Prendersi cura dei tuoi inquilini, della tua proprietà e delle tue finanze
3 Strategie per la gestione della proprietà in affitto
Prima di poter selezionare la strategia giusta per te, devi comprendere tutte le diverse aree di una proprietà in affitto che devono essere gestite.
Le responsabilità di gestione di un padrone di casa possono essere suddivise in tre sezioni:
- Gestione degli inquilini
- Gestione della manutenzione delle proprietà e ispezioni
- Gestire le finanze
1. Gestione degli inquilini
Questa è la parte della gestione della proprietà in affitto più immediata e più ovvia. Tuttavia, essere un proprietario di successo comporta molto più della semplice riscossione dell'affitto. Devi gestire:
- Collezione in affitto : impostazione delle date di scadenza. Raccolta dell'affitto ogni settimana o mese. Stabilire le tasse in ritardo e i periodi di grazia. Gestire l'affitto non pagato.
- Contratti di locazione : verificare che il contratto di locazione includa tutti i termini legali richiesti dalla legge sui locatari del proprio stato. Assicurarsi che il leasing sia aggiornato con la versione più recente della legge. Gestione della data di inizio e di fine locazione di tutti gli inquilini.
- Screening tenant : pubblicità vacante. Impostazione degli appuntamenti. Verifica delle informazioni sulle applicazioni. È inoltre possibile determinare se alcuni inquilini sono una buona misura.
- Move-In : sottoscrizione di contratti di locazione. Superamento di regole, requisiti e regolamenti. Raccolta di deposito cauzionale e affitto del primo mese. Passeggiando e osservando le condizioni attuali dell'unità di noleggio.
- Move-Out : verificare che il termine del leasing sia effettivamente scaduto . Controllo dello stato dell'unità di noleggio per eventuali danni . Iniziare il processo per trovare un nuovo inquilino per un appartamento.
- Reclami degli inquilini: reclami in campo. Impostazione di un piano di gioco per risolvere il problema.
- Richieste di riparazione: risposta rapida alle richieste. Dare priorità all'importanza della riparazione. Fare la riparazione da soli o assumere qualcuno per farlo.
- Sfrattamenti inquilini : l' invio di avvisi legalmente richiesti agli inquilini prima dello sfratto. Deposito per sfratto con la corte. Preparare le prove che supportano la ragione dello sfratto.
2. Gestione della manutenzione e delle ispezioni della proprietà
La seconda parte principale della gestione della proprietà in affitto è la proprietà stessa. La struttura fisica deve essere mantenuta per la salute e la sicurezza degli inquilini. La vostra compagnia di assicurazioni può anche richiedere alcune parti della struttura, come il tetto, per soddisfare determinati standard o si rifiuterà di assicurare la proprietà.
- Manutenzione: tagliare l'erba. Raccogliere le foglie Spalare la neve. Tirando fuori la spazzatura. Mantenere pulite tutte le aree comuni. Assicurarsi che gli inquilini abbiano accesso all'acqua corrente in ogni momento e al caldo in inverno. Perdite del tetto di fissaggio, perdite idrauliche, piastrelle incrinate, corrimano allentati, serrature di porte o finestre difettose.
- Ispezioni: dovrai occuparti delle ispezioni dalla città e anche dal tuo prestatore e compagnia assicurativa. Le ispezioni della città sono per assicurarsi che la vostra proprietà stia seguendo determinati codici di salute e sicurezza. Il prestatore e la compagnia di assicurazione ispezionano la proprietà per assicurarsi che la proprietà valga l'importo che stanno prestando o l'importo per cui sono assicurati.
3. Gestire le finanze
La terza parte della gestione che dovrai affrontare quando possiedi una proprietà in affitto riguarda le finanze. Devi capire quanti soldi stanno arrivando ogni mese e quanti soldi stanno andando fuori.
- Canoni di affitto: quanto accumuli in affitto ogni mese.
- Pagamento ipotecario: ciò che si paga ogni mese sul mutuo.
- Assicurazione: quanto paghi per assicurare la tua proprietà.
- Tasse: quali sono le tasse di proprietà annuali.
- Utilità: se gli inquilini non sono responsabili del pagamento delle utenze, quanto le bollette di acqua, gas ed elettricità sono ogni mese per la proprietà.
- Commissioni / Multe: commissioni che potrebbe essere necessario pagare per le ispezioni sulla proprietà o le spese processuali. Multe inaspettate per problemi di manutenzione nella proprietà.
3 strategie di gestione del noleggio
Ora che hai compreso le varie aree di una proprietà in affitto che devono essere gestite, puoi determinare come vuoi gestire queste aree.
Ci sono tre approcci principali:
- Gestione fai-da-te
- Mezzo fai da te / mezzo estraneo
- Outsource Management completamente
1. Gestione fai-da-te
In questo approccio gestionale, sei responsabile di tutto, quindi, fai-da-te. Sei tu quello che sta raccogliendo l'affitto, spalando la neve e archiviando le tue tasse.
Professionisti
- Controllo totale: come proprietario di un immobile in affitto, sei un imprenditore. Quando fai tutto da solo, sai cosa sta succedendo in tutte le parti della tua attività.
- Consapevolezza dei problemi rapidamente: dal momento che hai la mano in tutte le parti del management, puoi vedere subito quando si verifica un problema. Sfortunatamente, dato che sei responsabile di tutte le cose a tua proprietà, potresti non essere in grado di affrontare subito questo problema.
Contro
- Mancanza di conoscenza: è impossibile essere esperti in tutto. Se avessi ingaggiato un contabile per presentare le tue tasse, invece di farlo da solo, il contabile potrebbe aver catturato diverse detrazioni di cui non eri a conoscenza. Se avessi ingaggiato un avvocato per preparare il contratto di affitto, invece di preparare il tuo contratto d'affitto, l'avvocato potrebbe aver incluso alcune leggi degli inquilini degli affittuari di stato che hai trascurato. Se tu avessi assunto un professionista per installare il tetto sulla tua proprietà, invece di installarlo da solo, potresti non aver avuto a che fare con una perdita del tetto.
- Travolgente: essere tutto per tutte le persone può diventare eccessivo. Dal momento che ti stai assumendo la responsabilità di tutto, potresti essere più incline a commettere errori.
Meglio per
- Proprietari con un numero limitato di unità in affitto.
- Proprietari che hanno precedentemente posseduto aziende.
- Proprietari con precedenti esperienze nella gestione dei noleggi.
- Proprietari che vogliono il controllo.
2. Mezzo fai-da-te / mezzo estraneo
In questo approccio per la gestione della proprietà in affitto, gestisci le aree in cui ritieni di avere esperienza e poi esternalizza le aree con le quali non ti senti a tuo agio o semplicemente non hai il desiderio di gestirle.
- Esternalizzare i problemi legali
Ad esempio, potresti decidere di esternalizzare eventuali problemi di gestione del noleggio che riguardano questioni legali. Potresti sentirti a mio agio nella gestione delle finanze della proprietà, nella manutenzione giornaliera e nei reclami degli inquilini, ma sono molto scomodo quando si tratta di questioni legali. In questo caso, è possibile assumere un avvocato per gestire eventuali problemi legali che si presentano. Ciò potrebbe includere la stesura del contratto di affitto in modo che sia conforme a tutte le leggi sugli inquilini dei proprietari di terreni statali e alla gestione di tutti gli sfratti degli inquilini.
- Esternalizzare i problemi di manutenzione
In questo scenario, dovresti assumere un tuttofare o un supervisore dell'edificio per affrontare tutti i problemi di manutenzione, ma gestirai tutti gli altri obblighi di gestione da solo.
Professionisti
- Tempo libero: se non stai facendo tutto, avrai più tempo, tempo. Come usi questa volta dipende da te. Potresti apprezzare più tempo con la tua famiglia o potresti utilizzare questo tempo per trovare ulteriori opportunità di investimento.
- Hai degli esperti: stai rinunciando al controllo di altri che, si spera, ne sappiano più di te in una certa area.
Contro
- Fare affidamento sugli altri: state confidando nel fatto che queste persone sappiano ciò che stanno facendo e che abbiano in mente i vostri migliori interessi.
Meglio per
- Proprietari con un numero crescente di unità in affitto.
- Il padrone di casa medio.
3. Gestione esternamente
In questa strategia di gestione, si possiede la proprietà, ma non si desidera essere un manager pratico. Senti che la tua forza è nella selezione delle proprietà, non nella gestione delle operazioni quotidiane. Assumerai un gestore di proprietà o una società di gestione immobiliare. Le società di gestione della proprietà possono gestire tutto ciò che riguarda lo screening degli inquilini, il trasferimento degli inquilini, la raccolta degli affitti, la manutenzione e le riparazioni, lo spostamento degli inquilini e lo sgombero degli inquilini.
Professionisti
- Libertà dai mal di testa quotidiani: non dovrai telefonare alle due del mattino perché il vicino di casa stia suonando la loro musica a voce troppo alta. Sarai responsabile per il minimo indispensabile, ma le decisioni di cui sei responsabile saranno in genere le decisioni più importanti, ad esempio l'OK per l'avvio di uno sfratto.
Contro
- Costoso: i gestori di proprietà costeranno decine di migliaia di dollari all'anno. Più unità di noleggio possiedi, più costerà.
- La cattiva gestione può distruggere il tuo business: stai mettendo la tua azienda e quindi, il tuo sostentamento, nelle mani di qualcun altro. Sarà molto difficile trovare qualcuno che si preoccupi del tuo successo e fallimento tanto quanto te. Devi assicurarti di controllare accuratamente tutti i potenziali manager e avere una strategia di uscita chiara se le cose vanno male.
Meglio per
- Proprietari che vivono lontano dai loro affitti.
- Proprietari con un gran numero di immobili in affitto.
- Investitori immobiliari con investimenti diversificati.