L'approccio di confronto delle vendite è la base per il CMA del settore immobiliare, Analisi di mercato comparativa . È un processo utilizzato per determinare il valore corrente di mercato di una proprietà in base alle vendite recenti di proprietà comparabili nella zona.
I risultati del calcolo vengono utilizzati per aiutare un venditore di annunci immobiliari a stabilire il prezzo a cui elencare la loro proprietà.
I professionisti del settore immobiliare utilizzano anche un processo CMA per aiutare gli acquirenti a determinare se il prezzo di una casa è equo e in linea con l'attuale attività di mercato. L'agente, se completo, ne farà due, uno che utilizza le proprietà vendute di recente e un altro utilizzando le proprietà attualmente elencate e utilizzando i prezzi di listino. Questo perché i mercati cambiano continuamente e vogliono vedere le proprietà comparabili attualmente elencate che sono la concorrenza. In base all'attuale inventario e alla domanda, potrebbe esserci un motivo per abbassare o aumentare il prezzo di quotazione determinato nelle proprietà vendute CMA.
Il processo CMA
C'è un processo strutturato nel fare un CMA e ci sono alcuni importanti requisiti di base :
- Le proprietà comparabili selezionate dovrebbero essere il più possibile simili alla proprietà del soggetto:
- numero di camere da letto
- numero di bagni
- dimensione del metraggio quadrato
- dimensione del lotto
- Le proprietà comparabili dovrebbero essere il più vicino possibile, nello stesso quartiere o la suddivisione è la migliore.
- La loro data di vendita dovrebbe essere il più recente possibile. Se le date di vendita 'comparabili' (comparables ') sono troppo lontane nel passato, sono già troppo vecchie per essere accurate per il mercato attuale. Se non ci sono abbastanza proprietà di close-by per le comp, è necessario spostarsi un po 'più lontano in distanza.
Quindi, tenendo presente questo, diamo un'occhiata a un esempio di panoramica di un semplice CMA.
- Abbiamo la nostra proprietà soggetto, un 3 BR, 2 BA casa 1900 piedi quadrati in dimensioni con un garage due auto allegata.
- La casa si trova su un lotto di suddivisione standard molto simile per dimensioni a tutti gli altri.
- Tre case comparabili sono state trovate nella stessa suddivisione.
- Due delle case erano molto vicine, con le stesse camere da letto, bagni e garage.
- Una casa aveva una camera da letto e un bagno di servizio. Il prezzo di vendita di quella casa è stato ridotto dal valore della nuova costruzione di una camera da letto e di un mezzo bagno per renderlo simile alla nostra proprietà tematica.
- La metratura delle case era vicina ma non esatta. Quindi, i prezzi delle tre composizioni sono stati divisi in base alla rispettiva dimensione del piede quadrato per ottenere un prezzo di vendita per metro quadrato. Questi erano calcolati in media su un numero.
- Quel numero è stato moltiplicato per i 1.900 piedi quadrati della proprietà subject per determinare il suo valore approssimativo nel mercato corrente.
Ora, per il venditore e il professionista del settore immobiliare, questo è solitamente il massimo. Tuttavia, vorrei suggerire un'altra analisi di mercato per vedere la competizione attuale, come farei per un acquirente. Un altro CMA è fatto più o meno allo stesso modo. Tuttavia, ora troviamo tre comp che sono in vendita e usano i loro prezzi di quotazione.
Questo esempio di mercato è stato piuttosto impegnativo e ci sono state più vendite di nuove inserzioni nelle ultime settimane. L'inventario attuale delle case in vendita è più basso ei prezzi di listino delle nostre tre composizioni indicano che è possibile aumentare la stima del prezzo di quotazione dalla normale CMA. Restiamo ai prezzi bassi delle case competitive per un vantaggio commerciale e andiamo al mercato.
Quindi, cosa c'è di diverso in questi processi e una valutazione? Il perito usa anche comps, forse le stesse comps. Tuttavia, l'esperto di solito lavora per il prestatore, quindi il loro lavoro è diverso. Il professionista del settore immobiliare vuole ottenere il prezzo più alto possibile per il suo venditore. Il perito vuole un valore che copra l'investimento del prestatore ma non è gonfiato.