01 - La valutazione degli investimenti immobiliari è sia quantitativa che qualitativa
Stavo dando un'occhiata ad un potenziale investimento l'altro giorno. Era una vasta proprietà multi-familiare di quattro unità che era stata occupata nella sua interezza dal proprietario, che era lì da trent'anni. Il proprietario era un accademico eclettico e c'era ogni sorta di bric-à-brac e antiquariato sparsi in tutto il luogo. Il posto non era suddiviso correttamente. La moquette doveva essere sostituita e i pavimenti riparati. Le fondamenta mutevoli avevano gonfiato il pavimento in alcuni punti e avevano creato grosse crepe che correvano su e giù per le varie pareti.
Ho visitato il posto con alcuni miei amici - una coppia che era interessata a entrare nel settore immobiliare. Hanno scritto il posto dal momento in cui hanno camminato nella porta. Ma quando ho visto questi rigonfiamenti e crepe ho visto una cosa: i soldi. I problemi della fondazione spaventano la maggior parte degli investitori, il che diminuisce la concorrenza e può attenuare i prezzi.
Ma come valutare un accordo come questo? O qualsiasi accordo, per quello? Personalmente, suddivido le considerazioni in due categorie:
• Quantitativo: come mi aspetto che la proprietà si comporti come un investimento? Per questa parte, posso estrarre la mia calcolatrice, il mio foglio di calcolo o il mio software di valutazione ed eseguire alcuni numeri.
• Qualitativo: devo chiedermi "posso ritirarlo?" Se sei come la stragrande maggioranza degli investitori immobiliari, allora sei un part-time. Ciò significa che dovrai affrontare questo progetto in cima al tuo "lavoro quotidiano" e gestirlo in seguito. Questa parte dell'analisi richiederà una ricerca dell'anima; una calcolatrice non ti aiuterà qui.
02 - Quantitativo - Esecuzione dei numeri utilizzando Cap Rate
Personalmente, tendo a guardare tre cifre chiave quando sto considerando un investimento. Cap rate , è il primo di questi strumenti.
Cap rate è semplicemente il reddito netto annuale diviso per il prezzo della proprietà. Per anni, gli investitori hanno utilizzato la "regola dell'1%" che afferma semplicemente che il reddito locativo mensile per una proprietà dovrebbe essere all'incirca l'1% del prezzo che si paga per la proprietà. Alcuni mercati si sono allontanati da questo rapporto a causa di valori di proprietà scalabili, ma in altri, è ancora possibile trovare proprietà che si adattano alla regola dell'1%. Qualcosa che dovresti tenere a mente, però, è che la regola empirica dell'1% è un buon indicatore del fatto che la proprietà genererà o meno un flusso di cassa sufficiente su base annuale per coprire i pagamenti dei mutui più le spese. Lì, naturalmente, ci sono un sacco di variabili che vanno in questo (dalle tasse ai tassi di interesse alla percentuale di acconto che si paga) ma è un punto di partenza.
03 - Flusso di cassa come strumento di valutazione quantitativa
L'unica ragione per cui ti preoccupi del cap rate è che stai davvero cercando un proxy facile per quale tipo di flusso di cassa genererà l'investimento. Nell'investire, il denaro è il re - ignora questo calcolo a tuo rischio e pericolo.
La stima del flusso di cassa comporta il tracciamento dei principali deflussi di cassa attesi (tasse, capitale, interessi, spese, posti vacanti, tasse, riparazioni) e il confronto con il reddito prodotto dalla proprietà. È possibile farlo tramite un foglio di calcolo o utilizzare un pacchetto software di valutazione immobiliare.
04 - Tasso di rendimento come strumento di analisi quantitativa degli investimenti immobiliari
Il flusso di cassa, a sua volta, ti consentirà di calcolare il tasso di rendimento previsto della proprietà (ROR). Il tasso di rendimento è una misura della redditività; misura il denaro che un progetto genererà rispetto al denaro che devi mettere nel progetto.
Avrai bisogno di un foglio di calcolo o di un software di valutazione immobiliare per calcolare questo rapporto. Penso che sia molto utile perché mi permette di confrontare il rendimento che mi aspetto per l'investimento rispetto al rendimento che mi aspetterei ragionevolmente per altri investimenti dissimili. Per esempio: se ho eseguito i numeri per la proprietà che ho descritto all'inizio di questo articolo e mi ha restituito un tasso di rendimento dell'8%, sicuramente passerei.
Posso aspettarmi di ottenere un 8% di investimento nel mercato azionario (meno rischi e molto meno sforzo). Per il rischio e lo sforzo che dovrei mettere in questo progetto mi aspetterei un tasso di rendimento ben al di sotto del 20%.
05 - Qualitativo - puoi realizzare il progetto?
Come ho detto sopra, la tua calcolatrice non sarà di aiuto qui. Questo è quando hai bisogno di dare un'occhiata allo specchio e pensare a quanto tempo e sforzo sarai in grado di dedicare al progetto.
Di nuovo, diamo un'occhiata al progetto di cui ho parlato all'inizio di questo articolo. Diciamo che lo stai confrontando con un'opportunità simile; un'altra multi-famiglia nello stesso quartiere ma che richiede meno lavoro. Avresti colto questa opportunità sulla parte superiore del fissatore, a meno che la seconda non offrisse un tasso di rendimento molto più alto. Ma quanto più alto?
Per gli investitori di partenza offro sempre lo stesso consiglio: in questo settore errare sul lato della cautela. Un progetto che puoi ottenere è infinitamente migliore di uno che ti ha bruciato quando sei a metà strada. Trova qualcosa nella tua gamma di comfort che offra alcuni numeri decenti, fallo e poi passa ad un progetto più impegnativo (e, auspicabilmente, più redditizio) la prossima volta.
Conclusione:
L'analisi è in parte arte, in parte scienza. Dai uno sguardo agli altri argomenti di questa sezione per ulteriori idee sulla valutazione degli investimenti.
Autore Chris Smith è un investitore immobiliare, fondatore di un riferimento online per investitori e professionisti del settore immobiliare e ha pubblicato articoli su Corporate Finance Magazine, Euromoney e Business Journal Network.