I tipi di prestito coperti da RESPA sono molti, ma esistono tipi di prestito specificamente esenti. Sebbene possa essere una buona pratica divulgare comunque tutti i costi e gli accordi commerciali affiliati, non è regolato da RESPA a farlo per questi tipi di prestito esenti.
Prestiti commerciali o commerciali - Normalmente, i prestiti garantiti da immobili per scopi commerciali o agricoli non sono coperti da RESPA. Tuttavia, se il prestito è concesso a una singola entità per acquistare o migliorare una proprietà in affitto da 1 a 4 unità residenziali, allora è regolato da RESPA.
I proprietari di attività commerciali sono in genere molto più esperti e ben informati su immobili e transazioni. Se non lo sono, stanno assumendo professionisti per aiutarli a causa delle grandi dimensioni delle transazioni. C'è spesso un team di professionisti coinvolti, dagli agenti immobiliari agli avvocati e ai project manager. Ognuno di loro ha un lavoro specifico da fare nella valutazione di un futuro acquisto di immobili commerciali per l'idoneità.
Questa squadra e il livello di sofisticazione più elevato di investitori, acquirenti e venditori sono in netto contrasto con il primo acquirente a casa o con qualcuno che ha acquistato solo un paio di case nel corso della sua vita.
Ecco perché RESPA è lì, per proteggere i loro interessi. I proprietari commerciali e gli acquirenti hanno la loro protezione assunta.
Terra libera - Quando viene effettuato un prestito per l'acquisto di terreni vuoti e nessuno dei proventi del prestito sarà utilizzato per costruire una struttura residenziale coperta, il prestito è esente dalla supervisione di RESPA.
Questo è un altro caso della relativa esperienza e conoscenza dei partecipanti alla transazione. Se uno sviluppatore compra la terra per suddividerla, ha i suoi piani di suddivisione, uno o più avvocati per occuparsi delle leggi locali e della zonizzazione, e gli addetti alla costruzione pronti a consigliare per ottenere il lavoro di posa in strade e servizi pubblici.
Se un appezzamento di terreno libero deve essere utilizzato come sede di un impianto industriale o di produzione, entra in gioco la stessa esperienza e conoscenza dei giocatori. Se una grande azienda vuole un nuovo magazzino o un impianto di produzione, sa già esattamente come si presenta, la dimensione dei pacchi di cui hanno bisogno per la struttura e il parcheggio e le leggi locali sulla zonizzazione.
Grandi appezzamenti di terreno - Gli appezzamenti di terreno di 25 o più acri, che si tratti di una residenza o meno, non sono coperti. La sezione precedente si applica qui, ma ora possiamo gettare terra acquistata per un ranch o fattoria in cui verrà costruita una residenza o è già presente. L'acquirente è probabilmente un allevatore esperto o un agricoltore, che spesso aggiunge al suo ranch o alla fattoria adiacente. C'è meno bisogno di supervisione per proteggere i loro interessi grazie alla loro conoscenza di come verrà utilizzato il terreno.
Alcune ipotesi di prestito - Quando si assume un prestito e il creditore non ha diritti di approvare le persone future per ipotesi, il prestito non è coperto. Non ci sono più prestiti residenziali ipotizzabili, ma i prestiti VA sono un'eccezione degna di nota.
Prestiti solo per la costruzione - A meno che un prestito non sia un prestito da costruzione a permanente, non è coperto. Spesso vengono costruite abitazioni personalizzate e il terreno viene utilizzato come garanzia per un prestito temporaneo per la costruzione dell'edificio. Quando il prestito sarà ripagato e verrà aperta una nuova ipoteca permanente, RESPA non sarà coinvolta. Tuttavia, se il prestito è un prestito da costruzione a permanente in un unico pacchetto, è soggetto a RESPA.
Governi - Come di solito è il caso delle leggi, il governo ha esentato se stesso e i governi statali. Non riusciremo a capire se il governo è più intelligente di noi, ma si esonerano sempre da cose come queste.
Sembra che ogni anno ci siano nuove leggi, regolamenti, limitazioni e altro ancora. L'esperto agente immobiliare dovrebbe tenersi al passo con loro, almeno a livello di immagine generale. Le società di titoli e i creditori sono molto più interessati a loro, in quanto devono ottenere i documenti giusti.