Uno stato che definisce i doveri degli agenti e dei diritti del cliente
Agenzia Express
L'agenzia espressa è creata da un accordo verbale o scritto tra il principale e l'agente. Indica il loro espresso intento per questo stato rappresentazionale.
Nel settore immobiliare, l'agenzia viene normalmente creata da un accordo di quotazione scritto con un venditore o da un accordo di agenzia acquirente con un acquirente. Alcuni stati consentono accordi verbali, ma la maggior parte no.
Agenzia implicita
È anche possibile creare una relazione di agenzia tramite le azioni delle parti.
Se un agente immobiliare assume responsabilità che sono normalmente quelle di un agente, ma non ha firmato un accordo di agenzia, può comunque essere considerata un agente tramite un'agenzia implicita. Allo stesso modo, se il cliente chiede all'agente consigli o azioni che sono normalmente quelle in agenzia, allora potrebbe essere creata un'agenzia implicita.
Alcuni stati hanno creato una legislazione specifica che afferma che nessuna agenzia può esistere senza un accordo scritto di agenzia. Questo aiuta ad evitare un'agenzia implicita accidentale.
Non diventare un doppio agente non divulgato
Negli stati che non hanno escluso un'agenzia implicita, se si dispone di uno stato di rappresentanza di agenzia con il proprio client di quotazione, fare attenzione a ciò che si fa se si sta lavorando con un acquirente interessato a quella scheda. In primo luogo, è necessario rivelare lo stato dell'agenzia all'acquirente e quindi non intraprendere mansioni che implicherebbero che tu sia anche il loro agente.
Il modo in cui è fatto quasi oggi
La mia patente è sospesa nel New Mexico, ma in passato ho anche avuto licenze di broker in Texas e Colorado.
Molti stati ora hanno documenti e divulgazioni che supportano " intermediazione delle transazioni " o chiamati con altri nomi, la rappresentazione di un acquirente o venditore senza "agenzia". Il termine agente immobiliare raramente lo dice più di questi tempi.
Quindi, posso fare una quotazione e non essere un agente per il venditore, ed è esattamente quello che ho sempre fatto.
L'unica volta in cui la domanda di agenzia è venuta fuori con un acquirente o un venditore era se stavo lavorando con un avvocato o un giudice. Per qualche motivo, li ho attratti con il mio sito web. Non volevano che io fossi il loro agente a causa della responsabilità indiretta .
La responsabilità indiretta mette il cliente dell'agente a rischio per le attività del proprio agente. Quindi, se dovessi fare qualcosa di sbagliato o commettere un errore, anche il mio cliente sarebbe ritenuto responsabile. Queste persone legali sapevano che non volevano quel rischio, anche se sapevano che seguivo attentamente le regole.
Quando lavoravo con gli acquirenti, ho sempre lavorato come broker di transazioni, mai come agente. Non chiedono quasi mai, e il nostro modulo per la divulgazione dello stato indica chiaramente i miei doveri nei confronti del mio cliente. Eccoli direttamente dalla legge:
A. onestà e ragionevole cura come stabilito nelle disposizioni di questa sezione;
B. conformità con leggi locali, statali e federali sull'edilizia abitativa e antidiscriminazione, la legge sulle licenze immobiliari del New Mexico e le regole della commissione immobiliare e altre leggi e regolamenti locali, statali e federali applicabili;
C. esecuzione di tutti gli accordi scritti stipulati con il cliente o il cliente;
D. assistenza al cliente o cliente del broker nel completamento della transazione, salvo diversamente concordato per iscritto dal cliente o dal cliente, tra cui:
- presentazione di tutte le offerte o contro-offerte in modo tempestivo; e
- assistenza nel rispettare i termini e le condizioni del contratto e con la chiusura della transazione; se il broker nella transazione non fornisce il servizio, la consulenza o l'assistenza descritti nei paragrafi 1 e 2 della sottosezione D di 16.61.19.8 NMAC, il cliente o il cliente deve concordare per iscritto che il broker non è tenuto a fornire tale servizio, consulenza o assistenza e l'intermediario deve rivelare l'esistenza di tale accordo per iscritto agli altri intermediari coinvolti nella transazione;
E. il riconoscimento da parte del broker che potrebbero esservi questioni correlate alla transazione che esulano dalle conoscenze o dall'esperienza del broker o del broker qualificato e che il broker associato o il broker qualificato suggeriranno al cliente o al cliente di richiedere la consulenza di un esperto su tali questioni;
F. tempestiva contabilità per tutti i soldi o beni ricevuti dal broker;
G. divulgazione scritta al proprio cliente o cliente e ad altri intermediari coinvolti nella transazione di qualsiasi potenziale conflitto di interessi che il broker ha nella transazione incluso ma non limitato a:
- qualsiasi rapporto di intermediazione scritto che il broker intrattiene con altre parti della transazione o;
- qualsiasi interesse materiale o relazione di natura aziendale, personale o familiare che il broker ha nella transazione;
- altre opzioni di relazione di intermediazione disponibili nel Nuovo Messico;
H. divulgazione scritta di tutti i fatti materiali sfavorevoli effettivamente conosciuti dal broker associato o dall'intermediario qualificato in merito alla proprietà o alla transazione, o alla capacità finanziaria delle parti della transazione di completare la transazione; i fatti materiali negativi che richiedono la divulgazione non includono alcuna informazione coperta dalle leggi federali sull'edilizia abitativa o dal New Mexico Human Rights Act;
I. mantenimento di qualsiasi informazione confidenziale appresa nel corso di precedenti rapporti di agenzia, a meno che la divulgazione non sia conforme al consenso del precedente cliente o sia richiesta dalla legge;
J. salvo diversa autorizzazione scritta, un broker associato o un intermediario qualificato non deve rivelare al proprio cliente o cliente durante la transazione che il suo cliente o cliente venditore ha precedentemente indicato che accetterà un prezzo di vendita inferiore al prezzo richiesto o quotato di un immobile ; che il loro cliente o cliente acquirente ha precedentemente indicato che pagherà un prezzo superiore al prezzo presentato in un'offerta scritta; la motivazione del cliente o del cliente per la vendita o l'acquisto di proprietà; che il cliente o il cliente del venditore o il cliente o il cliente dell'acquirente accettino condizioni di finanziamento diverse da quelle offerte; o qualsiasi altra informazione richiesta per iscritto dal broker o dal cliente o dal cliente del broker qualificato per rimanere riservata, a meno che la divulgazione non sia richiesta dalla legge.
Che si prende cura di tutte le preoccupazioni che i miei clienti potrebbero aver avuto.