I tassi di capitalizzazione sono uno strumento popolare utilizzato dagli investitori immobiliari nella valutazione delle proprietà. Sono anche usati per aiutare a determinare il corretto elenco e i prezzi di vendita per le proprietà commerciali. Quando si lavora con clienti investitori immobiliari, agenti e broker devono essere in grado di assisterli nel determinare la giustificazione del prezzo richiesto per le proprietà che producono reddito.
Gli immobili commerciali e locativi per la generazione di reddito si basano su tassi di cap per aiutare nella valutazione delle proprietà.
Conoscere il prezzo richiesto e il tasso di capitalizzazione di proprietà comparabili ti consentirà di aiutare il tuo cliente a determinare il reddito netto che sarà necessario per giustificare il prezzo pagato. Non tutti gli investitori sono in grado di accelerare i tassi di cap, e puoi dimostrare il tuo valore e la tua esperienza se puoi aiutarli a utilizzare i cap-cap per il pricing o la valutazione di proprietà.
Difficoltà: facile
Tempo richiesto: 5 minuti
Ecco come:
- Ottieni il tasso di capitalizzazione per le proprietà comparabili recentemente vendute nella zona.
- Moltiplicare il tasso di capitalizzazione per il valore della proprietà per determinare il reddito operativo netto che sarebbe necessario per giustificare il prezzo.
Esempio: una cap-cap per complessi di appartamenti comparabili è del 12%, o .12, e il prezzo richiesto per il complesso in considerazione dell'acquisto è di $ 300.000.
$ 300.000 X .12 = $ 36.000 di reddito netto che sarebbero necessari per giustificare questo prezzo richiesto.
Quello che ti serve:
- Calcolatrice
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Queste sono le basi.
Per aiutare a capire perché i tassi di capitalizzazione sono usati dagli investitori immobiliari, diamo un'occhiata al quadro generale degli investimenti per le proprietà plurifamiliari .
Economia di scala: le proprietà plurifamiliari, in particolare gli appartamenti, offrono alcuni vantaggi in termini di riduzione dei costi dovuti all'economia di scala. Con più unità in un'unica posizione e spesso sotto lo stesso tetto, ci sono risparmi sui costi in tutto, dai servizi municipali alle riparazioni.
Inoltre è molto meno costoso per unità costruire appartamenti.
Effetto ridotto delle perdite di posto vacante: se possiedi una casa in affitto per una sola famiglia ed è vacante per due mesi, stai perdendo il 100% del reddito da locazione. Se si tratta di un duplex, è del 50% e un four-plex è del 25%. Ma se possiedi un complesso di appartamenti da 100 unità, quella unità che rimane vacante per due mesi ti fa perdere solo l'1% al mese di rendita da affitto!
Istituti di credito utilizzano Cap Rate: quando stai ricevendo un mutuo sulla tua casa personale, tutto dipende dalla tua storia di credito e reddito. Quando si tratta di prestiti commerciali, è molto più sul reddito netto e copre i pagamenti dei mutui. Di solito ci sono più proprietari di investitori e i loro punteggi di credito non sono nemmeno considerati nella maggior parte dei casi. La performance finanziaria della proprietà è il criterio principale del mutuante. Se la proprietà è in buone condizioni e i numeri funzionano, il prestito si verifica nella maggior parte dei casi.
Quindi, come possono essere visualizzate le tariffe cap?
Il fatto è che la velocità massima di una proprietà ha molti fattori coinvolti. In particolare, i costi di gestione e gestione, così come gli affitti prevalenti, determineranno il reddito netto. Quindi, se gli affitti sono al di sotto del valore di mercato o se le spese sono più alte di quanto debbano essere, la tariffa massima potrebbe non rispecchiare con precisione il valore della proprietà.
Questo è il modo in cui le offerte vengono scoperte dagli acquirenti. Diciamo che un proprietario di un progetto di appartamento ha finito per odiare localizzare e intervistare nuovi inquilini. Questo proprietario è stato felice di deprimere gli affitti per mantenere buoni inquilini paganti nelle unità. Quindi, gli affitti potrebbero essere ben al di sotto di quello che altri inquilini sarebbero disposti a pagare ora. Acquistare la proprietà e lasciare scadere i leasing, aumentare gli affitti e sostituire gli inquilini cambierebbe molto il reddito netto e anche il tasso massimo.
D'altra parte, se gli attuali proprietari non guardano i loro costi, le spese potrebbero essere più alte di quanto debbano essere. Diciamo che stanno pagando più del necessario per la gestione, i dipendenti e le spese di riparazione. Portare le spese in linea potrebbe fare un'enorme differenza.
La lezione qui è che il cap rate è una misura della performance, non una garanzia di valore.
Controlla gli affitti e le spese per un'opportunità.