Cos'è una residenza di partenza?
Fannie Mae e Freddie Mac definiscono una residenza di partenza come la casa che attualmente è di proprietà e abitata dal mutuatario che cerca di ipotecare una nuova casa.
I mutuatari che attualmente possiedono una casa in genere hanno tre opzioni quando decidono di acquistare una nuova residenza principale. Loro possono:
Vendi la residenza attuale e ripagare il mutuo in sospeso
Convertire la proprietà in una seconda casa, supponendo che possano qualificarsi sia per i pagamenti ipotecari esistenti e nuovi, o
Converti la proprietà in una proprietà di investimento e fornisci la documentazione che affitteranno la proprietà e utilizzeranno le entrate per compensare il pagamento del mutuo
Nel luglio del 2008, sia Fannie che Freddie hanno stretto in modo significativo le linee guida sulla sottoscrizione delle residenze di partenza. A luglio del 2013 finalmente li allentarono.
Modifiche alle linee guida per la sottoscrizione della "Residenza di partenza"
Gli orientamenti di "residenza di partenza", talvolta preponderanti, sono stati imposti durante il culmine della crisi finanziaria e destinati a essere di natura temporanea, pur persistendo per oltre 6 anni.
Lo scopo di questa politica è stato quello di garantire che i mutuatari abbiano capacità e riserve finanziarie adeguate per gestire con successo più proprietà.
Nel luglio del 2008, Fannie Mae ha definito queste linee guida sulla sottoscrizione di ulteriori proprietà possedute:
Dovranno verificare il 30% di equity nella loro attuale casa. (Questo mitiga le preoccupazioni che potrebbero prendere in considerazione un "default strategico" sulla vecchia casa.Un AVM (Automated Valuation Module) o la valutazione saranno necessari per dimostrare la loro posizione azionaria.
Il reddito locativo deve essere documentato con un contratto di leasing pienamente eseguito. Il contratto di locazione può essere di mese in mese.
Il creditore richiederà una copia del deposito di sicurezza e la prova di deposito.
Il reddito da locazione da parte di un familiare o di una persona con una relazione consolidata con il mutuatario non è consentito.
Il 75% del reddito locativo verificato può essere utilizzato per compensare le spese di alloggio.
Le nuove linee guida in vigore ora rimuoveranno o allenteranno molte di queste pesantissime qualifiche.
Ancora più importante, Fannie Mae sta rimuovendo il requisito del 30% di capitale proprio. Stanno inoltre consentendo una maggiore latitudine per coloro che intendono mantenere e affittare la loro attuale residenza allentando le linee guida riguardanti l'uso immediato dei redditi da locazione.
Ancora più importante per gli acquirenti di case che hanno la loro attuale residenza sotto contratto da vendere, non chiedono più di chiudere la transazione prima di chiudere la nuova.
Direttamente dalla bocca del cavallo:
Dato che ora sono in atto altre politiche che affrontano in modo adeguato la storia del credito, i redditi da locazione e le riserve finanziarie, Fannie Mae sta eliminando alcuni dei requisiti specificamente associati alla conversione di una residenza principale
Quando il mutuatario possiede proprietà immobiliari ipotecate, lo stato della proprietà determina in che modo la PITIA della proprietà esistente (il capitale complessivo all-in, interessi, tasse, assicurazione e pagamento dell'associazione proprietario) deve essere considerata in qualifica per la nuova transazione ipotecaria.
Se la proprietà ipotecata di proprietà del mutuatario è la residenza principale attuale del mutuatario che è in attesa di vendita ma non chiuderà (con trasferimento del titolo al nuovo proprietario) prima della transazione soggetta, il prestatore può ora utilizzare un contratto di acquisto eseguito, che ha stagionato oltre la fase di contingenza di finanziamento, per eliminare l'attuale pagamento del mutuo dal rapporto debito / reddito del mutuatario.
I prestatori di mutui ipotecari dovrebbero continuare a seguire il normale reddito da locazione e i requisiti di riserva finanziaria quando il mutuatario converte la sua attuale residenza principale in un investimento immobiliare.
Entrambe le modifiche sono ragionevoli e in ritardo.
Questi cambiamenti sono anche benvenuti dai professionisti del settore immobiliare e dei mutui, oltre a molti acquirenti di case precedentemente interessati dal vecchio set di linee guida per la sottoscrizione.