L'ammortamento a quote costanti è il deprezzamento della proprietà reale in quantità uguali rispetto alla vita consentita della proprietà ai fini fiscali. Ad esempio, una certa proprietà commerciale può essere ammortizzata utilizzando una vita fiscale di 39 anni. Se il costo della proprietà è di $ 895.000, dividendo tale importo per 39 si otterrebbe una quota pari a $ 22.949 in ammortamento ogni anno per 39 anni.
Detrazioni e vantaggi per gli investitori immobiliari in affitto
L'investimento immobiliare presenta alcuni vantaggi distinti rispetto all'investimento nel mercato azionario.
Ci sono alcune deduzioni regolari che ti aspetteresti, ma anche altre che potresti non sapere. Stiamo parlando in questo momento di immobili in affitto, in particolare case unifamiliari o condomini, e affitto pronto, nessuna soluzione per l'affitto.
Due diligence e diritto di acquisto
Prima di parlare di detrazioni, voglio chiarire perfettamente che non si vogliono prendere in considerazione le detrazioni nella valutazione di una casa in affitto per investimento. Certo, quando si esegue l'ultimo numero di calcoli, si può vedere quanto grande sarà il risultato delle detrazioni considerate. Ma, quando inizi l'affare, vuoi solo guardare le basi e concentrarti su CASH FLOW.
- Potete acquistare la proprietà a un prezzo inferiore al valore corrente di mercato, bloccando un profitto in azioni al tavolo di chiusura?
- Il mercato attuale e l'ambiente competitivo sosterranno l'affitto che pagherà le spese e lascerà comunque un buon profitto mensile come flusso di cassa che si può portare in banca?
- Hai concesso permessi e perdite di credito?
- Avete TUTTE le vostre spese o inchiodate o strettamente stimate:
- pubblicità
- gestione
- riparazione
- tasse di proprietà
- assicurazione
- qualsiasi utilità che si paga, come ad esempio l'acqua e le fogne
- Con il pagamento del mutuo e tutte le considerazioni sopra considerate, sarai in grado di portare dei bei soldi in banca ogni mese?
Questi sono tutti da capire prima di acquistare quella proprietà! Tutto ciò di cui parliamo dopo questo è salsa. Certo, potresti prendere in considerazione alcune o tutte queste altre cose per valutare l'investimento, ma farlo è più vicino alla linea se qualcosa va storto.
Deduzione delle spese di cui sopra
Le tue spese menzionate sopra sono tutte deducibili dal reddito a fini fiscali. Anche se non è considerato una spesa operativa, puoi anche detrarre l' interesse ipotecario . Non è possibile detrarre le riparazioni più importanti, come la sostituzione delle apparecchiature, in quanto sarà necessario ammortizzarle, ma è possibile dedurne ogni anno.
Ammortamento della struttura
Attualmente, l'IRS consente di deprezzare la struttura di una proprietà in affitto oltre 27,5 anni. Devi sottrarre il valore di terra realistico, poiché la terra non si deprezza. Quindi, proprio come un esempio di deduzione extra annuale, supponiamo di avere una struttura del valore di $ 180.000. Dividi questo per 27,5 per ottenere $ 6,545. Questa è la tua deduzione annuale per il deprezzamento e non hai speso un centesimo per ottenerlo!
Quello che stiamo vedendo è un accumulo di spese, e se tutte queste sono raggruppate insieme e tu sei nella fascia di tassazione del 25%, potresti mettere in tasca altri $ 3.000 a $ 5.000 ogni anno.
Sono poche centinaia di dollari al mese.
Crescita attraverso lo scambio 1031
Questo è usato solo se si decide di far crescere il proprio portafoglio vendendo le proprietà in modo redditizio e destinando tali soldi in altre proprietà. È complicato, quindi è necessario consultare un contabile e le regole sono rigide. L'investitore è praticamente fuori portata, in quanto una terza parte deve prendere i proventi della vendita e sborsare i fondi per acquistare la nuova proprietà.
Tuttavia, fatto bene non dovrai pagare plusvalenze sulla vendita nell'anno venduto. Puoi rimandarli finché alla fine non vendi la proprietà e non ne usi un'altra. Ma se detieni la proprietà fino alla morte, i tuoi eredi erediteranno il valore attuale, e tutti questi guadagni in conto capitale andranno via a fini fiscali!