Possiamo iniziare affermando che tutti i requisiti di un BPO drive-by farebbero parte di un BPO interno. Tuttavia, un BPO interno potrebbe richiedere di verificare cose come metratura e numero di stanze piuttosto che stimarle. Naturalmente, ci sarà un obbligo per le foto delle stanze interne della casa. Spesso il creditore richiederà anche le foto di eventuali danni significativi o riparazioni necessarie.
Il rappresentante del prestatore ordina il BPO da un intermediario immobiliare locale , stabilisce un'aspettativa di tempo per la sua consegna e impone moduli specifici e requisiti fotografici. Sono molto specifici e non pagheranno il BPO a meno che i moduli e le foto non soddisfino i requisiti. Il BPO interno non è ordinato a meno che il creditore non sia ragionevolmente certo che il mutuatario non stia più occupando la proprietà o abbia dato un permesso specifico. Un incontro ostile non è l'obiettivo di nessuno. Anche così, un agente immobiliare dovrebbe verificare che il proprietario abbia dato il permesso e se lo sta aspettando o ha abbandonato la casa.
A meno che la casa non sia occupata, un BPO interno probabilmente coinvolgerà il contatto con il proprietario della casa o un inquilino. Se il BPO è a fini di rifinanziamento, questo probabilmente non sarà un problema o un problema. Tuttavia, se esiste una situazione di preclusione, occorre prestare attenzione nelle situazioni di contatto personale. Diversi istituti di credito e società di attenuazione delle perdite avranno politiche diverse a tale riguardo.
Ovviamente, la situazione migliore sarebbe che ti aspettassi e trattato con cortesia.
Come abbiamo detto, svolgerete sicuramente tutte le attività coinvolte in un BPO drive-by e aggiungerete alcuni o tutti i seguenti elementi:
- Misura della stanza individuale. Esistono procedure con cui gli agenti immobiliari sono familiari per misurare le stanze. Normalmente questo sarebbe su una valutazione precedente e non richiesto, ma a volte il mutuante vuole assicurarsi che non siano state apportate modifiche significative all'interno.
- Misura complessiva del metraggio. È possibile che il mutuatario possa aver aggiunto su una metratura che potrebbe rendere la casa più preziosa. Il creditore vorrà sapere questo.
- Ispezione delle condizioni delle caratteristiche interne. Questo è l'elemento più importante, poiché a volte quando un mutuatario sa che sta per pignorare, può liberare la casa e strappare fuori infissi e cose che possono vendere o portare a un'altra proprietà.
- Aggiustamenti di valore più approfonditi in comparabili. Se l'agente è tenuto a fornire vendite di proprietà comparabili nei propri documenti, lo farebbe e potrebbe essere chiesto loro di adeguarsi ai prezzi di vendita. Spesso è necessaria una CMA formale completa, un'analisi comparativa del mercato, ma devono essere apportate modifiche per i danni o per i requisiti significativi di riparazione.
- Foto individuali del danno interno Qualsiasi danno sarà documentato con foto.
- Stime di riparazione A volte all'agente verrà chiesto di far riparare le persone per stimare il danno.
- Stime di pulizia o di cestinazione. Sarà necessario un preventivo del costo per rimuovere oggetti personali e cestino e pulire la proprietà.
Naturalmente, nei BPO interni, è richiesto più lavoro, quindi la compensazione è maggiore. La società ordinante potrebbe richiedere altri servizi, quindi è difficile stimare ciò che si sarebbe pagato.
Tuttavia, l'intervallo di pagamento per i BPO interni è spesso compreso tra $ 100 e $ 175. I servizi aggiuntivi che potrebbero essere richiesti, spesso prepagati dal broker, sono:
- Serrature ri-chiave.
- Winterization.
- Rimozione dei rifiuti
- Cura del prato e rimozione della neve.
- Riparazioni di danni.
- Proteggere la proprietà
- Imbarco sulla proprietà.
Generalmente, il cliente BPO richiederà che il broker immobiliare paghi queste spese di tasca propria. Il rimborso può richiedere spesso da 30 a 60 giorni. Quando i pignoramenti sono ad alto volume, molti professionisti del settore immobiliare generano ottimi introiti da BPO. Il broker dovrebbe avere buone pratiche di fatturazione e follow-up al fine di mantenere la redditività.
Spesso, ai professionisti del settore immobiliare non piace fare i BPO, ma li fanno per avere la traccia interna per ottenere la quotazione dal prestatore dopo la preclusione.
Ciò pone sicuramente qualche ulteriore pressione sul professionista immobiliare per fare un BPO accurato. Se in seguito ottengono la quotazione e raccomandano un prezzo di listino molto diverso, può essere negativo per il loro rapporto con il creditore.