Può essere frustrante, ma anche molto soddisfacente alla fine.
A volte durante i negoziati, che duravano poco più di una settimana e mezza, ero frustrato dall'apparente disprezzo intenzionale della banca circa i problemi della casa che stavano cercando di scaricare.
Fatti di preclusione
- In tempi migliori, il valore di questa casa era tra $ 225k e $ 300k.
- Il prezzo di listino originale della banca era di $ 179k.
- Abbiamo fatto la nostra offerta sei mesi dopo quando era quotata a $ 119,900.
- In una zona con leggi ambientali molto rigide, la casa ha bisogno di un nuovo sistema settico su un lotto troppo piccolo per qualsiasi campo di lisciviazione, quindi in possesso di serbatoi.
- Il processo per ricevere la varianza per tenere i serbatoi richiede 30-45 giorni, con un risultato che non è garantito.
- La banca è molto chiara in tutti i loro documenti che non sanno nulla e non rilasciano dichiarazioni in merito alle condizioni e pagherà per nessuna riparazione.
- Abbiamo ricevuto alcune stime iniziali sul campo per il lavoro settico prima della nostra prima offerta.
Questa è la situazione il giorno in cui abbiamo fatto la nostra offerta. Non c'erano altre offerte là fuori, anche se la casa veniva mostrata un po '. Era in condizioni sorprendentemente buone, richiedendo l'aggiunta di un radiatore per l'occupazione immediata se il settico aveva ragione.
Passiamo attraverso il processo con i punti principali di base e gli elementi di importanza:
- Offerto $ 108.000 con il 20% di finanziamento in ribasso.
- Contingente alla concessione della varianza settica.
- Contingente al venditore che pagava $ 10.000 per l'installazione settica prima della chiusura, come richiesto dal nuovo istituto di credito.
Questi sono i punti salienti dell'offerta, ed è stato piuttosto audace, in quanto la casa è un affare al prezzo richiesto, anche se il settico deve essere sostituito dopo la chiusura a spese dell'acquirente.
Tuttavia, questa persona non aveva i soldi per farlo, quindi avevamo bisogno che fosse fatta dal venditore, o almeno finanziata nel prezzo.
Elementi di contesa
- La banca avrebbe utilizzato solo moduli di offerta contraria, reiterando ogni articolo di negoziazione in ciascuno, generato dal computer.
- La banca voleva troppo presto una data di chiusura per garantire che la varianza potesse essere approvata e settica installata prima della chiusura, e volevano $ 100 al giorno dal compratore se avessimo superato quella data "senza colpa del venditore".
- Il loro primo contatore ha ripetuto che non avrebbero pagato un sondaggio, ma avrebbero accreditato $ 1500 all'acquirente per i costi di chiusura.
- Il loro primo contro-offrì di non pagare nulla per l'installazione settica.
- Il loro primo contatore era al prezzo di listino completo di $ 119,900.
Non esaminerò ogni contatore, ma le nostre trattative si sono incentrate sul prezzo di vendita, sul costo settico, sui costi di rilevazione / chiusura e sulla clausola di risarcimento di $ 100 / giorno con il breve periodo fino alla chiusura. Ogni contatore da noi ha chiesto di più e di rimuovere qualsiasi pagamento di danni se l'acquirente non è riuscito a ottenere gli articoli in tempo a causa di ritardi nella contea.
Alla fine, ci è voluto un po 'di creatività per concludere l'affare, e abbiamo ottenuto l'accordo. Ecco come abbiamo fatto il nostro contatore finale, e sono tornati con un OK su di esso:
- Il prezzo di vendita è stato di $ 120.500, anche se durante il processo li abbiamo portati fino a $ 112.000. Vedrai perché.
- Il venditore pagherà una commissione anticipata di $ 1500 per ottenere il processo di variazione settica.
- Il venditore pagherà $ 10.000 per un nuovo sistema settico.
- Il venditore pagherà $ 500 per i costi di chiusura dell'acquirente. E, la data di chiusura è stata estesa.
Come potete vedere, inviando il nostro contatore finale a loro con il prezzo di vendita aumentato da $ 112.000 con quasi nessun'altra concessione, abbiamo ottenuto loro di prenderlo e sborsare $ 12.000. Questo è un prezzo netto di vendita di $ 108.500, ma l'acquirente non avrà bisogno di più denaro del 20% per acconti e altri costi di chiusura. È un ottimo affare per il cliente, che chiuderà su una casa pronta a vivere con circa $ 50k + in equity immediata.
Il punto è non smettere mai con una banca. Finché continuano a tornare con le contro-offerte, fai lo stesso.
Ad un certo punto, farai un accordo, e potrebbe essere meglio di quanto tu non abbia mai immaginato.