In subagency, l'agente che porta l'acquirente sta effettivamente lavorando per il venditore come subagente del broker di quotazione. Questo è importante, poiché l'agente che lavora con l'acquirente deve in realtà doveri fiduciari al venditore, non al compratore.
Questa pratica è quasi morta nella maggior parte degli stati, in quanto l'agenzia acquirente sta diventando più comune e perché gli acquirenti hanno bisogno di un difensore per rappresentare i loro interessi nella transazione. Inoltre, poiché i broker di quotazione e i loro clienti venditori sono ritenuti responsabili per le azioni, gli errori e le omissioni del subagente, questa non è la situazione desiderata nella maggior parte del mercato immobiliare di oggi.
Aggiornamento: lo stato attuale della rappresentazione nell'industria
Le leggi immobiliari sono specifiche dello stato e ci sono tasche con diversi statuti e pratiche. In alcune aree gli avvocati continuano a chiudere le transazioni come esempio. Tuttavia, la maggior parte di ciò di cui parlerò qui è il modo in cui pratichiamo in molti stati al giorno d'oggi.
Il subagency semplicemente non è più fatto molto. Il broker di quotazione non agisce come un agente del venditore e l'acquirente non è rappresentato da qualcuno con doveri verso il venditore. Diamo un'occhiata ad alcune delle variazioni della rappresentazione.
La maggior parte di tutti gli stati richiede una qualche forma di divulgazione al cliente o potenziale cliente su come li rappresenterai nella loro transazione immobiliare. Assicurati di comprendere le regole del tuo stato e i vari modi in cui puoi essere il loro rappresentante. I tuoi doveri e doveri verso il cliente varieranno significativamente in base al tipo di rappresentazione a cui hai contrattualmente concordato.
Agente del venditore o agente del compratore
In realtà stai agendo come un vero agente, e in molti stati, questo deve essere definito specificatamente per iscritto. Hai doveri fiduciari verso il tuo venditore o acquirente:
- Lealtà: devi agire esclusivamente nel migliore interesse del tuo cliente. Nessun altro interesse può avere la precedenza, compresi gli interessi del broker o dell'agente.
- Riservatezza: tutte le comunicazioni confidenziali tra te e il tuo cliente e le informazioni riservate devono essere mantenute riservate per sempre. Esistono eccezioni per gli ordini giudiziari.
- Divulgazione: hai il dovere di divulgare al compratore qualcosa di materiale sulla transazione o sulla proprietà.
- Obbedienza: non puoi fare nulla di illegale, ma se è legale e ti viene chiesto dal cliente di fare qualcosa, dovresti farlo.
- Ragionevole cura: adottare un approccio professionale a tutti i lavori per il cliente e ci si aspetta che si utilizzi con ragionevole cura per svolgere le proprie mansioni in modo altamente professionale.
- Contabilità: contabilità corretta per tutti i soldi o altre cose di valore che sono affidati a te dal tuo cliente.
Transaction Broker o Facilitator
Poiché i rapporti di agenzia sono rari in questi giorni, la maggior parte dei broker e agenti agiscono come broker di transazioni o facilitatori delle transazioni.
Non sei un agente e non sono richiesti doveri fiduciari. In realtà, consegnerai comunque la stessa lealtà, cura ragionevole, trasparenza e contabilità. Non sei considerato il più alto di uno standard come lo sei quando sei un agente.
Responsabilità indiretta
Ho avuto un certo numero di avvocati come compratori nel mio mercato, e posso dirvi che non hanno MAI voluto che io fossi il loro agente. Vedete, l'agente e il cliente sono considerati come uno per alcuni aspetti. È una relazione superiore e il cliente può effettivamente entrare nei guai legali con l'agente sbagliato.
Vedete, la responsabilità indiretta è la responsabilità del cliente per le azioni dell'agente. Assumendo nulla di fraudolento, ma un grosso errore viene commesso dall'agente, il cliente sarebbe ritenuto responsabile. Puoi capire perché un avvocato non vuole essere responsabile degli errori che un agente immobiliare può commettere.