I prestatori commerciali sono piuttosto attenti nella loro sottoscrizione. Dal momento che le storie di credito personali degli acquirenti sono raramente importanti nel credito commerciale, usano altri criteri per prendere decisioni di prestito. La proprietà commerciale viene acquistata per generare reddito, quindi uno dei criteri che è popolare è guardare il reddito per vedere se è sufficiente per pagare adeguatamente il mutuo e lasciare un profitto per i mutuatari.
Quando un creditore guarda un appartamento o una proprietà multifamiliare, se un mutuo sarà concesso, e per quanto, potrebbe essere determinato utilizzando il DSCR, o Rapporto di copertura del servizio del debito. È un calcolo semplice, ma molto importante. Il creditore non si preoccupa molto dei singoli punteggi di credito o delle storie dei proprietari. Lo scopo dell'investimento è il ROI, il ritorno sull'investimento e il flusso di cassa, quindi il flusso di cassa è la considerazione primaria.
In realtà, gli investitori dovrebbero valutare l'attenzione dei prestatori per assicurarsi che i calcoli del flusso di cassa siano corretti per un progetto di appartamento. Vogliono vedere i finanziari che mostrano entrate e spese. Verranno quindi determinati se questi numeri sembreranno che continueranno nel futuro, o forse miglioreranno o peggioreranno. Quando i numeri mostrano che il flusso di cassa coprirà adeguatamente il servizio del debito, convalida la selezione degli investimenti e le capacità di valutazione degli investitori.
Mentre ci sono molti posti per vedere come calcolare il DSCR con un progetto e un importo di mutuo già in essere, è più probabile che un acquirente vorrà sapere quanto può prendere in prestito su un progetto che sta considerando l'acquisto. Gli investitori fanno i loro calcoli e guardano al prestatore scelto per convalidare i numeri che hanno inventato.
Sia gli investitori che i creditori hanno un obiettivo comune a questo riguardo. Il progetto sarà abbastanza redditizio per servire il debito con un profitto adeguato rimasto?
Vedremo questo da due direzioni, ottenendo l'attuale DSCR e valutando una proprietà con un DSCR richiesto dal prestatore. Questo calcolo ritorna a tale importo utilizzando un comune DSCR minimo accettabile di 1,20. Poi lo faremo nella direzione opposta, ottenendo il DSCR.
Difficoltà: media
Tempo richiesto: 20 minuti
Ecco come:
- Determinare il flusso di cassa o il reddito operativo lordo dopo aver sottratto il posto vacante e le perdite di credito .
Affitto totale di $ 187.000 / anno - 9% di posto vacante e perdita di credito ($ 16.830) = $ 170.170
- Raggiungere quindi NOI, o reddito operativo netto , sottraendo tutte le altre spese per il funzionamento e la gestione, comprese le tasse e l'assicurazione.
Reddito operativo lordo - Tutte le spese = NOI o reddito operativo netto
$ 170.170 - 72.470 (spese) = $ 97.700 NOI
$ 97.700 / 12 mesi = $ 8142 / mese NOI
- Se il creditore utilizza un DSCR minimo accettabile di 1,20, allora $ 8142 / mese dovrebbe essere 1,2 volte il pagamento mensile del mutuo. Per arrivare a quel pagamento massimo, è necessario dividere il $ 8142 per 1.2.
$ 8142 reddito netto mensile / 1,20 DSCR minimo = $ 6785 / mese pagamento massimo del mutuo.
- Ora è solo necessario determinare quanto sarebbe stato prestato ai tassi attuali. Se questo compratore può aspettarsi un tasso di interesse del 6,875% su un prestito di 30 anni, un calcolatore di ipoteca ci dirà che il mutuante potrebbe essere disposto a prestare circa $ 1,032,836 su questa proprietà , in quanto tale prestito e tasso di interesse porterebbe a pagamenti di capitale e interessi di $ 6785 / mese e il DSCR minimo 1,20.
La maggior parte dei calcolatori di ipoteche ti consente di inserire il pagamento, il tasso di interesse e il tempo per calcolare l'importo del prestito.
- Quando abbiamo iniziato, sapevamo che stavamo sostenendo un importo del mutuo utilizzando un DSCR dichiarato, in quanto siamo acquirenti che vogliono stimare quanto potrebbe essere preso in prestito per ipotecare una proprietà che stiamo valutando per l'acquisto. Ma facciamo un calcolo DSCR dove conosciamo le spese correnti del progetto e il pagamento del mutuo.
$ 223.000 NOI / $ 172.000 pagamenti ipotecari annuali = 1,30 DSCR
1.3 è migliore di 1.2 in questo caso, quindi probabilmente un DSCR accettabile. Tuttavia, se si cerca un nuovo prestito per un progetto operativo, si utilizzerà la NOI corrente come inizialmente abbiamo fatto per vedere cosa potrebbe essere disponibile come importo di un mutuo.
Quando i numeri funzionano, gli investitori e i finanziatori possono sentirsi bene con il finanziamento del progetto e la redditività futura.
Quello che ti serve:
- I dettagli di entrate e spese per la proprietà.
- Un calcolatore di ipoteche.