Diventa parte dell'edificio
I miglioramenti e i miglioramenti degli inquilini sono pagati dall'inquilino ma diventano parte dell'edificio. A meno che un contratto non stabilisca diversamente, il proprietario ottiene generalmente la proprietà degli aggiornamenti una volta che sono stati installati.
L'inquilino mantiene un interesse assicurabile nell'uso dei miglioramenti. L'interesse del locatario nella proprietà cessa quando il contratto di locazione termina e l'inquilino si ritira. L'esempio seguente mostra alcuni miglioramenti che un inquilino potrebbe apportare.
Esempio
Larry possiede Luxury Leathers, un negozio di pelletteria situato in un centro commerciale. Larry gestisce la sua attività al di fuori dello spazio commerciale che affitta dal proprietario del centro commerciale, Centri commerciali Inc. Larry ha apportato vari miglioramenti al suo spazio in affitto dal momento che Luxury Leathers vi si è trasferito due anni fa. Questi includono la nuova illuminazione ad incasso, la nuova moquette e un piccolo ufficio Larry costruito dietro l'area commerciale.
Il contratto di locazione tra Larry e il suo padrone di casa afferma che eventuali miglioramenti apportati da Larry all'edificio durante la durata del contratto di locazione diventano di proprietà del proprietario al momento dell'installazione. I TIB completati devono essere assicurati dal proprietario. Centri Commerciali Inc.
ha assicurato l'edificio sotto una politica di proprietà commerciale. La politica copre automaticamente eventuali miglioramenti all'edificio realizzati durante il periodo della politica.
Larry sa che qualsiasi TIB che installerà diventerà proprietà del suo proprietario. Tuttavia, Larry avrà l'uso di tali miglioramenti per il resto del suo contratto di locazione.
Larry potrebbe perdere il suo interesse d'uso nella proprietà se i TIB sono danneggiati o distrutti da un incendio o da altri pericoli. Fortunatamente, Larry può assicurare il suo interesse nei miglioramenti sotto una politica di proprietà commerciale.
Significato dei TIB
Molte politiche di proprietà commerciale definiscono miglioramenti e migliorie degli inquilini come fixture, alterazioni, installazioni o aggiunte a un edificio che occupi ma che non possiedi. Cioè, i TIB sono articoli che hai acquistato o installato a tue spese ma che non puoi rimuovere legalmente.
Esempi di TIB sono l'ufficio, le luci e la moquette che Larry ha installato nel suo negozio. Questa proprietà è ora parte dell'edificio. Poiché Larry non lo possiede, non può portarlo con sé se si sposta in un'altra posizione. Se Larry ha tentato di rimuovere la proprietà, potrebbe danneggiare l'edificio.
Chi è responsabile per l'assicurazione?
I TIB possono essere assicurati dall'inquilino o dal proprietario. Il contratto di affitto dovrebbe indicare chiaramente quale parte è responsabile per fornire l'assicurazione. Altrimenti, possono sorgere controversie sulla cui assicurazione, il proprietario o l'inquilino, dovrebbero applicarsi alle perdite che coinvolgono TIB danneggiati.
Il contratto di affitto dovrebbe specificare anche quando la proprietà dei TIB passa dal locatario al proprietario. Questo spesso (ma non sempre) si verifica quando i miglioramenti sono installati nell'edificio.
Copertura assicurativa per il proprietario
Dal momento che i TIB sono di proprietà del proprietario, sono spesso assicurati insieme all'edificio sotto la politica di proprietà commerciale del proprietario. Le politiche coprono in genere l'edificio pianificato nella politica, le aggiunte completate e gli impianti (ovvero la proprietà permanentemente collegata all'edificio). Un esempio di un apparecchio è un lampadario installato nel soffitto di un ristorante.
Supponiamo che il contratto di affitto tra Luxury Leathers e Shopping Centers Inc. richieda al proprietario di assicurare TIB. Se Shopping Centers Inc è assicurato secondo una tipica politica immobiliare, l'ufficio, la moquette e le luci incassate di Larry devono essere considerate proprietà coperte.
I miglioramenti apportati da un inquilino aumentano il valore dell'edificio del proprietario. Se un inquilino spende $ 15.000 su TIB, il valore dell'edificio aumenterà di $ 15.000.
Il limite di costruzione della politica del proprietario dovrebbe essere aumentato del valore dei TIB. Altrimenti, l'edificio potrebbe essere sottovalutato. Se si verifica una perdita e il proprietario non è riuscito ad acquistare limiti adeguati, il proprietario può incorrere in una penale di coassicurazione .
Copertura assicurativa per inquilino
Se il contratto di locazione richiede al proprietario di riparare o sostituire i TIB danneggiati, l'inquilino non deve assicurare questi articoli. Altrimenti, i TIB dovrebbero essere assicurati secondo la politica di proprietà dell'inquilino. La maggior parte delle polizze immobiliari commerciali coprono automaticamente, come proprietà personale aziendale, l'interesse di un locatario nei TIB.
A seconda della vostra politica, i TIB possono essere coperti da un costo di sostituzione o da una base di valore reale in contanti. Le perdite sono generalmente coperte solo se si effettuano riparazioni "tempestivamente" (questa parola non è definita). Se non riparate prontamente TIB, l'assicuratore può pagare solo una parte del costo originale in base alla seguente formula:
Costo originale X numero di giorni dalla data della perdita alla scadenza del contratto di locazione / numero di giorni dall'installazione dei miglioramenti alla scadenza del contratto di locazione
Ad esempio, supponiamo che Luxury Leathers abbia firmato un contratto di locazione quinquennale il 1 ° gennaio 2015. Larry ha completato i miglioramenti il 1 ° gennaio 2016. Tutti i miglioramenti sono stati distrutti da un incendio il 1 ° gennaio 2017. L'assicuratore di Larry non pagherà di più rispetto al seguente:
$ 15.000 X 1095 (tre volte 365) diviso per 1460 (quattro volte 365) = $ 11,250
Il tuo assicuratore non pagherà nulla se il tuo padrone di casa ripara o sostituisce i miglioramenti danneggiati.
Trade Fixtures
Mentre gli inquilini non riescono a strappare i TIB che hanno installato, possono rimuovere una categoria di proprietà chiamata fixture commerciali . Le attrezzature commerciali sono oggetti installati dall'inquilino che l'inquilino si aspetta di rimuovere quando lui o lei lascia l'edificio. Sono essenziali per gli affari degli inquilini e possono essere rimossi senza danneggiare l'edificio. Gli impianti commerciali rimangono di proprietà dell'inquilino, quindi quest'ultimo è responsabile dell'assicurazione degli stessi.
Supponiamo che Larry installi nuovi armadi nel suo negozio per esporre i suoi articoli in pelle. Sia Larry che il suo padrone di casa si aspettano che Larry porti con sé i casi quando si trasferisce in un'altra posizione. Anche se i casi sono collegati all'edificio, sono considerati impianti commerciali piuttosto che TIB. Altri esempi di dispositivi commerciali sono computer, distributori automatici e attrezzature per officine meccaniche.
Gli inquilini dovrebbero assicurarsi che il contratto di locazione specifichi chiaramente quali tipi di proprietà si qualificano come punti vendita. In caso contrario, il proprietario può rifiutare di consentire al locatario di rimuovere determinate proprietà al termine del contratto di locazione.