Capire i numeri
Se l'uso di una proprietà deve essere quello di generare reddito da affitti o locazioni, il metodo di reddito di valutazione o di valutazione è più comunemente utilizzato. Il reddito netto generato dalla proprietà viene utilizzato insieme a determinati fattori per calcolare il suo valore sul mercato corrente se venduto.
Non sono solo gli investitori nella proprietà che sono interessati al reddito netto generato dalle operazioni.
Saranno quasi sempre alla ricerca di finanziamenti e gli istituti di credito esamineranno attentamente i dettagli di entrate e spese per essere il più certi possibile che il loro investimento sia protetto. Istituti di credito vogliono vedere i normali canoni di locazione che superano le spese sufficienti a pagare i mutui con un profitto residuo per i proprietari.
Utilizzo di Capitalization Rate (Cap Rate) per stimare il valore
Quando si utilizza il tasso di capitalizzazione per valutare una proprietà di reddito, viene utilizzato il reddito operativo netto della proprietà e vi è una relazione inversa tra il prezzo richiesto e il tasso massimo. In altre parole, maggiore è il tasso di cap, minore è il prezzo richiesto.
Utilizzando il moltiplicatore dell'affitto lordo per la stima del valore
Il moltiplicatore di affitto lordo o GRM utilizza i canoni lordi di un immobile piuttosto che il reddito operativo netto utilizzato con il cap rate. Ci sono due modi per fare questo calcolo, in quanto vi sono il reddito potenziale lordo (GPI) e il reddito operativo lordo (GOI).
Come si può vedere dai calcoli di ciascuno, la stima del valore è molto migliore usando il reddito operativo lordo , poiché si considerano le perdite per occupazione e mancato pagamento.
Quindi devono essere considerate le condizioni e le spese future
Più soggettivo, ma molto importante, sta prendendo in considerazione le condizioni della proprietà.
Poiché nessuno dei metodi di valutazione del reddito considera le condizioni di proprietà e le probabili spese di riparazione future probabili, queste devono essere considerate per arrivare a una stima finale del valore.
Al momento dell'acquisto di una proprietà esistente, avrebbe potuto funzionare in modo molto efficiente, o potrebbero esserci problemi operativi che stanno deprimendo il reddito netto. Quando gli investitori stanno valutando un progetto di appartamento come esempio, gli affitti potrebbero non essere gli affitti, e le spese potrebbero essere più alte o più basse di quanto dovrebbero essere.
Diciamo che un proprietario ha concesso concessioni in affitto ad alcuni inquilini in cambio di servizi, o solo perché hanno avuto problemi e il proprietario non vuole sfrattarli. Oppure, le spese di riparazione e manutenzione sono state inferiori alla norma per proprietà simili. Il padrone di casa potrebbe essere stato stancante dei doveri di gestione o semplicemente non preoccupato dei problemi che si verificano lungo la strada a causa di una cattiva manutenzione.
Gli investitori che esaminano ogni aspetto dell'operazione potrebbero vedere un'opportunità perché i numeri dell'affitto non sono reali. Vedono che far affluire gli inquilini in quelle unità a rendite a pieno regime farebbe una differenza significativa nella redditività netta, quindi vogliono comprarlo. Potrebbero vedere che le spese della proprietà non sono come dovrebbero essere e la proprietà sta cadendo in rovina, quindi possono trasmettere l'acquisto.
Investitori affilati e istituti di credito sicuramente metteranno da parte i dati finanziari del progetto per essere sicuri che i numeri reali siano quelli con cui stanno lavorando. È sorprendente quante proprietà commerciali più piccole siano mal gestite. O gli affitti sono troppo bassi, le spese troppo alte o una combinazione di entrambi. Gli investitori che si fermano ai calcoli di valutazione di base senza scavare negli affitti e le spese spesso passano le migliori offerte o pagare più del dovuto per le proprietà.
Conoscere il metodo del reddito, poiché è usato molto
Se si intende lavorare con i clienti degli investitori, dedicare un tempo significativo, se necessario, per apprendere il metodo di valutazione del reddito. Non si desidera che i clienti dell'acquirente o del venditore dell'investitore utilizzino una terminologia che non si riconosce o che richiede calcoli che non è possibile eseguire.
Lavorare con gli investitori può essere piuttosto gratificante, poiché questo mercato immobiliare di nicchia è piuttosto attivo.
Costruirai anche ottime attività di ripetizione e referenze da parte di clienti soddisfatti.
** Aggiornamento: sto aggiornando questo articolo dopo il crollo del mercato immobiliare e durante quello che sembra essere l'inizio di una ripresa. I periti sono diventati estremamente prudenti dopo i problemi del mercato e sono stati accusati di aver rallentato la ripresa sottovalutando le proprietà e usando i pignoramenti per i comparabili. Tuttavia, sembra che stiano tornando a un punto di equilibrio.