Quando viene elencato in più servizi di quotazione, in genere l'assenza di elettricità e telefono causerà l'elencazione della proprietà come non migliorata, anche se vi è un servizio stradale o stradale.
Unimproved è Open to Interpretation
Mentre la definizione sembra chiara, ci sono cose diverse che i potenziali acquirenti apprezzano nella ricerca di proprietà di terreni grezzi. Quasi sempre non si intende che non ci sia un contatore elettrico, una cabina telefonica o un contatore del gas naturale sulla proprietà. Tuttavia, questa è una definizione stretta.
Quanto sono lontane quelle cose? In molte zone rurali sono elencati molti lotti di terreni non migliorati. Un pacco molto remoto era decisamente non migliorato da nessuna definizione. Non c'era nemmeno una strada pubblica nella proprietà. Invece, è stato acquisito un permesso per utilizzare una strada e un cancello del servizio forestale degli Stati Uniti. Non c'era elettricità, gas o telefono ovunque entro una distanza ragionevole da nessuno dei confini della proprietà.
Il modo in cui la proprietà è stata elencata era importante, dal momento che la lista come non migliorata la tagliava definitivamente da tutte le ricerche da parte di persone che volevano solo pacchi con le utilità nella linea di proprietà. Tuttavia, molte volte erano disponibili a poche centinaia di metri e c'erano degli alloggiamenti per consentire loro di essere portati nella linea di proprietà.
C'è spesso un campo in MLS per la distanza alle utilità, che aiuta. È meglio fare ricerche MLS per includere tutte le terre in modo da non perdere una proprietà con potenziale solo perché è elencata come non migliorata.
Gli errori elencati dagli agenti di solito non implicano tutte le informazioni sulla terra.
Inoltre, a volte ci sono errori di indagine. In un caso, il sondaggio sbagliato è stato allegato alla quotazione di un lotto di 5 acri. Era il sondaggio preliminare di un pacco molto più grande dal quale era suddivisa quella in vendita. L'acquirente ha ottenuto il sondaggio giusto durante il processo di transazione, ma è stato imbarazzante per l'agente.
Un'altra caratteristica di alcuni mercati è che molti elenchi di terreni remoti possono rimanere sul mercato per anni. I giorni sul mercato possono essere spesso tra 1.000 e 2.000. Può essere un lavoro di routine e un viaggio a quattro ruote motrici, ma l'agente di quotazione aveva davvero bisogno di uscire e controllare la proprietà almeno una volta all'anno per vedere se:
- c'erano degli squatter che vivevano lì in un vecchio autobus.
- qualsiasi segno che hai piazzato era ancora lì e non sparato pieno di buchi.
- non si è verificato alcun dumping illegale in corso.
I proprietari sono quasi sempre fuori dallo stato e una volta che decidono di elencare la proprietà, non la visitano quasi mai più.
Considerazioni sull'acquisto e la vendita di terreni non migliorati
Non posso parlare a tutti i mercati, ma nella mia c'erano preoccupazioni per gli acquirenti in più nello shopping per terreni non migliorati.
- Squatters and Adverse Possession : nella maggior parte degli stati qualcuno può occupare la terra contro gli interessi del proprietario e senza la sua conoscenza e, dopo un certo periodo di tempo, in realtà prendere possesso della terra legalmente. Qualsiasi acquirente vuole fare un'ispezione approfondita di tutte le proprietà per assicurarsi che non ci siano squatter.
- Può essere assicurato per il titolo: nel mio mercato c'erano grandi aree con una storia del titolo discutibile che non poteva ottenere l'assicurazione del titolo. Prima ancora di eseguire un contratto, è una buona idea controllare con una società di titoli la descrizione legale.
- Come otterrete le utenze per la linea di proprietà: se si desidera utilizzare la terra per più di un weekend RV o campeggio tenda, a un certo punto si vuole portare in servizi di pubblica utilità. Ci sono servitù sul posto o puoi averle per il futuro?
- Unimproved non significa necessariamente nessuna restrizione: le restrizioni di comportamento possono essere poste su una proprietà e vengono trasferite con il terreno, quasi impossibile da rimuovere. Ciò non significa che vengano sempre rispettati, ma possono essere un problema.
La terra non migliorata può essere un grande investimento, ma fai i tuoi compiti prima di un acquisto. In questi giorni alcune ricerche su possibili usi precedenti e rischi ambientali potrebbero essere appropriate.
Alcune fattorie avevano vecchi serbatoi diesel per il carburante del trattore, e alcuni potrebbero essere considerati un pericolo.