Passando ai record di proprietà venduti, il professionista immobiliare seleziona le proprietà vendute di recente che sono simili alla proprietà del soggetto e nella stessa area geografica. Confrontando queste proprietà e regolando le differenze di funzionalità, viene eseguita una stima del valore per la proprietà subject.
Tuttavia, un attento professionista immobiliare farà un secondo CMA diverso per un venditore o un acquirente.
Una seconda CMA approfondita includerebbe confronti con proprietà simili attualmente elencate nella zona. Lo stesso processo verrebbe utilizzato, ma con le proprietà attualmente elencate. Ciò consentirebbe una valutazione dell'attuale concorrenza e potrebbe portare a un aumento o una diminuzione della stima basata sulle proprietà vendute.
Conosciuto anche come: CMA, analisi comparabili
Qualità delle selezioni comparabili
Cruciale per l'accuratezza di un CMA nel determinare il valore di mercato è la selezione delle migliori proprietà comparabili. Tre agenti che scelgono anche un diverso comparabile su tre o quattro utilizzati possono presentare valutazioni molto diverse. Questo succede molto quando un venditore sta acquistando un agente di quotazione. Ottengono una stima del valore da diversi agenti e sono sorpresi dalle differenze. Sfortunatamente, spesso chi dà loro il numero più alto è quello che ottiene la quotazione e, di solito, non è un buon numero.
Ci sono molte cose da considerare quando si scelgono le composizioni:
- Quando la proprietà è stata venduta: le vendite più di due o tre mesi in passato non sono buone offerte, specialmente nei mercati in rapido movimento. Più recenti sono le vendite, meno è probabile che il mercato si sia spostato abbastanza da rendere irrilevanti i prezzi di vendita delle proprietà al momento della CMA.
- Dove si trova la proprietà: la situazione migliore è che la casa si trova nella stessa suddivisione. Ciò non è possibile in molti casi, quindi la prossima considerazione è l'individuazione di comps nello stesso quartiere o area generale. Quando non è possibile ottenere comps in questo modo, case molto simili in suddivisioni simili in altre parti della città possono essere l'unica risorsa disponibile.
- Caratteristiche della casa: quando si tratta del numero di camere da letto, bagni, la metratura della casa, la dimensione del lotto e altre caratteristiche della casa, le case comparabili dovrebbero essere il più possibile simili. È raro, tranne che nelle grandi suddivisioni dei cookie cutter, che otterrete tutte queste cose da confrontare esattamente.
Qualità degli aggiustamenti
L'ultimo elemento sopra riportato ci porta a una discussione su come compensiamo i nostri calcoli per le differenze nelle strutture. Apportiamo aggiustamenti, molto simili a quelli dei periti, per adeguare i prezzi di vendita delle case comparabili per meglio abbinare la nostra proprietà tematica.
In altre parole, se disponiamo di 3 camere da letto, 2 bagni di casa con un garage collegato a due auto e 2100 piedi quadrati di superficie abitabile, cercheremo di trovare tre o quattro composizioni con tutte queste caratteristiche uguali. Tuttavia, raramente lo faremo, quindi dovremo apportare modifiche ai prezzi venduti.
- Diciamo che una comp ha solo due camere da letto. Dobbiamo supporre che avrebbe venduto per più soldi con tre, quindi aggiungeremo un po 'di soldi al suo attuale prezzo di vendita per adattarlo ad avere tre camere da letto. Lo stesso vale per i bagni e gli spazi del garage.
- Se è il contrario, diciamo tre bagni quando il nostro argomento a casa ne aveva solo due, quindi nel nostro adeguamento dovremmo sottrarre il valore di un bagno dal prezzo di vendita.
- Non abbiamo bisogno di fare nulla con la metratura finché non facciamo il nostro calcolo finale.
Una volta che abbiamo aggiustato i prezzi delle case paragonabili, dividiamo ogni prezzo venduto per i loro piedi quadrati per ottenere il prezzo di vendita per piede quadrato. Abbiamo mediamente quelli per i nostri tre o più comp per ottenere un valore medio per piede quadrato. Quindi semplicemente moltiplichiamo quello per la nostra metratura della casa del soggetto per ottenere il nostro attuale valore di mercato stimato.
Lì hai l'immagine grande di fare un CMA, ma ti consigliamo di approfondire e imparare di più e fare pratica prima di eseguirli per i clienti.