Quella citazione è vecchia di decenni ma è ancora valida oggi. Anche se oggi è di gran moda in TV, questo articolo non parla di vendita all'ingrosso di beni immobili o di case in movimento .
È vero, ci sono soldi da fare in queste attività, a volte un sacco di soldi, ma è un profitto a breve termine. Se lo reinvestisci in un immobile a lungo termine, il flipping può essere un ottimo strumento.
Questo articolo riguarda la costruzione e la crescita di un portafoglio immobiliare nel tempo che finanzierà un ricco stile di vita pensionistico attraverso il flusso di cassa. Con più proprietà di noleggio che generano flussi di cassa positivi, è possibile finanziare la pensione in stile e non preoccuparsi di molti dei fattori economici che minacciano la maggior parte degli investitori in azioni e obbligazioni.
Non è mai troppo tardi per iniziare. Se sei giovane, puoi creare un acconto per acquistare la tua prima proprietà in affitto e iniziare a far crescere il tuo portafoglio immobiliare nel corso degli anni fino alla pensione. Se sei nel periodo da 5 a 10 anni prima del pensionamento, puoi convertire le attività in investimenti a rendimento inferiore in immobili in affitto e aumentare il reddito mensile della pensione.
Se hai già raggiunto o superato l'età della pensione, puoi fare la stessa cosa.
Che cosa rende un grande investimento immobiliare in affitto?
Prima di essere coinvolti nel pensare che ognuno di questi fattori deve essere perfetto prima di acquistare una proprietà in affitto, sappi che è raro che ciò avvenga. Il tuo obiettivo è cercare di massimizzare ciascuno di questi nel modo migliore possibile, e talvolta uno può essere più importante di altri.
Ecco i fattori che cerchi in un grande investimento di affitto residenziale, unifamiliare o condominio:
- Ubicazione: Sì, puoi dirlo tre volte, poiché il settore immobiliare riguarda la posizione. Non vorrai affittare una casa nel mezzo di un parcheggio di un supermercato, ma uno vicino a una cintura verde o un parco per i tuoi figli potrebbe essere perfetto.
- Affidabilità: la posizione è una parte di questo fattore. Tuttavia, se una casa si trova in un'ottima posizione, ma la competizione è rigida, potrebbe non essere il migliore investimento. Quando ci sono molti noleggi disponibili e i proprietari offrono incentivi, potrebbe non essere il momento giusto. Quando ci sono pochi affitti disponibili, non solo si è in grado di mantenere una proprietà occupata meglio, è possibile richiedere affitti più elevati allo stesso tempo.
- Spese: Questo è relativo, poiché le tasse di proprietà sono una spesa importante, ma alcune aree sono soggette a canoni elevati a causa delle amenità dell'area, quindi anche le tasse sono più alte. Se riesci a compensare le spese con il flusso di cassa mensile rimasto, allora è positivo.
- Apprezzamento: sebbene il flusso di cassa sia la considerazione principale, l'apprezzamento del valore nel tempo è importante. Ci sono due modi in cui si costruisce l'equità in una proprietà in affitto, l'apprezzamento del valore e il pagamento dell'ipoteca. L'utilizzo intelligente dei tuoi investimenti può essere utilizzato per far crescere il tuo portafoglio utilizzando l'equity nelle proprietà di proprietà.
Queste sono le tue principali considerazioni, naturalmente, vedrai l'età della proprietà, le riparazioni previste nel tempo e qualsiasi miglioramento necessario.
La posizione della proprietà locativa e il processo di acquisizione
Sei pronto per iniziare e acquistare il tuo primo immobile in affitto. Hai l'acconto per la fascia di prezzo desiderata e vuoi prendere una decisione d'acquisto informata.
- Conosci la tua area di mercato: prenditi il tempo necessario per un'analisi approfondita della tua area di mercato. Si può avere in mente un quartiere o un'area specifica, ma si desidera ampliare la ricerca per avere le conoscenze necessarie per il confronto delle proprietà possibili. Scopri quali proprietà stanno vendendo bene nella tua fascia di prezzo. Fai qualche ricerca al tribunale per le aree in cui le case vendono per contanti. Gli investitori sono i normali compratori di contanti, quindi conoscerai le aree in cui altri investitori, alcuni molto esperti, stanno acquistando.
- Scopri come valutare le proprietà: scopri come gli agenti immobiliari fanno un CMA, analisi comparativa del mercato . La prima cosa che gli investitori di maggior successo diranno è di comprare sotto il valore di mercato. Questo blocca un profitto al tavolo di chiusura. Inoltre, rende più facile generare un flusso di cassa redditizio accettabile quando i pagamenti dei mutui sono più bassi.
- Analizza noleggi e concorrenza: accedi ai media locali dove vengono pubblicizzati i noleggi, sia stampati che online su Craigslist. Quando stai ricercando un quartiere, ottieni gli importi medi del noleggio per il tipo di proprietà che stai considerando di acquistare. Quanti sono disponibili, i proprietari offrono incentivi come mesi gratuiti? Sai cosa puoi aspettarti in affitto.
- Spese per chiodati: Le spese qui sono quelle normali come riparazioni normali (preventivate in bilancio), tasse immobiliari, assicurazioni, ecc. Che si applicheranno a tutte le proprietà in un'area. Un errore qui è altrettanto grave di quello che mi viene bloccato in un affitto al di sotto del mercato per un anno; buttando via profitto. La condizione delle proprietà effettive che stai prendendo in considerazione è una cosa a parte, anche se vorrai budget per le riparazioni ovvie che sai arriveranno per una proprietà più vecchia.
- Individua le occasioni e negozia un affare: la prossima sezione parlerà della ricerca delle migliori offerte di affitto, ma è parte di questo processo che è cruciale per il profitto a lungo termine. Se stai pagando al dettaglio, per la durata del periodo di proprietà, stai perdendo profitti.
Questi sono i pezzi del processo di localizzazione, ma qui ci sono alcune fonti specifiche per le migliori offerte.
Noleggio di offerte di acquisto di portafoglio immobiliare
Sappiamo tutti di pignoramenti e le grandi offerte che a volte possono essere trovate. Tuttavia, il periodo di massimo splendore dei pignoramenti con i proprietari sul posto è finito per il recente incidente. Molti dei pignoramenti che troverai oggi saranno in cattive condizioni, alcuni vacanti per un anno o più. Ciò non significa che non si dovrebbe seguire costantemente i pignoramenti attraverso siti come RealtyTrac.com. Stanno ancora accadendo e puoi prenderne uno buono in affitto a volte.
- Proprietari in pericolo: monitora costantemente i media e le fonti online per i proprietari che sono in difficoltà. Si tratta di persone che per ragioni finanziarie devono vendere le loro case in fretta e in una situazione che può comportare l'acquisto al di sotto del valore corrente di mercato. Forse hanno delle spese mediche, sono stati licenziati al lavoro o hanno bisogno di spostarsi per lavoro in fretta. Effettua ricerche di parole chiave su Craigslist per elenchi di proprietari con frasi come "deve vendere", "prendere tutte le offerte", ecc.
Pre-foreclosures: pre-foreclosures presentano un'opportunità per gli investitori di individuare proprietà prima pignoramento che possono acquistare con uno sconto al valore di mercato completo. Realtytrac.com e altri siti hanno sezioni solo per questi elenchi.
Lavora con buoni grossisti e investitori flip-fix: i grossisti di immobili che sono bravi in quello che fanno possono essere un'ottima fonte per le case in affitto. Se capiscono il loro ruolo nella vendita ad investitori immobiliari in affitto, sanno che vuoi comprare al di sotto del valore corrente di mercato e che le proprietà dovrebbero essere pronte per essere noleggiate. Gli investitori fissi e capovolgibili vendono anche per lo più a compratori di immobili in affitto, in modo che sappiano ciò che si desidera e forniscono sicuramente una proprietà pronta per l'affitto.
Mescolare, Risciacquare, Ripetere e Arrotolare
Una volta che trovi la tua nicchia e affina le tue abilità, continua a fare sempre la stessa cosa, aggiungendo al tuo portafoglio di noleggio. Mentre paghi i mutui, potresti voler sfruttare l'equità, ma farlo con molta attenzione e non sovraccaricare. Molti investitori sono caduti nell'incidente del 2007 perché erano eccessivamente indebitati e non potevano mantenere gli affitti per continuare a pagare i mutui.
Esaminare lo scambio differito fiscale 1031 per vendere proprietà redditizie per finanziare più grandi o più immobili per far crescere il vostro portafoglio immobiliare.