7 suggerimenti per la collocazione di un grande inquilino nella vostra proprietà di investimento
1. Segui la legge
I proprietari devono trattare allo stesso modo tutti i potenziali inquilini . Esiste una legge, nota come Federal Fair Housing Act , concepita per prevenire discriminazioni nei confronti di determinate categorie di persone in qualsiasi attività legata all'alloggio.
In breve, non puoi discriminare in base a:
- Gara o colore
- origine nazionale
- Religione
- Sesso
- Status familiare (famiglie con bambini)
- invalidità
Inoltre, molti stati hanno le loro regole sull'alloggio equo che devi seguire, quindi assicurati di conoscere e rispettare anche le leggi locali.
2. Scegli un inquilino con un buon credito
Vuoi cercare un inquilino che sia finanziariamente responsabile. Se sono responsabili del pagamento delle bollette, c'è una forte possibilità che paghino l'affitto in tempo e siano responsabili con il vostro appartamento. Controllare le finanze di un inquilino è un processo in due fasi:
A. Verifica reddito:
- Idealmente, vorrai trovare un inquilino il cui reddito mensile sia almeno tre volte l'affitto mensile.
- Richiedi copie dei loro buste paga.
- Chiamare direttamente il proprio datore di lavoro per confermare l'impiego, la durata del rapporto di lavoro, il registro delle presenze e i guadagni mensili.
B. Esegui una verifica del credito :
- Hanno una storia di pagare le bollette in tempo?
- Controlla il loro rapporto tra reddito e debito.
- Anche se il loro reddito è tre volte l'affitto mensile, devi tenere conto di quanto debito hanno.
Ad esempio: l'affitto è di $ 1000 al mese. Il locatario A guadagna $ 3000 al mese, ma ha un debito di $ 2400 ogni mese. Questo inquilino potrebbe avere un tempo più difficile per l'appartamento nonostante il suo reddito mensile. L'inquilino B guadagna $ 2500 al mese, ma non ha debiti. Questo inquilino potrebbe essere un eccellente candidato per pagare l'affitto anche se il loro reddito non è tre volte l'affitto mensile.
- Cercare sgomberi precedenti , sentenze civili contro o fallimenti.
3. Eseguire un controllo in background penale
Le informazioni criminali sono di dominio pubblico e possono essere visualizzate in vari tribunali. Questo controllo presenterà sia reati gravi che minori. Avrai bisogno del nome dell'inquilino e della data di nascita per eseguirne uno. Tieni presente che chi ha precedenti penali può provare a falsificare queste informazioni, quindi assicurati di controllare un documento d'identità valido per verificare che siano chi dicono di essere.
Un controllo penale approfondito includerà:
- Ricerca record della corte federale
- Una ricerca di record criminale in tutto lo stato
- Una ricerca del tribunale penale della contea
- Una ricerca del trasgressore del dipartimento delle correzioni
- Ricerca nel database dei trasgressori sessuali
3 punti di attenzione:
- Alcuni stati, come la California, proibiscono ai proprietari di discriminare gli affittuari con determinate condanne penali. Come padrone di casa, potresti avere un tempo più semplice per giustificare il rifiuto di un potenziale inquilino con una condanna per droga o reato violento di quanto non si possa rifiutare un inquilino con 50 biglietti per eccesso di velocità. Questo perché droghe o crimini violenti possono mettere a rischio la sicurezza degli altri inquilini.
- Non esiste un database nazionale dei casellari giudiziari, quindi potrebbe essere difficile effettuare un controllo approfondito.
- Fare un controllo criminale può essere molto dispendioso in termini di tempo. Potrebbe essere meglio assumere una società di screening inquilino stimabile per eseguire questo controllo per voi. Può spesso essere combinato con il controllo del credito, ovviamente a un costo aggiuntivo.
4. Guarda la storia dell'affitto del locatario
Se possibile, dovresti parlare con almeno due dei precedenti proprietari degli inquilini. Questo perché, se il richiedente era un affittuario problematico, l'attuale padrone di casa potrebbe voler privare l'inquilino e non essere sincero.
Domande che dovresti fare:
- L'inquilino ha pagato l' affitto in tempo ?
- Qual è stato il motivo della mossa? L'inquilino è stato sfrattato per mancato pagamento dell'affitto o per aver violato le regole del proprietario?
- L'inquilino ha dato un preavviso di 30 giorni prima di trasferirsi ?
- Come hanno mantenuto il loro appartamento? Erano puliti?
- Hanno causato danni all'appartamento diversi dalla normale usura ?
- Erano rispettosi dei loro vicini?
- Si sono lamentati spesso?
Ovviamente, se il richiedente è il primo affittuario, uno studente o un neolaureato, potrebbero non avere una storia di noleggio.
In questo caso, puoi richiedere un co-firmatario per il contratto di locazione.
5. Scegli un inquilino che è stabile
Nel modulo di domanda, guarda gli indirizzi precedenti del tenant e la cronologia del lavoro. Si spostano o cambiano lavoro spesso? Se si muovono spesso, è probabile che questo modello continui e presto avrai di nuovo un posto libero nelle tue mani. Se non hanno dimostrato un impiego consistente, potrebbero non essere in grado di permettersi l'appartamento in tre mesi e rimarrai a capo della tua ricerca di inquilino da zero o di uno sfratto.
6. Massimo di due persone per camera da letto
Maggiore è il numero di persone per appartamento, maggiore è il rumore e maggiore è l'usura del tuo investimento. Sebbene l' HUD non disponga di regole specifiche relative al numero di occupanti per camera da letto, una regola di un massimo di due persone per camera da letto è considerata ragionevole ai sensi del Fair Housing Act, con le seguenti eccezioni:
- Legge statale e locale:
- Se uno stato o una località ha codici di alloggio specifici, il proprietario deve seguirli.
- Dimensioni e configurazione dell'abitazione:
- Una camera da letto di 500 piedi quadrati può contenere più occupanti di una stanza di 250 metri quadrati.
- Un'unità con un soggiorno e una tana può contenere più occupanti di uno senza.
- Età e numero di bambini:
- Rifiutarsi di affittare due adulti con un bambino per una camera da letto potrebbe essere considerato discriminatorio, ma il rifiuto di affittare due adulti con un adolescente per una camera da letto sarebbe considerato ragionevole.
- Puoi dare un numero massimo di persone per appartamento, ma non puoi dare un numero massimo di bambini per appartamento.
- Limitazioni del sistema settico / fognario:
- Se la capacità del sistema può tollerare solo un certo numero di occupanti nell'abitazione.
7. Fidati del tuo istinto
Puoi fare tutto lo screening del mondo, ma a volte il tuo istinto è il miglior giudice di carattere. Potresti sentire che c'è qualcosa in giro per un inquilino che sembra comunque buono sulla carta. più tardi per scoprire che l'inquilino ha utilizzato l'identità di qualcun altro per richiedere l'appartamento. Fidati della tua proiezione, ma non ignorare il tuo istinto.