qualche modo un qualche tipo di rivendita in un breve periodo di tempo, questo può essere il costo più basso della tasca per il periodo in cui hai bisogno di soldi. Un prestito di transazione fix & flip per il tempo dalla chiusura dell'acquisto alla chiusura della vendita potrebbe essere un esempio.
Ci sono anche investitori che pianificano per un Exchange 1031 nel prossimo futuro che utilizzano prestiti a tasso di interesse per mantenere bassi i costi e il flusso di cassa fino a quando il loro piano non viene eseguito.
• Zero Down : i "guru" predica questo approccio al finanziamento che non richiede alcun acconto. Questo può aumentare il tasso di rendimento del tuo investimento, ma devi essere consapevole dei rischi. Questo tipo di prestito è quasi scomparso dopo il crollo iniziato nel 2007. Potrebbero esserci alcune opzioni di finanziamento creativo che torneranno sul mercato poiché questo è in fase di aggiornamento alla fine del 2015, ma l'azzeramento non sarà facile da trovare.
• Pallone : un mutuo per palloncino viene ammortizzato in un periodo più lungo della durata del prestito. Ciò può comportare alcuni risparmi nel pagamento mensile, ma essere pronti a rifinanziare alla fine del termine. Esempio: prendi un prestito per comprare una casa e il pagamento si basa su un ammortamento di 30 anni, ma il prestito è solo per cinque anni. Devi pagare il prestito alla fine di questi cinque anni, il pagamento del pallone. Si risparmiano gli interessi passivi a causa dell'ammortamento a 30 anni.
• Esotici : se hai un'offerta di mutuo che sembra troppo bella per essere vera, probabilmente lo è. La maggior parte di questo tipo di prestito è scomparso dopo l'incidente, quindi lo dico solo nel caso in cui vi imbattete in qualcosa di così creativo da sembrare impossibile.
Un tipo di prestito che non è proprio "esotico" è un Mutuo Coperto che copre un gruppo di proprietà già di proprietà del mutuatario. Se sono detenuti da anni, c'è un'equità che può essere utilizzata per finanziare altri investimenti. Un gruppo di queste proprietà può essere impegnato come garanzia per il finanziamento di altri acquisti di proprietà.
Gli investitori immobiliari hanno scelte per il finanziamento, ma sono meno variati rispetto al passato. Tuttavia, un investitore aggressivo può finanziare le proprie offerte in vari modi e ottenere il ROI che desidera. Sopporta attentamente le tue opzioni. A volte la selezione del tipo di prestito può fare la differenza sul fatto che un accordo possa essere fatto o meno. Ma, se è così vicino a una chiamata, fai attenzione a fare la tua due diligence.