Pensa a una contingenza come a una clausola di fuga
Una tipica clausola di contingenza potrebbe leggere in questo modo: "Questo contratto è subordinato al fatto che l'acquirente ottenga con successo un mutuo ipotecario a un tasso di interesse del 6 percento o inferiore."
Se i tassi aumentano improvvisamente, quindi questo tasso è più lungo, il contratto terminerà. Non sarebbe più vincolante né per l'acquirente né per il venditore.
Un numero di contingenti molto normali e comuni compaiono nella maggior parte dei contratti e delle transazioni immobiliari.
Approvazione ipotecaria
Un contratto specificherà tipicamente che la transazione sarà completata solo se il mutuo dell'acquirente è approvato con sostanzialmente gli stessi termini e numeri indicati nel contratto. In altre parole, se il contratto prevede un acconto del 30% e un prestito convenzionale di 30 anni, è quello che dovrebbe essere approvato dal creditore. In genere, si tratta solo di una revoca o di un'approvazione per tali termini, ma a volte a un acquirente verrà offerto un contratto diverso e i termini cambieranno. Il tipo di prestito potrebbe anche essere specificato nel contratto, come VA o FHA.
Approvazione assicurativa
Un compratore non vorrebbe chiudere su una casa - e il creditore non si chiuderebbe sicuramente su di esso - se l'acquirente non fosse in grado di ottenere un'assicurazione per la casa.
L'acquirente deve immediatamente richiedere l'assicurazione per rispettare le scadenze per un rimborso di denaro serio se la casa non può essere assicurata per qualche motivo. A volte le richieste passate di muffa o di altri problemi possono causare problemi nell'ottenere un'assicurazione di casa a prezzi accessibili.
Valutazione
L'accordo dovrebbe essere subordinato a una valutazione per almeno l'importo del prezzo di vendita.
Se la valutazione dovesse scendere, potrebbe essere necessario un altro negoziato per vedere se il venditore abbasserà il prezzo per compensare la differenza. In caso contrario, questo potrebbe invalidare il contratto.
Data di chiusura
Il completamento della transazione è in genere subordinato alla chiusura o prima di una data specificata. Diciamo che il creditore del compratore ha un problema e non può finanziare l'affare entro la data di chiusura / finanziamento citata nel contratto. Tecnicamente, il venditore può tirarsi indietro, anche se la data di chiusura è di solito solo estesa a meno che il venditore non abbia un'altra offerta più alta in attesa dietro le quinte. Quindi potrebbe voler lasciare l'accordo attuale in modo che possa accettarlo.
Ispezione correlata
L'accordo potrebbe dipendere dall'acquirente che accetta la proprietà "così com'è". Questo è comune negli accordi di preclusione in cui la proprietà potrebbe aver subito un po 'di usura o negligenza. Più spesso, ci sono varie eventualità relative all'ispezione con scadenze e requisiti che l'acquirente deve accettare i risultati dell'ispezione o opporsi a loro con i termini per le riparazioni. Il venditore può quindi accettare o rifiutare tali termini.
Passeggiata soddisfacente
La chiusura avverrà se l'acquirente è soddisfatto di un passaggio finale della proprietà il giorno o il giorno prima della chiusura.
Ci sarebbero problemi se mancasse una lampada, una porta o un apparecchio incluso, altrimenti la proprietà avrebbe subito qualche danno dal momento in cui è stato stipulato il contratto.
La vendita di un'altra casa
A volte l'acquirente è in grado di chiudere solo se può ottenere fondi dalla vendita della sua casa attuale, che di solito è sotto contratto nel momento in cui entra nell'accordo per la nuova casa. Il nuovo accordo è subordinato alla chiusura e al finanziamento dell'accordo. Un venditore potrebbe non accettare l'offerta dell'acquirente se include questa eventualità se ne ha altri in arrivo.
Di qualsiasi cosa
O il venditore o l'acquirente possono proporre quasi ogni tipo di contingenza in una trattativa contrattuale, ma ciò non significa che sarà accettata. Le contingenze sono comuni e normali nelle transazioni immobiliari. Di solito sono solo una parte del processo e tutto procede senza intoppi, ma ogni tanto l'acquirente o il venditore possono causare problemi.