Esempio: un complesso di appartamenti con sei unità. Tre affitti per $ 700 al mese e gli altri tre affitti per $ 800 al mese.
Difficoltà: facile
Tempo richiesto: 5 minuti
Ecco come:
- 3 unità * $ 700 / mese = $ 2100
- $ 2100 * 12 = $ 25,200
- 3 unità * $ 800 / mese = $ 2400
- $ 2400 * 12 = $ 28,800
- $ 25,200 + $ 28,800 = $ 54.000 di reddito annuale. Questo è il nostro GPI.
Suggerimenti:
- Ricorda che stiamo assumendo la piena occupazione e tutti i pagamenti effettuati.
- Ottieni i primi calcoli sul nostro foglio di calcolo per il calcolo degli investimenti immobiliari.
Quello che ti serve:
- Calcolatrice
Quindi, perché è il reddito potenziale?
Chiedete a qualsiasi investitore proprietario la loro idea di un perfetto mondo immobiliare in affitto, e le prime due cose che sentirete saranno probabilmente che vogliono un inquilino che paga l'affitto in pieno tempo e che rinnoveranno il loro affitto più e più volte. Quindi la lista includerebbe cose come inquilini ben educati, cose che non si rompono, ecc. Tuttavia, i primi due sono di cosa stiamo parlando qui.
Sono legati alle offerte di lavoro e alle perdite su crediti . Questo è il reddito perso quando l'affitto non viene pagato, o perché semplicemente non stanno pagando o perché l'unità è vuota. Pensiamo a una situazione in cui perdi un inquilino senza molti avvisi e fai pubblicità per uno nuovo.
Sfortunatamente, ti ci vuole un mese e mezzo per farli spostare in casa e l'affitto scorre di nuovo.
Se il tuo affitto è $ 800 / mese ($ 9.600 all'anno), quel periodo di vacanza ridurrebbe il tuo reddito di $ 1.200 per il mese e mezzo. Questo è il 12,5% delle entrate dell'intero anno. Potrebbe anche essere peggio se avessero smesso di pagare l'affitto per un mese e finalmente li hai liberati, ora hai un reddito perso di due mesi e mezzo.
Questo è $ 2.000, o una perdita del 21% delle entrate.
È possibile vedere che la vacanza e la perdita di credito possono essere molto dannosi per il ritorno sull'investimento (ROI) per la proprietà. E, non stiamo nemmeno considerando il normale refit e la preparazione per un nuovo inquilino che si verifica ogni volta che un leasing scade e gli inquilini si trasferiscono. Probabilmente hai un po 'di lavoro al muro, dipingi e almeno una tassa per le pulizie.
Quanto può essere dannoso?
Non sto cercando di spaventare nessuno, ma dovresti capire gli effetti del mancato pagamento del tempo di affitto e di vacanza. Molti investitori sono entusiasti di ottenere un ritorno a due cifre su un investimento immobiliare in affitto. Anche se calcolato solo sulla cassa investita (acconti e costi di chiusura), è una bella situazione vedere un rendimento dal 20% al 30%.
Ma, come puoi vedere dal nostro esempio di affitto perso sopra, stai riscuotendo un notevole successo quando perdi dal 12% al 20% delle tue entrate. Non lasciare che ti impedisca di investire, ma cerca sempre del tuo meglio per ottenere i migliori inquilini, intervistare e controllare bene, e ottenere il maggior preavviso possibile prima di trasferirsi.
Un po 'di incoraggiamento
Ora che ho gettato una coperta bagnata sui tuoi pensieri di diventare un ricco barone da affitto, prendiamoci un minuto per riflettere sul perché il settore immobiliare, e in particolare le proprietà in affitto, è un ottimo modo per costruire ricchezza.
Non dimenticare di:
- flusso di cassa mensile regolare.
- apprezzamento del valore nel tempo.
- vantaggio fiscale della detrazione delle spese di marketing, gestione e gestione:
- tasse di proprietà
- assicurazione
- interesse ipotecario
- spese pubblicitarie
- spese di gestione
- spese di riparazione e manutenzione.
- la pausa fiscale dall'ammortamento.
- fai crescere il tuo portafoglio con il 1031 Tax Deferred Exchange
È un ottimo modo per investire. Fai del tuo meglio per avere e mantenere buoni inquilini.