Strategie per investire nel settore immobiliare senza contanti
Esistono strategie per gli investimenti immobiliari senza contanti.
Puoi iniziare per il costo di poche centinaia di biglietti da visita. Questo non è un articolo su "soldi facili". Mentre ci sono modi per iniziare nel settore immobiliare investendo solo con il tuo desiderio e alcuni legwork, non è facile, ma può trasformarsi in denaro in tasca in un breve periodo di tempo.
Ci sono guru ovunque, in TV, in stampa e su Internet che insegnano tutti questi metodi. Puoi imparare molto dai siti web di investimento immobiliare, ma stai attento a pagare per corsi o mentoring molto costosi. Altri hanno imparato nel modo più duro che, indipendentemente da quanto l'istruttore sappia e ti insegni, spetta a te uscire e implementarlo. Alcune delle tecniche che ti permetteranno di guadagnare dai beni immobili senza avere denaro per iniziare includono:
- Bird Dogging
- assegnazioni
- Opzioni di leasing
- Lease sandwich
- Chiusure back-to-back
Ecco una panoramica di queste tecniche, di come funzionano e di come alcuni investitori immobiliari le stanno utilizzando per ricavare denaro dalle prime fasi delle loro attività di investimento.
Bird Dogging
Prima che tu possa veramente apprezzare il valore che un cane da caccia può fornire agli investitori immobiliari, diamo un'occhiata a chi sono questi investitori. La prima cosa che viene in mente è un "flipper", comprare case, ripararle e venderle rapidamente per un profitto.
Poi c'è l'investitore a lungo termine che acquista case come proprietà in affitto, realizzando flussi di cassa e apprezzamento nel tempo.
Entrambe queste strategie di investimento immobiliare possono essere molto redditizie. La strategia scelta da un investitore riguarda i loro obiettivi, il temperamento e la tolleranza al rischio.
Ci sono molti più di questi investitori là fuori che la maggior parte della gente pensa, specialmente gli investitori locativi a lungo termine. Chi sono? Solo alcuni sono il tipo di alto profilo che vedi in TV. La stragrande maggioranza sono le persone che vedi ogni giorno. Possono avere un'altra attività di successo e avere denaro che vogliono investire nel settore immobiliare.
Gestire le proprie attività richiede la maggior parte del proprio tempo e tende a fare affidamento su risorse tradizionali come gli agenti immobiliari per aiutarli a localizzare gli investimenti immobiliari. Solitamente pagheranno più di quanto dovrebbero per queste offerte poiché gli agenti immobiliari stanno lavorando sull'inventario del servizio di quotazione multipla ( MLS ). Non c'è molta flessibilità nei prezzi, specialmente con le commissioni nell'affare.
Molti di questi investitori stanno acquistando proprietà multiple. Quale sarebbe la loro reazione se venissero contattati da qualcuno che affermasse di poter portare a casa loro offerte di acquisto dal 10% al 40% in meno di denaro rispetto a quello che stanno attualmente acquistando? La risposta è semplice, in quanto sono in questo per fare soldi.
Meno pagano per una casa, migliore è il loro ritorno sull'investimento (ROI) dal flusso di cassa, e prima hanno un capitale proprio bloccato.
Vogliono che questa persona porti loro affari. Questa persona è conosciuta come un cane da uccello. È un po 'come essere un grossista.
Attraverso il lavoro, la ricerca e l'investigazione, il cane da caccia trova proprietari di case che hanno bisogno di vendere e non sono stati in grado o proprietari di case con difficoltà di ipoteca o pignoramenti prima di essere elencati. Quello è il bird-dogging, e non richiede denaro per iniziare, solo alcuni biglietti da visita e un sacco di sforzo. Tuttavia, può rendere il settore immobiliare investire un business per la persona media con troppi debiti e non molto denaro.
Sono là fuori in cerca di case che gli agenti immobiliari non stanno elencando. In effetti, alcuni uccelli hanno agenti immobiliari che li alimentano quando un proprietario di casa in difficoltà non è stato in grado di vendere. Il cane da caccia offre investimenti redditizi per l'investitore e le tariffe possono essere comprese tra $ 2000 e $ 10.000 per affare quando si chiude.
assegnazioni
Un altro modo per fare soldi nell'investimento immobiliare senza utilizzare i propri soldi è quello di utilizzare i compiti. Non è un processo complicato, ma richiede che i tuoi clienti siano in fila prima di stipulare un contratto di acquisto. Stai effettivamente facendo il tuo accordo con il venditore e scrivi un contratto d'acquisto. Il contratto indicherà che l'acquirente è "il tuo nome e / o le assegnazioni".
Ciò ti consente di assegnare il contratto a qualcun altro, il tuo acquirente, senza ulteriore consenso del venditore. Devono essere un acquirente in contanti, ma di solito succede quando si fanno questi tipi di affari. Il venditore verrà informato che il compratore è ora l'acquirente e che la transazione procederà normalmente secondo i termini del contratto di acquisto.
Un'altra considerazione quando si assegnano le offerte è il deposito di denaro serio che si dà al venditore. Questo denaro viene depositato presso la società che gestisce la chiusura del titolo e non verrà rimborsato. Trasferirà al tuo acquirente. Pertanto, ti consigliamo di mantenere questo importo il più basso possibile, in quanto vi è ancora il rischio che l'accordo non venga chiuso.
Se lavori regolarmente con gli acquirenti degli investitori, potresti essere in grado di ottenere effettivamente la tua commissione quando esegui l'assegnazione del contratto e non dover aspettare fino alla chiusura. Tuttavia, potresti essere pagato quando l'accordo si chiude. Naturalmente, se sei ben allineato con alcuni acquirenti, e puoi descrivere l'affare con loro e ottenere un impegno verbale, potresti essere in grado di ottenere anche i soldi onesti prima di chiudere la casa.
Opzioni di leasing
I componenti di base di una strategia di opzione di leasing sono un leasing con pagamenti mensili di leasing e un'opzione per l'acquisto della proprietà alla fine del periodo di leasing. Esaminiamo un esempio per illustrare come funziona. Sei un investitore che vuole possedere una casa come proprietà in affitto, ma non sei abbastanza ricco di denaro per un acconto. Potresti anche avere un punteggio di credito che renderebbe il prestito troppo costoso.
Attraverso il marketing con segni di bandito, annunci di giornali e Craigslist o semplicemente un passaparola, trovi un proprietario di casa molto motivato che non è stato in grado di vendere la propria casa. Diamo un'occhiata ad un ipotetico esempio. Diciamo che i proprietari di casa hanno elencato la casa, ma non sono stati in grado di vendere.
La casa vale $ 100.000 nel mercato attuale, il loro saldo ipotecario è di $ 70.000 e i loro pagamenti sono $ 525 / mese con tasse e assicurazione. Un coniuge è stato licenziato dal lavoro e l'altro ha trovato un lavoro migliore, quindi devono trasferirsi presto. Ecco cosa fa il nostro investitore:
- Offerte di affittare la loro casa per 3 anni con pagamenti di leasing pari ai loro pagamenti di casa.
- Paga $ 1.500 come un pagamento di opzione di leasing non rimborsabile per avere il diritto, ma non l'obbligo, di acquistare la casa alla fine del contratto di locazione per $ 80.000.
- Con un accordo verbale, l'investitore utilizza il marketing o altri metodi per individuare un inquilino per la casa che è disposto a pagare $ 750 / mese per affittarlo. Firmheranno almeno un anno di affitto.
- Durante il leasing di 3 anni, le tasse e l'assicurazione rimarranno come / sono, con l'impegno nel pagamento che si prende cura di quegli articoli.
- Incasso: $ 525 x 3 per i pagamenti del leasing del primo e ultimo mese e un deposito cauzionale = $ 1.575 + $ 1.500 per il pagamento dell'opzione di leasing = $ 3.075.
- Cash in: $ 750 x 3 per il primo, ultimo deposito di sicurezza = $ 2,250.
Questa è la peggiore situazione di cassa, con l'investitore di tasca $ 825. Tuttavia, avrebbero potuto negoziare meglio con il venditore e posticipare il deposito cauzionale, o eliminarlo del tutto, lasciando cadere l'importo che sarebbero stati di tasca a circa $ 300.
Questo non è male per controllare questa casa e bloccare un acquisto redditizio alla fine. Vale già più del prezzo da pagare e probabilmente sarà apprezzato durante il contratto di affitto di 3 anni. Il flusso di cassa positivo di $ 250 / mese ammonterà a $ 9.000 nell'arco dei 3 anni. Quindi, anche se l'investitore non esercita la propria opzione per l'acquisto della casa, ha ottenuto un buon profitto considerando la piccola quantità di denaro che ha investito.
Lease sandwich
Il contratto di affitto sandwich è proprio come suggerisce il nome: due opzioni di leasing con l'investitore nel mezzo. In questa situazione, l'investitore vuole avere la possibilità di acquistare la proprietà con uno sconto alla fine del periodo di locazione, e vuole trovare un inquilino che vuole acquistare la casa ma non può a causa di problemi di credito o di una mancanza di denaro per un acconto. La maggior parte delle persone in questa situazione che vogliono possedere, sono felici di trovare la casa giusta che possono acquistare con un'opzione di leasing, avendo il tempo di migliorare il loro credito e ottenere l'acconto insieme.
Utilizzeremo l'esempio precedente, ma al posto di un normale inquilino, l'investitore trova qualcuno che vuole affittare, acquistare o affittare una casa. Tutti i numeri sono uguali, tranne che ora il compratore inquilino vuole possedere la casa alla fine di un periodo di leasing corrispondente di 3 anni.
Il compratore inquilino ora non paga solo il primo, ultimo deposito cauzionale, ma anche un'opzione di leasing non rimborsabile per il diritto di acquistare la casa alla fine del contratto di locazione. Inoltre, l'acquirente inquilino accetta che se acquistano la casa, il prezzo sarà di $ 110.000. Ora il flusso di cassa per l'investitore assomiglia a questo:
- Lo stesso $ 3,075 in uscita al venditore per la prima opzione di leasing.
- $ 750 x 3 = $ 2.250 + $ 1.500 di pagamento dell'opzione di leasing da parte dell'acquirente inquilino in arrivo = $ 3.750.
- Un investitore potrebbe anche aver chiesto un pagamento più alto di opzioni di leasing, ma è stato contento di un flusso di cassa positivo di $ 675 quando entrambe le offerte sono state firmate.
- Il venditore guadagna $ 675 in anticipo, $ 250 al mese per 34 mesi restanti (primo / ultimo pagato) e $ 30.000 l'utile lordo vendendo la casa per $ 110.000 ma pagando solo $ 80.000.
- L'utile lordo dell'investitore è $ 39,175 con zero dollari del loro denaro investito.
Un altro vantaggio di questa strategia è che l' acquirente inquilino spera di possedere la casa e si prenderà cura di esso. In effetti, alcuni investitori stanno negoziando contratti di locazione che richiedono all'inquilino di pagare i primi $ 100 o più per eventuali riparazioni. Poiché l'assicurazione e le tasse vengono pagate nel pagamento originale del mutuo, le spese sono minime.
Se l'investitore vuole coprire tutte le basi, può pagare direttamente le rate del mutuo, non lasciando che il venditore si trovi in una posizione in cui può comunque essere inadempiente. Le opzioni di leasing e le locazioni a sandwich sono strategie utilizzate spesso dagli investitori immobiliari per aggiungere immobili al proprio portafoglio e creare flussi di cassa mensili.
Chiusure back-to-back
Il disastro abitativo e ipotecario che ha iniziato a svilupparsi nel 2007 ha creato un sacco di cambiamenti nelle attività di prestito e transazioni immobiliari. Le società di titoli che facevano le doppie chiusure e finanziavano un affare con i proventi di un altro sono praticamente in nessun posto da trovare ora. Tuttavia, c'è un modo per vendere all'ingrosso e capovolgere le proprietà con chiusure back-to-back senza usare i propri soldi.
Naturalmente, il primo requisito è che tu abbia un accordo di flip all'ingrosso redditizio. Devi avere la prima proprietà acquistata al giusto prezzo e un investitore pronto a comprarlo da te con un buon profitto. Il profitto deve essere sufficiente a coprire una commissione che sarà richiesta per poter utilizzare i soldi di altre persone per ottenere la prima operazione chiusa in modo da poter chiudere la seconda vendita al proprio investitore.
Il finanziamento transazionale è il processo per ottenere un prestito a brevissimo termine per finanziare un accordo con una chiusura di follow-up per vendere la proprietà lo stesso giorno o entro 24 ore di solito. Un prestatore transazionale metterà i fondi con la società del titolo che è necessaria per chiudere il primo affare.
Una volta che l'accordo si chiude, si passa al secondo affare, di solito in programma proprio dietro di esso. La dichiarazione di chiusura per tale accordo rifletterà un pagamento al prestatore transazionale per l'importo che hanno prestato sul primo contratto più la loro commissione. Questo di solito è un minimo di $ 2.500 e può anche essere basato su una percentuale dell'importo prestato. Ottieni il saldo e i tuoi profitti.