Se hai intenzione di capovolgere le proprietà, devi capire ARV.
- L'investitore è in grado di svolgere il lavoro di riparazione o è in grado di localizzare e supervisionare adeguatamente gli appaltatori nel portare a termine il lavoro?
- L'investitore ha stimato con precisione il costo di tutte le ristrutturazioni e le riparazioni?
- Esiste una stima accurata dell'ARV o del valore post-riparazione dell'immobile?
Tutti questi passaggi devono essere completati con precisione. Non investirai e non cambierai a lungo se i costi per ristrutturare la tua proprietà sopravvaluteranno eccessivamente o se il tuo ARV è calcolato in modo errato. Molti investitori conoscono bene la loro area e i loro mercati, hanno registrazioni delle vendite domestiche adeguate simili alla proprietà del soggetto e si sentono sicuri della loro capacità di calcolare il valore della proprietà una volta che hanno completato i lavori di ristrutturazione.
Per coloro che non sono sicuri, utilizzare un professionista immobiliare per fare un'analisi di mercato CMA o competitiva (comparativa) sulla casa come se tutto il lavoro fosse stato completato. Naturalmente potresti anche usare un perito, ma in generale, farai altrettanto bene a lavorare con una persona immobiliare che conosce la loro attività e la zona. Se fai un elenco con un REALTOR, questa è la persona da chiedere.
Considerazioni su ARV in Fix & Flip Investing
Il più alto margine di profitto a breve termine della strategia di investimento immobiliare è il progetto fix & flip. Naturalmente, è necessario acquistare a un profondo sconto sul front end. Inoltre, sapendo che avrai un acquirente al prezzo necessario per il tuo desiderio, il profitto è dall'altra parte.
Questo è all'ARV, After Repair Value, della casa. Tra questi due fini, c'è la fase di fissazione, ed è qui che i profitti diventano grandi, ma anche i rischi sono più alti.
- Ottieni le stime dei materiali e compra con sconti. Lavora non solo con i grandi magazzini di casa, ma anche con i liquidatori e i negozi di riabilitazione.
- Conosci i tuoi appaltatori e le loro capacità. È necessario supervisionare nella misura necessaria per assicurarsi che si ottenga un lavoro di qualità che verrà eseguito nei tempi e all'interno del budget.
- Budget basato sul tuo acquirente. Se stai per vendere a un investitore in affitto, tieni i materiali nella gamma "accettabile". Se vendi nel mercato al dettaglio dei consumatori, esegui l'upgrade alle finiture che gli acquirenti desiderano, mentre competi sul mercato.
La buona notizia è che questa non è scienza missilistica. Prende solo attenzione ai dettagli e alcune capacità di negoziazione.
ARV per Retail Fix & Flip è un'opportunità
Poiché gli acquirenti stanno cominciando a filtrare nei mercati dopo l'incidente, c'è stato un lungo inventario basso di case nuove ed esistenti adeguate. I nuovi costruttori di case hanno passato anni a concentrarsi su un condominio, poiché è lì che la domanda è stata; così poche nuove case disponibili.
I proprietari di case esistenti si sono aggrappati alle loro case mentre i valori si stavano riprendendo. Molti sono ancora sott'acqua sui loro mutui, quindi non saranno venduti presto. Altri sono fuori da sotto, ma non abbastanza per attirarli a elencare le loro case in vendita ancora; continueranno ad aspettare con l'aumento dell'equità.
I baby boomer che erano grandi venditori a ridimensionarsi dopo che i loro figli si erano trasferiti fuori non avevano nemmeno venduto a tassi storici. In molti casi, è perché l'economia e la situazione lavorativa hanno tenuto i loro figli a casa, anche dopo la laurea. Altri semplicemente non vedono un buon valore in case più piccole con scorte e prezzi in ribasso, quindi restano.
Indipendentemente dal motivo, se riesci a trovare l'accordo giusto su un riparatore e ad aggiungere alcune delle nuove funzionalità che gli acquirenti desiderano, puoi vendere a un acquirente al dettaglio con un margine più elevato che potresti ottenere da un investitore.