Difficoltà: facile
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Ecco come:
- Determinare il reddito operativo lordo (GOI) della proprietà:
Reddito potenziale lordo - Vacancy and Credit Loss = Reddito operativo lordo
- Determinare le spese operative della proprietà. Ciò includerebbe le spese di gestione, legale e contabile, assicurazione, pulizie, manutenzione, forniture, tasse, servizi pubblici, ecc.
- Sottrarre le spese operative dal reddito operativo lordo per arrivare al risultato operativo netto. Utilizzando l'esempio di una proprietà con un reddito operativo lordo di $ 52.000 e spese operative di $ 37.000, il nostro reddito operativo netto sarebbe:
$ 52.000 - $ 37.000 = $ 15.000 di reddito operativo netto
Istituti di credito commerciali utilizzano diversi criteri di qualifica per determinare se un mutuo è garantito e quanto dovranno prestare un prestito contro una proprietà. I proprietari degli investitori di solito non sono valutati individualmente per quanto riguarda la loro storia creditizia, in quanto non è tanto importante per il creditore quanto il potenziale di generazione di reddito della proprietà da ipotecare.
Il fatto è che un acquirente domestico vivrà nella casa che sta acquistando, quindi il creditore valuta la sua capacità di pagare l'ipoteca e la sua storia di pagare gli obblighi di debito.
È una situazione molto diversa da una proprietà commerciale, diciamo un complesso di uffici. Gli acquirenti acquistano questa proprietà per un unico scopo; generare flussi di cassa positivi dai redditi da locazione.
Reddito
La motivazione per l'acquisto è il reddito, quindi il creditore vuole valutare la proprietà basata principalmente sul reddito che genererà.
Certo, la condizione della proprietà e altri fattori entrano nella qualifica del mutuo, ma il reddito è il fattore principale. Se la proprietà può servire il debito (pagare le rate del mutuo) e avere ancora un flusso di cassa mensile accettabile, allora è probabile che sia avviata un'ipoteca.
Spese
Naturalmente, le spese sono la metà delle principali considerazioni nel calcolo NOI. È fondamentale acquisire tutte le spese operative della proprietà. Questi possono e spesso includono:
- Marketing e pubblicità - A seconda del tipo di proprietà, questa categoria di spesa può variare molto. Per una proprietà di appartamento, la maggior parte di questa spesa sarebbe la pubblicità per generare richiedenti inquilini. Per una proprietà al dettaglio o in ufficio, lo stesso varrebbe, ma potrebbero esserci anche spese di marketing per presentare la proprietà a clienti o clienti per gli inquilini.
- Gestione - La gestione professionale è la norma per le proprietà commerciali più grandi. Questa spesa è significativa, ma può essere compensata molto dal risparmio che la gestione professionale può generare nel funzionamento e nella manutenzione della proprietà.
- Utilità - Quelli che non sono passati agli inquilini dovrebbero essere in questa categoria.
- Riparazioni e manutenzione - Tutto ciò che va dall'abbellimento del giardino alla riparazione di unità di condizionamento d'aria rotte o alla verniciatura di unità è in questo secchio.
- Assicurazione - Anche questa è una spesa importante.
Queste sono le categorie principali e ci sono altre spese che dipendono dall'uso della proprietà e degli inquilini.
Se i rapporti voluti dal creditore in base al reddito non puntano all'approvazione, i mutuatari possono ottenere più denaro per un acconto per allineare i coefficienti. Il reddito operativo netto è molto importante nel credito commerciale.
Suggerimenti:
- Fai molta attenzione a calcolare tutte le spese operative. Le spese mancanti aumenteranno i proventi operativi netti e quindi faranno pagare al cliente più del dovuto per la proprietà basata sulla valutazione utilizzando il cap rate.
- Per i calcoli degli investitori più utilizzati spiegati e un foglio di calcolo per calcolarli, prendi questo lin, per i primi 10 calcoli .
Quello che ti serve:
- Calcolatrice
- Itemizzazione completa delle spese operative.
Nessuno di questi calcoli è scienza missilistica. Sarai rapidamente aggiornato ed essere in grado di eseguirli o discuterli in modo intelligente con i clienti degli investitori commerciali.