Acquista bene, esci velocemente, fidati della tua squadra
Cosa significa lanciare una casa?
Capovolgere una casa significa che stai comprando una casa con l'intento di venderla, di solito rapidamente, per un profitto.
Non è una strategia di acquisto e mantenimento a lungo termine. Vendere la proprietà per più di quello che hai comprato non significa necessariamente che otterrai un profitto.
Ad esempio, si acquista una casa per $ 200.000 e si investono in ristrutturazioni per $ 50.000. Se vendi la casa per $ 240.000, che è più di quanto l'hai comprata, perderai effettivamente denaro quando prenderai in considerazione i costi di ristrutturazione, così come i costi aggiuntivi per tenere la proprietà e vendere la proprietà.
Quale tipo di proprietà può essere capovolto?
Il tipo più comune di proprietà che viene capovolto è una casa unifamiliare. Tuttavia, quasi ogni tipo di immobile può essere capovolto a scopo di lucro. Ciò comprende:
- Case plurifamiliari : le opportunità di sfogliare includono il rinnovamento delle unità esistenti o l'aggiunta di unità aggiuntive per rendere la proprietà più preziosa per i potenziali acquirenti.
- Proprietà mista utilizzata: questo potrebbe comportare ristrutturazioni o aggiunte apportate allo spazio di vendita al dettaglio, allo spazio residenziale o ad entrambi.
- Proprietà di vendita al dettaglio : rinnovare lo spazio per soddisfare esigenze specifiche, come ristorante, salone o negozio generale.
- Terreno : passare attraverso la procedura di zonizzazione per ottenerlo approvato per un uso specifico, ad esempio residenziale o al dettaglio. Ottenere approvazioni di zonizzazione può essere un processo lungo a seconda di quanto sia facile e veloce il reparto edile nella città con cui lavorare.
Chiave 1: acquista al prezzo giusto
Fai soldi per l'acquisto. Non importa quanto bene si rinnova la casa alla fine se si mettono troppi soldi fin dall'inizio, sarà molto più difficile realizzare un profitto.
Determinare il valore di riparazione post - ARV
Stai cercando di determinare quanto puoi permetterti di acquistare la proprietà per ottenere un profitto. Pertanto, è necessario lavorare all'indietro.
La prima cosa che devi fare è determinare il valore successivo alla riparazione della proprietà. Questo è quello che credi che la casa varrà la pena dopo aver completato tutti i lavori di ristrutturazione della proprietà.
Avrai bisogno di guardare i prezzi venduti di recente per le proprietà comparabili nella zona. Mentre guardare a comparables non è una scienza esatta, ti aiuterà a darti un ballpark del valore della casa. Se la tua casa è un letto a quattro letti, due bagni Colonial, ti consigliamo di guardare i Coloniali di dimensioni simili che hanno venduto nell'ultimo anno. Sarà necessario apportare modifiche per determinati fattori come:
- Metraggio quadrato: due case possono avere lo stesso numero di letti e bagni, ma uno potrebbe essere più grande di 1.000 piedi quadrati.
- Qualità dei restauri: guarda i materiali usati nella ristrutturazione. È questo che sta cercando l'attuale acquirente?
- Ubicazione: alcune zone della città saranno migliori di altre: un distretto scolastico migliore, una strada più tranquilla.
- Dimensione del lotto: i lotti più grandi saranno più preziosi.
- Servizi: La casa ha l'aria condizionata centralizzata, una piscina interrata, un seminterrato finito o una master suite?
Dopo aver esaminato le proprietà comparabili, dovresti essere in grado di trovare una serie di ciò che la casa varrà una volta completata la ristrutturazione. Questo è il valore post riparazione.
Sottrai i tuoi costi
Per acquistare la proprietà al giusto prezzo, è necessario determinare quanti soldi si ritiene di spendere per la casa.
- Costi di chiusura per l'acquisto: include assicurazione del titolo, ispezioni a domicilio, spese legali, sondaggi, spese bancarie, tasse di registrazione: atto e ipoteca.
- Costi di costruzione: permessi dalla città, costi materiali, costo della manodopera.
- Costi di mantenimento: pagamenti assicurativi, tasse, pagamenti su eventuali prestiti, eventuali costi di utilità.
- Costi di chiusura in vendita: tasse di avvocato, eventualmente tassa di trasferimento immobiliare, commissione di agente immobiliare, tasse di registrazione: atto e ipoteca, tasse di ispezione della città: possibile certificato di occupazione , CO, se la città lo richiede, crediti dell'acquirente: l'ispettore della casa del compratore troverà cose sbagliato con la proprietà, quindi l'acquirente probabilmente richiederà un credito da parte tua per risolvere questi problemi.
Qual è il tuo motivo di profitto?
Probabilmente non passerai tutto il lavoro e rischi di lanciare una casa per guadagnare $ 5,000. Pertanto, è necessario determinare l'obiettivo di profitto ideale dal lancio. Quando tutto è detto e fatto ti piacerebbe fare $ 20.000? $ 50.000? $ 100.000? Sapere quanto vuoi fare ti aiuterà a determinare il prezzo al quale puoi permetterti di comprare la casa.
Dovresti anche essere consapevole che potresti dover pagare un'imposta sulle plusvalenze su qualsiasi profitto realizzato. A seconda della fascia di reddito, potrebbe non dover pagare nulla o dover pagare fino al 20 percento dei profitti per lo Zio Sam. Potresti essere in grado di posticipare questo costo facendo uno scambio 1031.
Determinare il prezzo di acquisto ideale
Ora che hai determinato un valore post riparazione per la proprietà, i costi approssimativi associati al rinnovo della proprietà e alla quantità di denaro che desideri, puoi determinare l'importo massimo che sei disposto a pagare per la proprietà.
Dopo il valore di riparazione
- Costi negativi
- Meno la motivazione del profitto
= Prezzo di acquisto ideale
Questo è il punto in cui fai la tua offerta e speri che sia accettata. Hai lavorato molto per arrivare a questo numero, quindi non lasciarti influenzare dagli agenti immobiliari che ti dicono se aumenti il prezzo dell'offerta, la proprietà è tua. Ogni dollaro in più che si paga per la proprietà è un dollaro di profitto potenziale che si sta perdendo. Ricorda, sei il tuo denaro per l'acquisto.
Chiave 2: esci velocemente
L'obiettivo di lanciare immobili è di realizzare un profitto e di realizzare questo profitto il più rapidamente possibile. Qualsiasi buon investitore sa che il mercato immobiliare può trasformarsi in una monetina. Qualsiasi numero di fattori può ridurre drasticamente il valore della proprietà. Ciò comprende:
- Aumento dei tassi di interesse : quando i tassi di interesse sono alti, le persone non possono permettersi di spendere tanto in una casa. Riduce il loro potere d'acquisto perché il loro pagamento ipotecario mensile sarà più alto. All'aumentare dei tassi di interesse, i prezzi delle case scenderanno per adeguarsi a questa diminuzione del potere d'acquisto.
- Cambio di stagione: i picchi delle stagioni di acquisto della casa nei mesi estivi quando i bambini sono fuori da scuola. Le famiglie vogliono trasferirsi prima che inizi il nuovo anno scolastico. Se non sei in grado di avere il tuo flip sul mercato per l'inizio della primavera / estate, puoi finire per costarti un sacco di soldi.
- Aumenti nell'inventario: un altro fattore che può influire sul valore della tua casa è l'eccesso di inventario nell'area. Una delle ragioni per cui questo potrebbe accadere sarebbe se una grande azienda in città dovesse chiudersi e le persone iniziassero a mettere le loro case sul loro mercato in modo che potessero trasferirsi. Ci sono solo così tanti compratori per un 3 camere da letto, 2 bagni $ 250.000 ranch a casa. Se ci sono cinque sul mercato, potrebbe essere necessario ridurre il prezzo per farlo vendere rapidamente.
- Pignoramenti o vendite allo scoperto nell'Area: sfortunatamente, non puoi controllare i tuoi vicini. Brevi vendite e pignoramenti nella zona ridurranno il valore della vostra casa.
- Disastro naturale: anche tu non puoi controllare Madre Natura . Gli uragani, i tornado e gli incendi possono devastare le aree, lasciando i prezzi delle case allo stesso livello.
- Valutazioni delle scuole inferiori: se il sistema scolastico scende, il quartiere diventerà meno desiderabile per i potenziali acquirenti.
- Economia fiacca: quando l'economia collassa, anche i prezzi delle case. Meno persone sono in grado di acquistare case e coloro che lo fanno spendono meno.
- Questioni ambientali / Linee elettriche: livelli elevati di radon o altre sostanze chimiche nel terreno, le linee elettriche in costruzione nel cortile o un oleodotto che attraversa la città renderà più difficile vendere la vostra casa per un dollaro superiore.
Chiave 3: la squadra con cui lavori può costruirti o romperti
I lanci di proprietà di successo sono fatti rapidamente e fatti per il giusto prezzo. Assumere l'appaltatore, il progettista o l'agente immobiliare sbagliati può trasformare rapidamente un flip in un flop. Idealmente, avrai una squadra di persone fidate sul posto prima di chiudere la proprietà in modo da non perdere tempo.
Designers
Se avete intenzione di assumere un designer per la vostra ristrutturazione, è necessario assicurarsi che lui o lei abbia familiarità con l'area. L'ultima cosa che vuoi fare è migliorare troppo. Non tutte le case hanno bisogno di marmo di Calcutta e pavimenti in legno brasiliano. Puoi fare grandi somme con una grande planimetria e un design pulito. Cucine e bagni vendono case, ma la maggior parte degli acquirenti non conoscono la differenza tra un rubinetto da $ 400 e uno da $ 40.
Conoscere il mercato aiuterà anche a determinare che tipo di acquirente sta cercando in quest'area. L'area attira molti single, sposi novelli, giovani famiglie con bambini piccoli, famiglie consolidate o nidificanti vuote? Ciò contribuirà a determinare l'approccio migliore alla ristrutturazione. Dovresti aggiungere un'altra camera da letto? Concentrarsi su una camera familiare per i bambini? La master suite sarà il sorteggio principale?
Contractors
Questo include elettricisti, idraulici, addetti ai lavori, roofer, appaltatori HVAC, pittori, finitrici e chiunque altro possa aver bisogno. Desideri ricevere più offerte per ottenere il prezzo migliore, ma desideri anche verificare le credenziali perché il prezzo migliore non è sempre il lavoro di qualità migliore. Potresti pensare di avere un ottimo prezzo all'inizio, ma finirà per spendere più tempo e denaro cercando di riparare il lavoro scadente di un appaltatore.
Assicurati che l'appaltatore comprenda i permessi necessari che devono essere portati con la città per i lavori di ristrutturazione da eseguire. Quanto tempo impiega la città per elaborare i permessi? Ci sono problemi di zonizzazione che devono essere approvati? Permettere problemi con la città può ritardare i lavori per mesi e diminuire rapidamente qualsiasi potenziale profitto.
Gli appaltatori sono anche noti per "sottovalutare" quanto tempo impiegherà un lavoro. Assicurati di avere una scadenza fissata con il contraente per il lavoro da completare. Dovresti includere anche un fondo di emergenza nel tuo budget per questi lavori che non sono completati in tempo.
Realtors
Venderai con un agente immobiliare o tenterai di vendere la proprietà da solo. Se vendi con un agente immobiliare, ricorda di prendere in considerazione la loro commissione alla vendita.
Quando si sceglie un agente immobiliare, è necessario assicurarsi che conoscono il mercato in cui si sta tentando di vendere la casa. Anche se hai lavorato con l'agente immobiliare in passato, potrebbero non essere la soluzione migliore per quel particolare mercato.
Inoltre, molti agenti immobiliari sono semplicemente interessati a fare una rapida vendita e non necessariamente a vendere la casa per il miglior dollaro. Assicurati di aver svolto le tue ricerche e di sentirti a tuo agio con il numero che l'agente immobiliare ritiene di poter ottenere per la casa. Vuoi una rapida vendita, ma anche non vuoi lasciare troppi soldi sul tavolo.