Cancellazione di un contratto di locazione
Molte locazioni immobiliari consentono al proprietario dell'edificio di annullare il contratto di locazione se l'edificio diventa parzialmente o totalmente inabitabile a causa di una perdita fisica.
Il proprietario può avere il diritto di rescindere il contratto di locazione anche se la parte dell'edificio occupata dall'affittuario non è stata danneggiata. Se l'edificio è completamente distrutto, il proprietario può avere la possibilità, ma non l'obbligo, di ricostruire la struttura. Il proprietario non può essere obbligato a riparare o sostituire un edificio gravemente danneggiato a meno che e fino a quando non abbia ricevuto un pagamento assicurativo.
Come dimostra il seguente esempio, l'annullamento di un leasing può avere un impatto grave su una piccola impresa che paga meno della tariffa corrente in affitto. Dimostra inoltre l'importanza della copertura degli interessi su beni di terzi.
Esempio
Floyd possiede Fantastic Flooring, un'azienda che vende tappeti e altri rivestimenti per pavimenti in un magazzino. La società affitta la metà di un magazzino di 20.000 piedi quadrati da Peerless Properties. Attualmente sta pagando $ 0,50 a piede quadrato per 10.000 piedi quadrati o $ 5000 al mese. Il valore locativo del magazzino è $ 0,75 a piede quadrato o $ 7,500 al mese.
Il valore locativo indica l'affitto che il proprietario potrebbe riscuotere ai tassi di mercato.
Floyd ha negoziato il suo contratto d'affitto due anni fa, quando i prezzi degli affitti nella sua area erano depressi. Da allora gli affitti sono rimbalzati, ma il contratto di affitto di Floyd non scadrà per tre anni. Se Floyd dovesse perdere il contratto di affitto, la sua impresa avrebbe dovuto affittare un'altra proprietà a prezzi di mercato.
Con un nuovo contratto di affitto, l'azienda pagherebbe probabilmente altri $ 2,5 in più al mese o $ 30.000 all'anno in affitto. Se l'azienda perdesse il suo contratto d'affitto oggi, si avrebbe un costo aggiuntivo di $ 90.000 nei prossimi tre anni.
Floyd ha aggiunto una serie di miglioramenti e miglioramenti al magazzino da quando è iniziato il suo contratto di leasing. Questi includono nuova illuminazione, mensole personalizzate e aggiornamenti alla piattaforma di caricamento. I miglioramenti ora fanno parte dell'edificio. Floyd non li possiede, ma avrà un interesse per loro per il resto della sua locazione.
A tarda notte, un cablaggio difettoso genera un incendio che danneggia gravemente l'edificio. A parte alcuni fumi minori per i materiali per la pavimentazione, la parte del magazzino occupata da Fantastic Flooring non è influenzata dall'incendio. Tuttavia, Peerless Properties annulla il contratto di affitto di Floyd. Fantastic Flooring è assicurato per il danno ai suoi materiali di pavimentazione sotto la sua politica di proprietà commerciale . Tuttavia, Fantastic Flooring non ha copertura per la perdita economica che subirà a causa della perdita del suo leasing. L'azienda non ha copertura per la perdita di utilizzo dei miglioramenti apportati all'edificio. Questi articoli non sono stati danneggiati, quindi la perdita di utilizzo non è coperta dall'assicurazione sulla proprietà dell'impresa.
Floyd avrebbe potuto proteggere la sua attività contro le perdite finanziarie derivanti dalla cancellazione di un contratto di locazione con l'acquisto di una copertura di interessi su beni di terzi. Questa copertura può essere aggiunta a una politica di proprietà commerciale tramite un modulo separato.
Assicurazione sugli interessi di beni di terzi
L'assicurazione degli interessi su beni di terzi copre le perdite finanziarie subite a causa dell'annullamento del contratto di locazione. Affinché una perdita sia coperta, deve derivare dalla perdita fisica diretta (o dal danneggiamento) della proprietà nei locali descritti nelle dichiarazioni. Inoltre, il danno deve derivare da un pericolo assicurato secondo la vostra politica .
La copertura degli interessi su beni di terzi può includere uno dei seguenti, se viene indicato un limite di assicurazione nel programma di copertura:
- Interessi di locazione dei locatari Questa è la differenza tra l'affitto mensile che si paga e il valore locativo dell'immobile (il tasso di affitto del mercato). Nell'esempio precedente, l'interesse del leasing di Fantastic Flooring's Tenants è di $ 2.500 ($ 7.500 meno $ 5.000).
- Pagamenti in bonus Questa è la parte non ammortizzata di un bonus in denaro che hai pagato per ottenere un leasing e che non ti sarà restituito. Ad esempio, hai pagato al tuo padrone un bonus di $ 5,000 per ottenere un leasing di 3 anni anziché un affitto di 5 anni.
- Miglioramenti e miglioramenti La tua azienda potrebbe aver apportato miglioramenti alla tua proprietà in affitto che non puoi rimuovere legalmente. L'Interesse di leasing coperto include la parte non ammortizzata dei pagamenti effettuati per miglioramenti. Non include il valore dei miglioramenti coperti da altre assicurazioni.
- Noleggio prepagato Questa è la porzione di affitto non ammortizzata che hai pagato in anticipo e che non ti sarà rimborsata. Ad esempio, hai pagato in anticipo tre mesi di affitto quando hai affittato la tua proprietà.
Interessi di terzi
In base alla copertura degli interessi di terzi, il limite dell'assicurazione è espresso in termini di interessi di leasing netto . Se il contratto di locazione viene annullato, il massimo che l'assicuratore pagherà per una perdita è l'interesse del leasing netto nel momento in cui si verifica la perdita. L'interesse del leasing netto include due componenti.
Interessi di locazione dei locatari (TLI) Rappresenta il vantaggio che riceverete da un contratto di locazione favorevole per i restanti mesi. Il tuo TLI è il valore attuale del tuo interesse lorda di beni di terzi . Viene calcolato moltiplicando l'interesse lordo del leasing per il relativo fattore di interesse su beni di terzi. Il vostro interesse lordo è la differenza tra il valore locativo del vostro immobile e l'affitto che pagate ogni mese. Ad esempio, supponiamo che la tariffa di mercato per l'affitto sia di $ 5000 al mese e che la tua azienda stia attualmente pagando $ 3,500. Il vostro interesse lordo di locazione è di $ 1.500 ($ 5.000 meno $ 3.500).
Il fattore degli interessi su beni di terzi deriva da una tabella allegata alla polizza . I fattori variano a seconda del tasso di interesse prevalente e dei mesi restanti nel leasing. Ad esempio, supponete di avere 36 mesi rimanenti nel contratto di locazione. Se il tasso di interesse prevalente è del 5%, il fattore di interesse su beni di terzi è 33,4213. L'interesse per il leasing netto è di $ 1.500 X 33.4213 o 50.132.
Interessi mensili di locazione (Mli) L'interesse mensile del canone di locazione riflette il costo mensile per i pagamenti di bonus, i miglioramenti e i miglioramenti e l'affitto prepagato. Questi articoli non si applicano se non hai pagato un bonus, fatto miglioramenti o affitto pagato in anticipo. Se si desidera assicurare tali costi, l'interesse di affitto mensile per ciascuno deve essere calcolato separatamente. Per ogni articolo, il costo originale è diviso per il numero di mesi rimanenti nel contratto di locazione quando hai effettuato la spesa. Ad esempio, supponiamo che sei mesi nel contratto di affitto di 36 mesi, hai speso $ 25.000 per miglioramenti. Il tuo MLI è $ 25.000 / 30 o 833.
Interessi di leasing netto
Il limite indicato sulla polizza per la copertura degli interessi degli immobili in affitto è la somma degli interessi di locazione dei vostri inquilini e degli interessi di leasing mensile alla data di inizio della polizza. Ad esempio, se il tuo TLI è $ 1,500 e il tuo MLI è $ 833, il tuo interesse per il leasing netto all'inizio è di $ 2,333. Questo è il massimo che l'assicuratore pagherà in caso di copertura degli interessi di locazione se il contratto di locazione viene annullato alla data di inizio della polizza.
Gli interessi sul leasing netto diminuiscono ogni mese per tutta la durata della polizza. Se il contratto di locazione viene annullato, il massimo che l'assicuratore pagherà in base alla copertura degli interessi di terzi è il suo interesse netto al momento in cui si verifica la perdita . Il tuo assicuratore calcolerà il tuo interesse per il leasing netto aggiungendo quanto segue:
- L'interesse lordo del leasing moltiplicato per il tasso di interesse su beni di terzi per i restanti mesi del leasing nel momento in cui si verifica la perdita
- L'interesse per la proprietà in affitto mensile è moltiplicato per i restanti mesi del leasing nel momento in cui si verifica la perdita