Quando lavori con i clienti di investitori immobiliari, è importante che tu abbia le conoscenze per aiutarli a determinare la fattibilità degli investimenti. Il flusso di cassa è abbastanza importante, in quanto ignora se alcune cose sono deducibili ai fini fiscali. Una dichiarazione dei redditi ti dice alcune cose, ma il flusso di cassa ti dice di più.
Dopotutto, ogni investitore ha diversi obiettivi personali e di investimento e diversi oneri fiscali in base al reddito complessivo e ad altri fattori.
Non ci interessa davvero. Ci preoccupiamo di come l'investimento si realizzerà e lo lasciamo all'investitore per vedere se soddisfa i loro obiettivi e le esigenze della situazione fiscale personale.
L'investitore immobiliare in affitto è molto interessato al flusso di cassa. È la ragione principale per la maggior parte di loro nell'ottenere un accordo. Certo, la proprietà dovrebbe aumentare di valore durante il periodo di proprietà e possono generare utili quando la vendono. Ma è quel controllo mensile in banca che è la grande attrazione.
Difficoltà: facile
Tempo richiesto: 15 minuti dopo la raccolta dei dati.
Ecco come:
- Inizia con il reddito operativo netto della proprietà.
- Sottrarre i soldi per il servizio del debito. Questo è l'importo speso per l'intero pagamento del mutuo, interessi e principio.
- Sottrarre eventuali spese in conto capitale. Questo sarebbe denaro speso per miglioramenti sulla proprietà, se sono deducibili quell'anno o meno. Questo è denaro reale speso.
- Aggiungi eventuali proventi del prestito. Questo è il denaro preso in prestito su un prestito diverso dal mutuo originale. Se hai apportato miglioramenti di capitale, ma hai preso un prestito per pagarlo, metti l'ammontare del prestito qui come aggiunta.
- Aggiungi qualsiasi interesse guadagnato. Se la proprietà ha prestiti o investimenti che forniscono denaro contante come interessi, aggiungilo qui.
- Ora sei arrivato al risultato, che è il flusso di cassa prima delle tasse (CFBT) per questa proprietà. Ecco la descrizione della linea:
- Inizia con reddito operativo netto
- Sottrai il servizio di debito
- Sottrai Capitale Miglioramenti riscuotere
+ Aggiungere i proventi dei prestiti per i prestiti per finanziare le operazioni
+ Aggiungi indietro qualsiasi interesse guadagnato
= Flusso di cassa prima delle imposte
Suggerimenti:
Prendi il calcolatore finanziario immobiliare qui .
Altri vantaggi dell'investimento immobiliare locativo
Il flusso di cassa è la grande attrazione, ma è solo uno dei numerosi grandi vantaggi disponibili per gli investitori immobiliari in affitto. Ci sono più persone ogni anno che convertono alcune delle loro altre classi di attività, come azioni e obbligazioni, in immobili. Per lo più sono in proprietà in affitto, e per lo più case unifamiliari. È naturale, poiché hanno esperienza nelle case unifamiliari; loro vivono in uno.
Il nuovo investitore medio è a suo agio con gli affitti per una sola famiglia e la maggior parte ha affittato un appartamento o una casa nella propria vita. Quindi, possono più facilmente fare il salto di investimento in quel mercato. In effetti, alcuni ritengono piuttosto eccitante passare dal vecchio inquilino al padrone di casa.
Ci sono alcune grandi agevolazioni fiscali nell'investimento immobiliare in affitto. Ovviamente puoi normalmente dedurre tutte le spese per la gestione, la pubblicità, la manutenzione e le riparazioni normali.
È inoltre possibile detrarre l'interesse ipotecario . Ma una deduzione davvero bella arriva senza dover spendere un soldo in tasca. È la detrazione del deprezzamento . L'IRS consente di ammortizzare la struttura di noleggio oltre 27,5 anni. Il valore del terreno deve essere sottratto.
Ciò comporta alcune migliaia di dollari in detrazione ogni anno, ma in realtà non si spendono mai quei soldi. Quindi, è come se lo zio Sam stesse mettendo i soldi nelle tue tasche. Consulta sempre un contabile però. Se vendi la proprietà in un secondo momento, potresti dover restituire parte di questa spesa come ammortamento ricatturato.
Anche la proprietà locativa è generalmente meno rischiosa delle azioni. Sebbene le obbligazioni possano essere meno rischiose, normalmente hanno anche rendimenti molto inferiori. Il ritorno sull'investimento, ROI, è molto meglio con una proprietà in affitto.
Queste sono cose buone da sapere se hai intenzione di discutere di proprietà in affitto investendo con un novizio. Tutti devono iniziare da qualche parte.