La verità è che il tasso annuo effettivo può effettivamente essere un ottimo indicatore del costo della nuova ipoteca. Può anche portarti rapidamente fuori strada se non hai una comprensione di come usarlo correttamente come strumento di confronto.
Molti confondono l'APR e il tasso di interesse, che è uno dei maggiori errori che puoi commettere. Il tasso di interesse e il TAEG sono animali molto diversi. Altri non riescono a considerare il prodotto ipotecario utilizzato, l'acconto applicato e altri fattori che contribuiscono tutti al calcolo del tasso percentuale annuale.
Quindi, qual è esattamente l'APR e dovresti porre molta enfasi sul numero mentre prendi la decisione del mutuo? Sì e no.
Qual è la percentuale annuale (TAEG)?
In generale, il tasso percentuale annuo è espresso come il tasso di interesse periodico moltiplicato per il numero di periodi di capitalizzazione in un anno (noto anche come tasso di interesse nominale); poiché il TAEG deve includere determinati oneri e commissioni senza interessi, richiede un calcolo più dettagliato
Come un tasso di interesse, l'APR è espresso in percentuale. La legge sulla verità federale in materia di prestiti richiede che ogni accordo di prestito al consumo comunichi l'APR.
Tutti i creditori devono seguire le stesse regole per garantire l'accuratezza del TAEG.
Detto questo, essere obbligati a fare qualcosa e farlo non sono sempre la stessa cosa. Il tasso percentuale annuale è un numero notoriamente difficile da calcolare. Se sei curioso di sapere quanto complesso possa essere il calcolo del tasso percentuale annuale, controlla il sito web della FDIC.
In generale, il tasso percentuale annuo (APR) che vedi nelle tue informazioni sui mutui ipotecari è calcolato includendo le commissioni di mutui ipotecari e altri elementi che influenzeranno il tuo pagamento mensile - come l'assicurazione ipotecaria privata o PMI. Non considera i pagamenti mensili sull'assicurazione dei proprietari di casa o sulle tasse di proprietà.
Il TAEG deve essere comunicato al mutuatario entro 3 giorni dalla richiesta di un mutuo. Queste informazioni vengono in genere spedite al mutuatario e l'APR è riportato nella dichiarazione di trasparenza del prestito, che include anche un piano di ammortamento.
I regolamenti stabiliti dal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hanno posto una nuova enfasi sul rendere i calcoli APR più facilmente comprensibili e più accurati.
Altri punti regolatori di nota:
L'APR deve essere divulgato entro tre giorni dal ricevimento della domanda da parte del mutuatario.
L'APR può cambiare fino all'8% dell'uno percento prima del pagamento senza richiedere la divulgazione da parte del mutuante.
L'APR è considerato accurato se non supera l'1/8 dell'uno percento al di sopra o al di sotto del tasso che verrebbe calcolato secondo il metodo ufficiale.
Ciò non garantisce tuttavia la precisione APR per tutto il tempo. I prestatori senza scrupoli sono, per la maggior parte, passati dall'industria, ma l'errore umano è sempre un fattore da considerare.
Gli ufficiali di prestito sono oberati di lavoro e la tecnologia a volte fallisce anche. O potrebbe causare una discrepanza APR.
A differenza del tasso di interesse, il TAEG include i seguenti costi e commissioni nel calcolo:
Punti di sconto
Assicurazione ipotecaria privata
Costi di origine del prestatore
Quelli sono tre secchi distinti e quello più spesso erroneamente è l'assicurazione di mutuo privata. Il secondo aspetto più confuso dei calcoli di APR ipotecari sono le tasse di origine del mutuante.
Questi includono le spese di terze parti per i rapporti di credito e altre richieste specifiche di prestito, ma anche i costi di sottoscrizione, elaborazione e altre tariffe spazzatura sia grandi che piccole.
Se stai abbassando meno del 20%, probabilmente avrai PMI. Dal momento che PMI è basata sul rischio sui mutui convenzionali Fannie Mae e Freddie Mac, essa varierà da cliente a cliente e da proprietà a proprietà.
I prestiti FHA sono più diretti. Offrono un tasso forfettario per l'assicurazione dei mutui sulla maggior parte dei loro prestiti. Il tasso è superiore a quello delle PMI tradizionali e può gonfiare in modo significativo il tuo APR.
Come si dovrebbe pesare APR quando si confrontano i prestiti
Quando si considera un nuovo APR ipotecario dovrebbe essere solo uno dei numerosi fattori che si pesa.
Chiaramente, l'accessibilità del pagamento mensile del mutuo è in cima alla lista. Ma la considerazione forte per il giusto termine di prestito e il tipo di mutuo per la tua situazione sono anche i principali attori.
Se speri di ridurre al minimo il tuo acconto, puoi aspettarti di avere un tasso percentuale annuale più alto. L'importo che metti giù influisce sul tuo rischio per il creditore e quindi la tua assicurazione ipotecaria sarà più alta.
I premi assicurativi ipotecari più elevati equivalgono a un tasso percentuale annuale più elevato quasi ogni volta.
Tutto sommato, APR può essere uno strumento eccellente per gli istituti di credito ipotecari se ti assicuri di confrontare sempre le mele con le mele.