Affittare gli inquilini con documenti penali

Utilizzo della cronologia criminale nello screening dei titolari

Mentre è in definitiva la decisione di un proprietario circa gli inquilini che metteranno nella loro proprietà in affitto , ci sono ancora alcune regole che devono essere seguite. Come parte del processo di screening , un proprietario può accedere alla fedina penale di un inquilino. Un padrone di casa deve seguire alcune regole quando si utilizza questa fedina penale per accettare o rifiutare i futuri inquilini . Impara cosa cercare in un casellario giudiziario e cosa includere in una politica di storia criminale per evitare di essere accusato di discriminazione.

9 cose da considerare quando si guarda il registro penale

1. L'individuo è stato condannato ?: C'è una grande differenza tra l'essere arrestati per un crimine e la condanna di un crimine. Un arresto non ti rende colpevole di nulla, quindi stai attento se cerchi di rifiutare un potenziale inquilino basato solo su un arresto.
2. Qual è l'offesa ?: quale offesa ha effettivamente commesso l'inquilino? Capisci la natura del crimine? In caso contrario, consultare un avvocato o un funzionario di polizia per chiarimenti.
3. Quanto è grave l'offesa ?: Il potenziale inquilino doveva pagare una multa o servire la prigione per il reato commesso? Hanno rubato una maglietta al centro commerciale o hanno sparato a qualcuno?
4. Quanto è recente l'offesa ?: L'inquilino ha commesso il reato l'anno scorso o è accaduto 20 anni fa?
5. Quanti reati ci sono ?: Il potenziale inquilino ha un solo atto criminale da considerare o ha un lungo numero di reati?

1. I reati coprono più anni o sono raggruppati in un unico periodo ?: Se ci sono più reati, si sono verificati tutti all'incirca nello stesso periodo o i reati si sono verificati in diversi anni?
2. Potrebbe mettere a rischio altri inquilini ?: La natura del crimine commesso dal potenziale inquilino mette a rischio altri inquilini? Alcuni esempi potrebbero essere lo spaccio di droga, lo stupro, molestie su minori o aggressione e batteria. Un proprietario è responsabile del mantenimento di un ambiente sicuro in cui i suoi inquilini possano vivere.

1. Potrebbe il reato influenzare la capacità del locatario di pagare l'affitto ?: La storia criminale dell'inquilino influenzerà la sua capacità di pagare l'affitto mensile? Se l'inquilino non ha un'occupazione passata o attuale, ha il diritto di rifiutarsi di affittare a questo inquilino in base alla sua incapacità di effettuare il pagamento del canone.
2. Potrebbe il reato mettere a rischio la vostra proprietà in affitto ?: Un proprietario ha la responsabilità di mantenere la proprietà in affitto al sicuro. La fedina penale del locatario mette a rischio la proprietà in affitto? Alcuni esempi di questo potrebbero essere incendio doloso o vandalismo .

Si può negare l'alloggio a qualsiasi inquilino con una storia criminale?

No. Un'ampia politica di negare l'alloggio a qualsiasi potenziale inquilino con qualsiasi tipo di storia criminale sarebbe considerata discriminatoria ai sensi della Federal Fair Housing Act . I proprietari sono autorizzati ad avere politiche in atto che negano l'alloggio a coloro che hanno un passato criminale specifico che potrebbe mettere a repentaglio la sicurezza degli altri inquilini o della proprietà. Quando si esamina la storia criminale di un inquilino, il proprietario deve anche tenere conto del tipo di reato, della gravità del reato e della durata del reato. si è verificato.

Fair Housing protegge gli inquilini con i documenti penali?

La Federal Fair Housing Act non protegge specificamente coloro che hanno precedenti penali da discriminazioni in attività legate all'alloggio.

Piuttosto, l'Office of General Counsel dell'HUD ha emanato linee guida su come i proprietari terrieri e gli altri nelle industrie legate all'edilizia dovrebbero avvicinarsi a quelli con precedenti penali per ridurre al minimo le possibilità di essere accusati di discriminazione.

I gruppi specifici protetti da Fair Housing comprendono colore, disabilità, stato familiare , origine nazionale, razza, religione e sesso. L'HUD crede che rifiutare di affittare a chi ha precedenti penali potrebbe avere il risultato di discriminare le minoranze.

Afro-americani e ispanici sono arrestati, condannati e incarcerati a tassi molto più alti rispetto alla popolazione generale. Nel 2014, ad esempio, il 36% della popolazione carceraria totale negli Stati Uniti era afro-americano, ma gli afroamericani rappresentavano solo il 12% della popolazione totale e gli ispanici rappresentavano il 22% della popolazione carceraria, ma gli ispanici erano solo il 17% della popolazione totale.

A causa di ciò, l'HUD crede che una politica dei proprietari che limiti gli inquilini in base alla storia criminale influirebbe in modo sproporzionato su questi gruppi minoritari più che potenziali inquilini di altre razze, quindi potrebbe essere considerata una pratica discriminatoria.

L'HUD rompe questa discriminazione in due categorie, discriminazione non intenzionale e discriminazione intenzionale.

Discriminazione involontaria contro gli inquilini delle minoranze con documenti penali

L'HUD utilizza un processo in tre fasi per determinare se la politica della storia criminale di un proprietario è discriminatoria e viola il Fair Housing Act.

1. La politica sulla storia criminale ha un effetto discriminatorio ?: L'accusatore deve fornire prove per dimostrare che la politica influisce negativamente su quelli di una certa razza o origine nazionale più di altri gruppi di persone. Le statistiche statali o locali dovrebbero essere utilizzate per dimostrare questo punto, ma se non sono disponibili, possono essere utilizzate anche statistiche nazionali. Ogni caso è unico e, pertanto, deve utilizzare fatti specifici, come i registri degli inquilini, le statistiche criminali locali e i dati del censimento, per supportare la loro richiesta.

2. La politica è necessaria per raggiungere un legittimo interesse non discriminatorio? : Spetta ora al proprietario fornire prove per dimostrare che la loro politica di storia criminale non è una forma di discriminazione, ma piuttosto una politica necessaria per un'altra ragione legittima. Molti proprietari sostengono che la ragione della politica è quella di proteggere la sicurezza degli altri inquilini nella loro proprietà. Poiché una delle principali responsabilità di un proprietario è quella di proteggere la sicurezza dei loro inquilini e delle loro proprietà, questo è generalmente considerato un motivo legittimo per rifiutare di affittare un inquilino con una storia criminale.

Tuttavia, il proprietario deve fornire una ragione specifica per cui la specifica storia criminale dell'inquilino minaccia la sicurezza della proprietà e degli inquilini. Un'affermazione generale secondo cui chiunque abbia una storia criminale è più pericolosa di chiunque non abbia una storia criminale non reggerà. Un esempio specifico potrebbe essere, rifiutando di affittare a un potenziale inquilino che è un condannato per reati sessuali perché potrebbe mettere a rischio gli altri inquilini.

I proprietari hanno il diritto di rifiutarsi di affittare a potenziali inquilini che hanno una storia di condanne penali, tuttavia, questa politica non può essere una politica generale che esclude qualsiasi persona che sia mai stata condannata per un reato. La politica deve essere specifica nel dichiarare che il proprietario non affitterà a chi ha condanne penali che potrebbero mettere in pericolo la sicurezza degli inquilini o della proprietà. Ad esempio, un individuo con una cronologia dei ticket del traffico non costituirà probabilmente una minaccia maggiore per gli altri inquilini, ma un individuo che è un trafficante di droga condannato potrebbe.

Inoltre, i proprietari non possono rifiutarsi di affittare a potenziali inquilini che sono stati arrestati, ma non condannati, perché un arresto non significa che la persona sia colpevole di alcun crimine. Pertanto, il proprietario non può dimostrare che questo individuo presenta un rischio maggiore per gli altri inquilini presso la proprietà.

Infine, il padrone di casa deve tener conto di quanto recentemente si è verificato il crimine. Sarà più difficile giustificare il rifiuto di affittare a un potenziale inquilino se il crimine è avvenuto 20 anni fa.

3. Esiste un'alternativa meno discriminatoria ?: Se il proprietario è in grado di dimostrare che ha una ragione legittima per avere la sua politica sui casellari giudiziari, allora spetta all'accusatore dimostrare che esiste un altro modo, meno discriminatorio , per il padrone di casa per raggiungere questo obiettivo. Ciò potrebbe includere la considerazione di altri fattori oltre a considerare la storia criminale dell'inquilino, come la storia di locazione dell'inquilino, l'età al momento dei reati o gli sforzi del locatario di riabilitare dopo i reati.

Discriminazione intenzionale contro gli inquilini delle minoranze con documenti penali

Un proprietario può essere accusato e condannato per discriminazione se tratta gli inquilini con precedenti penali simili in modo diverso. Se due potenziali inquilini hanno un passato criminale simile, ma sono razze diverse, e il padrone di casa fa eccezioni per un inquilino e non per l'altro, questa potrebbe essere una violazione di Fair Housing.

Ad esempio, se tutti gli altri fattori sono simili, affittare un uomo asiatico che è stato condannato per furto di un'auto, ma rifiutare di affittare a un uomo ispanico che è stato condannato per aver rubato un'auto, potrebbe portarti ad essere accusato e potenzialmente condannato discriminazione abitativa. Un altro esempio di discriminazione intenzionale durante il processo di screening degli inquilini sarebbe dire a qualcuno che suonava afroamericano per telefono che la loro fedina penale avrebbe squalificato l'affitto della vostra proprietà, ma permettendo a qualcuno che sembrava caucasico al telefono di vedere la proprietà nonostante avesse un simile fedina penale.

Spetta al potenziale inquilino fornire prove per dimostrare che il proprietario ha discriminato lui o lei perché è membro di un determinato gruppo e ha trattato altri potenziali inquilini con storie criminali simili in modo diverso perché appartengono a una razza o un gruppo diverso . Il proprietario dovrà fornire prove per dimostrare che c'è un altro fattore, oltre alla razza, che lo ha indotto ad affittare un solo inquilino e non l'altro. Il proprietario può ancora utilizzare altri standard di qualificazione , che non sono considerati discriminatori, al fine di scegliere un inquilino, come la possibilità per l' inquilino di pagare l'affitto in tempo .

Negare un inquilino potenziale per reati connessi alla droga

Un proprietario non può essere condannato per discriminazione involontaria per il rifiuto di affittare a un inquilino che è stato condannato per "fabbricazione o distribuzione illegale di una sostanza controllata". Questo non include gli inquilini che sono stati arrestati, ma non condannati per tali reati, o inquilini che sono stati condannati o arrestati per possesso di droga.

Mentre un proprietario ha il legittimo diritto di negare l'alloggio a un individuo che è stato condannato per produzione o distribuzione di droghe illegali, se un proprietario utilizza questa convinzione per negare l'alloggio ai membri di una determinata razza, origine nazionale o altro gruppo, il proprietario può essere ancora accusato e condannato per discriminazione abitativa intenzionale. Questo perché il proprietario sta usando la condanna per droga come copertura per discriminazione razziale.