- Posizione
- Financials
- riparazione
- Mercato attuale
Valuta la posizione della proprietà
La posizione è una delle cose più importanti da considerare quando si valuta un potenziale investimento immobiliare. Può aiutarti a formulare un'ipotesi sul potenziale della proprietà da apprezzare nel corso degli anni.
Ad esempio, il guru del settore immobiliare Robert Kiyosaki parla dei vantaggi di acquistare una proprietà di reddito vicino a una comunità universitaria. Il ragionamento è che c'è sempre un'ampia disponibilità di inquilini, i genitori degli studenti di solito pagano l'affitto e spesso si può pagare un affitto più alto a causa della desiderabilità dell'area e della crescente domanda di appartamenti.
Com'è il vicinato
- È suburbano o urbano?
- È vicino a negozi al dettaglio, hub di trasporto, ospedali e scuole?
- Che tipo di inquilino vorrà vivere lì? (famiglie, anziani, persone singole, ceto medio, ecc.)
- C'è un'ampia disponibilità di inquilini nella zona?
- È vicino alla tua attuale residenza? Se è lontano, dovrai considerare i costi di viaggio in termini di costi finanziari da pendolarismo e costi di opportunità dalla perdita di produttività.
- Il quartiere è stabile, in espansione o in declino? Ci sono molte proprietà libere o ci sono molte nuove costruzioni?
- Vedi un'opportunità di crescita in futuro? Ad esempio, viene costruita una nuova linea ferroviaria che si collega a una grande città, oppure una nuova azienda si trasferisce nell'area e crea nuovi posti di lavoro. Questi possono aumentare notevolmente la desiderabilità del luogo.
Valuta i dati finanziari della proprietà
Conosci il tuo budget
- Quanto puoi investire in questo investimento?
- Quanto puoi permetterti di perdere?
- Se hai bisogno di fondi aggiuntivi, da dove li prenderai?
- Quale sarà il pagamento mensile del mutuo e il tasso di interesse?
Guarda il valore della proprietà
- Chiedere di vedere le entrate e le spese effettive per la proprietà. Se nessuno è disponibile, assicurarsi di essere in grado di prevedere ragionevolmente i costi operativi.
- Calcolare il reddito operativo netto (NOI) per la proprietà.
- Qual è il tasso di posti vacanti standard per la tua zona?
- Qual è l'affitto previsto per la proprietà?
- Quanto costerebbe l'assicurazione?
- Quanto costano le tasse?
- Quanto costa la manutenzione della proprietà ?
- Hai determinato il tasso di capitalizzazione del tuo mercato (Cap Rate) ? Se non sei a conoscenza del Cap Rate del tuo mercato, dovresti consultare un agente immobiliare locale.
- Una volta determinato il Cap Rate, ora puoi dividere il NOI per il Cap Rate e ottenere il valore corrente della proprietà.
- Hai fatto un'analisi comparativa del mercato (CMA)?
- Per che cosa si vendono case comparabili nella zona? Sia che stiate acquistando una proprietà in affitto o cercando di capovolgere una casa, vorrete assicurarvi di non pagare troppo per la proprietà.
Valutare quali riparazioni sono necessarie
Con quali riparazioni ti senti a tuo agio?
- Vuoi una proprietà che ha solo bisogno di una mano di vernice e un nuovo tappeto, stai bene con una quantità moderata di lavoro o sei a tuo agio con una riabilitazione intestinale (nuovi impianti idraulici, elettrici, pavimenti, pareti, ecc.)
Puoi permetterti di fare queste riparazioni?
- Il costo delle riparazioni varierà molto a seconda se si è in grado di farlo da soli o se è necessario assumere qualcun altro per farlo.
- Il budget di costruzione per materiali e artigianato varierà ampiamente a seconda che tu stia ristrutturando una casa da un milione di dollari o una proprietà locativa da cinquantamila dollari.
- Un'altra regola generale è che le riparazioni costano sempre più di quanto tu abbia pianificato. Se assumi un appaltatore, un lavoro di due settimane si trasforma spesso in quattro settimane. Anche se stai facendo le riparazioni da solo, i costi possono sfuggire di mano. Ad esempio, hai in programma di installare un nuovo muro a secco in una stanza per $ 800. Quando apri i muri, trovi un'infestazione di termiti e il bisogno non solo di sterminare, ma anche di incorniciare le pareti. Le spese impreviste come queste si sommano rapidamente. Non sarai colpito solo con un budget di costruzione più alto, ma pagherai ulteriori costi di finanziamento, chiamati "costi soft", per pagare l'ipoteca, le tasse di proprietà e l'assicurazione sulla proprietà vacante mentre queste riparazioni aggiuntive sono completate.
Valuta l'investimento rispetto al mercato attuale
Cercare di capovolgere una McMansion durante una recessione non sarà l'impresa più facile. In una recessione, l'acquisto di una proprietà pignorata da affittare agli inquilini potrebbe essere una scommessa migliore per il successo. Hai bisogno di guardare ciò che è trend nel mercato immobiliare ora e regolare di conseguenza il piano.
Se comprate quella McMansion e avete i soldi per tenerla per sette anni finché non la potete vendere per un profitto, allora sì, può potenzialmente essere un buon investimento. Un'altra cosa da guardare quando si acquista una proprietà è il suo valore di rivendita. I beni altamente desiderabili sono quelli che possono essere facilmente acquistati e venduti indipendentemente dal mercato. Sono sempre richiesti. Pensa a loro come a necessità, come pane e acqua.
Le persone non hanno bisogno di una casa con piscina interrata e sala TV. Le persone hanno bisogno di una casa con un bagno pulito e un tetto robusto. Volete che la vostra proprietà faccia appello alla più grande quantità di persone in modo da avere il maggior numero di potenziali inquilini e acquirenti.