Se sei nuovo nel settore immobiliare o nuovo nella zona, chiedi aiuto. Una CMA non è solo matematica comparativa. È necessaria una conoscenza approfondita delle dinamiche delle vendite immobiliari nell'area specifica per formulare giudizi basati sui dati presentati. "Real estate is local" è una citazione ben nota perché è vera e devi imparare tutto sul tuo mercato locale.
In altre parole, devi sapere qualcosa sul tuo mercato e perché le case in una zona vendono in modo diverso e per prezzi più alti o più bassi rispetto a case simili in un'altra area.
Basta confrontare i numeri senza conoscere i quartieri e le proprietà può essere un disastro. La singola attività più importante in una CMA è la scelta di proprietà comparabili.
Proprietà comparabili attentamente raccolte
Quando si selezionano proprietà che consideri comparabili alla proprietà del soggetto, considerazioni importanti includono:
- Statisticamente, le vendite molto al di sopra o al di sotto del grosso del gruppo sono sospette. Ci sono probabilmente motivi validi per la divergenza. Se hai abbastanza comps recenti, butta fuori le vendite troppo alte e troppo basse.
- Assicurati di poter giustificare comps non utilizzati. Se decidi che un paragonabile non è appropriato, hai una buona ragione. Se in seguito ti viene chiesto dal tuo cliente perché non hai usato una determinata casa, vorrai essere in grado di rispondere in modo veritiero e giustificare le tue azioni.
- Tirare le proprietà comparabili dall'area della proprietà del soggetto o il più vicino possibile. Se è impossibile trovare un numero sufficiente di comps nello stesso quartiere, potrebbe essere necessario l'utilizzo di alcuni da un quartiere simile in un'altra parte della città.
- Utilizzare i prodotti comparabili venduti che non sono troppo vecchi. Rimani il più aggiornato possibile. Nei mercati veloci, questo è facile, ma non tanto quando le vendite sono lente. Se devi tornare indietro di più di due o tre mesi, probabilmente dovrai effettuare alcuni aggiustamenti soggettivi per il lungo periodo. Non è facile, in quanto non esiste una regola per come farlo in modo accurato.
- Quando la quantità lo consente, utilizzare solo tipi di costruzione simili. Un esempio potrebbe essere la proprietà del soggetto come una casa a un solo piano e molte delle composizioni sono due storie. Con la nostra popolazione che invecchia, molti anziani cercheranno una casa a un solo piano, quindi potrebbe essere più richiesta
Regolazione del valore per le differenze di proprietà
Quando si confrontano proprietà simili, ci sono sempre delle differenze. Assicurati di regolare la stima del valore della proprietà del soggetto per le sue differenze rispetto alle proprietà comparabili:
- Aggiungere o sottrarre valore per la differenza nella dimensione del lotto o della superficie.
- Fai lo stesso per differenze di funzionalità, come camere da letto, bagni, garage, ecc.
- Guarda le differenze di finanziamento che potrebbero aver influenzato il prezzo di vendita. Il finanziamento del venditore può a volte comportare un prezzo più alto pagato per una proprietà che non è correlata al suo vero valore. Ricorda che queste devono essere transazioni "a regola d'arte". Non ci dovrebbero essere situazioni speciali, vendite di famiglia, vendite di soccorso, ecc.
Un'analisi attuale del mercato competitivo
Un rapporto completo e dettagliato per il tuo prospect / client di quotazione non può essere completo senza un'analoga analisi di mercato delle proprietà elencate e in competizione con la loro casa in quel momento. La tua raccomandazione sui prezzi di listino può essere modificata verso l'alto o verso il basso a seconda di quante case sono elencate nella zona al momento e dei loro prezzi di listino.
Sapendo che alcune delle migliori offerte vendute provenivano da periodi con scorte molto basse, potresti farti modificare un po 'il tuo listino prezzi al ribasso se il mercato attuale ha un inventario significativamente più alto. Andando nella direzione opposta, se ci sono meno case disponibili, potresti essere in grado di aggiustare il prezzo richiesto.
Risultati visualizzati in un formato intuitivo
Questa non è una promozione per "carina". Esistono soluzioni software per quasi tutti i sistemi MLS che generano rapporti molto raffinati per l'analisi comparativa del mercato. Il valore è nei dati e la tua interpretazione di esso. Non lasciare che lo sfarzo della "presentazione" assuma un'importanza maggiore rispetto alla selezione e all'interpretazione dei dati.