Quando un imprenditore acquista un immobile commerciale con un mutuo, il titolare del mutuo può richiedere all'acquirente di ottenere una politica immobiliare che includa la clausola ipotecaria standard .
Ecco un esempio.
Esempio
Andy possiede A-1 Appliances, una società che vende elettrodomestici. La compagnia di Andy ha appena acquistato un nuovo magazzino con un mutuo ottenuto da Lucky Lending.
Il prestito A-1 ottenuto da Lucky Lending è garantito dal magazzino. Poiché il magazzino funge da garanzia per il prestito, Lucky Lending ha un interesse assicurabile . Per proteggere l'interesse di Lucky, il contratto di prestito richiede che A-1 assicuri il deposito da danni causati da incendi e altri pericoli in base a una politica di proprietà commerciale. Il contratto stabilisce che la politica deve includere la clausola ipotecaria standard.
Clausola standard
Negli anni passati, gli assicuratori che hanno scritto un'assicurazione sulla proprietà sono stati obbligati a utilizzare un modulo di politica denominata la Politica antincendio standard di New York del 1943. Quest'ultimo conteneva una clausola intitolata Mortgagee, che riguardava i diritti degli istituti di credito. Questa clausola era denominata clausola ipotecaria standard .
Oggigiorno, la forma di New York viene utilizzata raramente e la politica di proprietà commerciale ISO è considerata lo standard del settore. Il modulo ISO si rivolge ai mutuatari in una clausola intitolata Ipotecari. Questa clausola ora funge da clausola ipotecaria standard. Appare in molte politiche immobiliari redatte dai singoli assicuratori.
Interessi
La clausola ipotecaria ISO si applica al titolare del mutuo indicato nelle dichiarazioni. Il creditore è coperto per perdite o danni all'edificio o alla struttura che funge da garanzia per il prestito.
Se più istituti di credito sono elencati nella politica, sono coperti in ordine di precedenza. Ad esempio, supponiamo che un contraente abbia acquistato un edificio con due mutui (un primo e un secondo). Se l'edificio brucia, il prestatore quotato sulla prima ipoteca sarà pagato. Dopo che il primo finanziatore è stato risarcito, il mutuante della seconda ipoteca riceverà il pagamento.
La clausola ipotecaria afferma che i creditori riceveranno il pagamento "come potrebbero apparire i loro interessi". Ciò significa che l'importo che ogni mutuante riceverà dipende dall'entità del danno per l'edificio assicurato e dal saldo non pagato (capitale e interessi) del prestito. Ad esempio, un incendio distrugge il magazzino di A-1 Appliances. Al momento dell'incendio, A-1 deve Lucky Lending $ 750.000 in quota capitale e interessi maturati. Lucky Lending riceve un pagamento assicurativo di $ 750.000, il suo interesse nella proprietà.
L'importo che l'assicuratore pagherà per una perdita è soggetto al limite della polizza. Ad esempio, se il magazzino di A-1 è assicurato per $ 1,5 milioni, l'assicuratore non pagherà più di $ 1,5 milioni a tutte le parti interessate (A-1 Appliances e tutti i creditori).
In alcuni stati, i creditori assicurano i loro prestiti tramite atti di fiducia piuttosto che mutui. Per questo motivo, il termine titolare del mutuo nella clausola ipotecaria standard include un fiduciario.
preclusione
Il diritto del creditore a recuperare per una perdita sotto la politica di proprietà del mutuatario non è influenzato da alcuna azione di preclusione che il mutuante ha avviato contro il proprietario prima della perdita. Ad esempio, supponiamo che A-1 Appliance non esegua più pagamenti di mutui, quindi Lucky Lending emette un avviso di inadempienza. Un mese dopo l'emissione della notifica, il magazzino viene distrutto da un incendio. L'avviso predefinito non inciderà sul diritto di Lucky di ricevere il pagamento per la perdita secondo la politica.
Atti di contraente
Il mutuo ha il diritto di recuperare per una perdita secondo la politica anche se il contraente ha violato una condizione del contratto di assicurazione.
Ad esempio, supponiamo che il magazzino di A-1 Appliances sia distrutto da un incendio. A-1 presenta un reclamo all'assicuratore di proprietà per danni all'edificio e al suo contenuto. Tuttavia, A-1 si rifiuta di lasciare un regolatore sulla proprietà per ispezionare il danno. L'assicuratore alla fine rifiuta la richiesta di A-1 perché A-1 non ha rispettato una condizione politica .
Il diritto di Lucky Lending di recuperare secondo la politica non sarà influenzato dalle azioni di A-1 finché il prestatore soddisferà determinate condizioni. Il creditore deve:
- Pagare qualsiasi premio eccezionale dovuto al mancato pagamento da parte dell'assicurato
- Presentare una prova di perdita (se il contraente non lo ha fatto) entro 60 giorni dal ricevimento di un avviso che attesta la prova di perdita
- Informare l'assicuratore se il mutuante è a conoscenza di eventuali cambiamenti nella proprietà o nell'occupazione dell'edificio o se il rischio è cambiato sostanzialmente
Una volta che il creditore ha completato tutti questi passaggi, è idoneo a ricevere un pagamento di perdita secondo la politica di proprietà di A-1.
Trasferimento di diritti
La clausola ISO sui mutui ipotecari contiene una clausola di surrogazione . Afferma che se l'assicuratore effettua una perdita a favore del mutuante, ma nega il pagamento all'assicurato, i diritti di surroga del prestatore sono trasferiti all'assicuratore nella misura dell'importo del pagamento. Nell'esempio precedente, A-1 Appliance è stato negato il pagamento in base alla politica perché non ha rispettato i termini del contratto di assicurazione. Supponiamo che Lucky Lending abbia ricevuto un pagamento assicurativo di $ 700.000 per il suo interesse nel magazzino danneggiato. L'incendio è stato causato da un difetto in un essiccatore elettrico immagazzinato nell'edificio. Se Lucky Lending non avesse ricevuto un risarcimento per il danno, il prestatore avrebbe potuto citare in giudizio il produttore dell'essiccatore per danni alle cose .
L'assicuratore di proprietà di A-1 ha indennizzato Lucky Lending per la perdita. Pertanto, il diritto del creditore di citare in giudizio il produttore per il risarcimento è trasferito all'assicuratore. L'assicuratore ha ora il diritto di citare in giudizio il produttore per recuperare i $ 700.000 che ha pagato a Lucky Lending.
L'assicuratore può scegliere di pagare al mutuante l'importo principale dell'ipoteca più eventuali interessi maturati. Se rimane un debito, il contraente deve pagare tale importo all'assicuratore.
Annullamento e Non rinnovo
Ai sensi della clausola ipotecaria, l'assicuratore deve notificare per iscritto al titolare del mutuo se l'assicuratore annulla la polizza o rifiuta di rinnovarla . Se l'assicurato non è riuscito a pagare il premio, l'assicuratore deve informare il mutuante 10 giorni prima della cancellazione della polizza. Se l'assicuratore annulla la polizza per qualsiasi motivo diverso dal mancato pagamento del premio, deve fornire un preavviso di 30 giorni al mutuante. Se l'assicuratore decide di non rinnovare la polizza, deve fornire al prestatore un preavviso di dieci giorni.
Queste condizioni di annullamento possono essere modificate dalla legge statale. Ad esempio, alcuni stati richiedono che gli assicuratori notifichino un prestatore con almeno 45 giorni di anticipo se una polizza viene annullata per qualsiasi motivo diverso dal mancato pagamento del premio.