Non siamo tutti agenti?
"Agente immobiliare" è un termine generico che si riferisce alla nostra occupazione, ma non sempre definisce la nostra posizione e le nostre funzioni in una transazione. " Agenzia ", il più alto livello di rappresentanza, richiede determinati doveri fiduciari , tra cui la riservatezza del cliente e la completa divulgazione. Il requisito di riservatezza continua dopo che la transazione è stata completata. Stai lavorando nell'interesse del cliente, il che significa più soldi per la quotazione del tuo venditore o il prezzo più basso per il tuo acquirente.
Transaction Broker, Transaction Facilitator o Non-agent
Nella maggior parte degli stati, se non si è specificamente d'accordo con un rapporto di agenzia con il cliente, non si è il "proprio" agente in relazione ai requisiti fiduciari . Sarai comunque obbligato a trattare tutte le parti in modo equo e onesto, ma non necessariamente debitore della riservatezza, né della completa divulgazione ai tuoi clienti. Questo stato è diventato più ampiamente utilizzato con l'espansione di "Agenzia acquirente", che rappresenta gli acquirenti come loro agente.
Questo importante stato è spiegato di seguito in Dual Agency.
Doppia agenzia nel settore immobiliare
La doppia agenzia non è possibile, ma è un termine usato nella maggior parte degli stati. È impossibile fornire riservatezza e divulgazione completa a due clienti allo stesso tempo. Tuttavia, il termine si applica a rappresentare sia l'acquirente che il venditore quando si è in stato di agenzia con ciascuno.
Richiede un'attenta divulgazione a entrambi i clienti che la tua capacità di rappresentarli in modo aggressivo è cambiata. È considerato da molti una pratica rischiosa, con possibili conflitti di interesse.
Subagency
Subagency è stato intorno dall'inizio della pratica organizzata del settore immobiliare. Descrive un agente che porta un acquirente alla quotazione di un'altra società, e il rappresentante dell'acquirente lavora per conto dell'agente e del venditore della quotazione, a causa dei doveri fiduciari. Oggi è quasi completamente morto, dato che non era un bene per gli acquirenti e rendeva i broker e i venditori responsabili in modo indiretto delle azioni o degli errori del rappresentante dell'acquirente.
Agenzia designata
L'agenzia designata consente ad una società di intermediazione di offrire un'alternativa alla doppia agenzia quando sia l'acquirente che il venditore sono rappresentati internamente ed entrambi hanno accordi di agenzia. Il broker assegna a un agente l'"agente" del venditore e un altro agente a rappresentare l'acquirente. Entrambi mantengono lo status di "agenzia" con gli obblighi fiduciari richiesti. Richiede determinate procedure per mantenere separate le informazioni dei rispettivi clienti all'interno dell'azienda, con accesso limitato all'agente appropriato.
Sii estremamente attento a conoscere le opzioni di rappresentazione del tuo brokeraggio
Studia la legge nel tuo stato per quanto riguarda la rappresentazione immobiliare.
Quindi studia le opzioni che il tuo broker sceglie di offrire ai propri clienti. Tutti i broker non devono offrire tutti i tipi di rappresentazione. I rimedi al cliente per violazione dei doveri fiduciari possono essere dolorosi per l'agente e il broker.
All'inizio, ognuno era un "agente" per il venditore. L'agente della compagnia esterna che è capitato di individuare un acquirente per la quotazione ha semplicemente lavorato come subagente per il broker di quotazione e il venditore. Quindi, ogni professionista immobiliare coinvolto nella transazione stava lavorando per il venditore. Potresti immaginare che altre opzioni si siano evolute per offrire una maggiore parità di condizioni per l'acquirente.
La "Buyer Agency", la pratica di fornire ai rappresentanti di agenzie rappresentative di alto livello e doveri fiduciari, è diventata molto popolare nella maggior parte delle aree. Ora puoi avere un accordo di agenzia scritto con un acquirente che promette loro tutti gli obblighi fiduciari dell'agenzia e i tuoi migliori sforzi per loro conto.
Tutto ciò è meraviglioso fino a quando non firmi un accordo con l'agenzia acquirente e poi finisci per scrivere un contratto di acquisto per quell'acquirente da solo o in quello della tua azienda, in cui hai anche firmato un accordo di rappresentanza dell'agenzia. Ora improvvisamente la tua azienda è un "agente" per entrambi i prezzi nella transazione. Ovviamente, questo è un problema, dal momento che non puoi più soddisfare i requisiti per mantenere tutte le loro informazioni private e per rivelare tutto ciò che conosci allo stesso tempo. Un esempio potrebbe essere la situazione di divorzio di un venditore. Se sei il loro agente, non lo rivelerai, ma se tu fossi l'agente dell'acquirente e non avessi alcun rapporto con il venditore, daresti queste informazioni ai tuoi acquirenti per aiutarli eventualmente a fare un accordo migliore. Se sei un doppio agente, non puoi farlo neanche. Quindi devi far sapere a entrambe le parti che il tuo nuovo status ha cambiato la tua capacità di servirle.
Sotto vari nomi, intermediazione delle transazioni, facilitatore, non-agenzia sono tutte rappresentazioni senza doveri fiduciari di agenzia. Sono giusti per tutti gli interessati ma facilitano senza agenzia.
Da un punto di vista puramente orientato al cliente ed etico, non importa quale sia il tuo ruolo o stato di rappresentazione, si tratta di essere onesti, equi e trasparenti nei tuoi rapporti.