Susan Dawson, partner di Waltz, Palmer e Dawson, LLC, discute le domande che dovreste porvi prima di firmare un contratto di affitto commerciale.
1. Ho letto e capito l'intero leasing?
Sì, è necessario leggerlo.
Lo so, è un documento molto lungo (e affrontato, non molto interessante), ma è necessario sapere cosa contiene.
Controlla i termini. Non dare per scontato che abbiano capito bene. Assicurati di controllare la data di inizio, la data di fine, l'affitto, l'escalation dell'affitto e qualsiasi altro termine speciale che hai negoziato. Inoltre, assicurati di sapere cosa sei obbligato a fare.
Che cosa è obbligato a fare il proprietario? Puoi terminarlo? Assicurati di sapere in cosa ti stai cacciando.
2. Ho negoziato il miglior accordo possibile?
Solo perché ti hanno dato un contratto d'affitto, non significa che la tua trattativa sia finita. Molti dei termini del contratto di locazione sono ancora negoziabili. Quando lo leggi, fai un elenco di tutte le disposizioni che non ti piacciono e invialo al proprietario. Potresti essere sorpreso da quanto sono disposti a cambiare.
3. Ho la mia struttura aziendale in atto?
Se vuoi essere protetto da quella shell aziendale , assicurati che sia al suo posto.
Assicurati di avere i tuoi Articoli di costituzione per una società o gli articoli di organizzazione (alcuni stati chiamano questi documenti certificati) per un LLC indietro dal Segretario di Stato prima di firmare.
4. Comprendo la terminologia del leasing?
Ad esempio, la maggior parte dei contratti di locazione utilizza il termine "CAM" che sta per "Manutenzione area comune".
Dovresti assegnare una percentuale della CAM che sei responsabile in base alla percentuale dell'edificio che stai affittando.
Assicurati che la percentuale sia basata sulla dimensione dell'edificio e non vari in base a quanto viene affittato.
5. Ho preso in considerazione la richiesta di un contratto di CAM Stop?
La maggior parte delle locazioni in questi giorni sono "triple net" (significa che si paga l'affitto, più la quota proporzionale di CAM e le tasse di proprietà per la proprietà).
Puoi chiedere al padrone di casa un affitto CAM Stop, nel senso che paghi solo l'aumento delle tasse CAM e delle tasse di proprietà sopra l'anno di leasing iniziale (spesso chiamato "anno base").
Mentre il padrone di casa può aumentare il tasso di noleggio di base, ci vuole un sacco di "tassa misteriosa" fuori dall'affitto. In alternativa, chiedere un cap sul CAM in modo che non possa aumentare di oltre una certa percentuale negoziata.
6. Ho letto la definizione CAM?
Questa è probabilmente una delle sezioni più confuse del contratto di locazione e sarete sorpresi da quanto state pagando. Assicurati di non pagare per le cose che riguardano gli sforzi di marketing del proprietario o le spese legali associate alla negoziazione di altri leasing.
Altre cose che potresti voler colpire sono le spese amministrative superiori al 3%, il pagamento di benefici per i dipendenti del proprietario, i costi di costruzione per le altre unità di leasing.
Maggiori informazioni sulla negoziazione dei termini CAM.
7. Qual è la mia responsabilità per le spese in conto capitale?
Le " Spese in conto capitale " quando utilizzate in un leasing commerciale si riferiscono in genere a maggiori spese strutturali, ovvero tetto, fondazione, HVAC (riscaldamento, ventilazione, condizionamento dell'aria) e altre importanti riparazioni / sostituzioni.
Ciò che è "standard" è diverso da città a città e proprietà a proprietà, ma in genere consiglio ai clienti di non firmare alcun contratto di affitto che sposta l'onere di questi costi di riparazione o di sostituzione per l'inquilino. Se il proprietario sta richiedendo il pagamento di questi costi, ci sono dei compromessi.
Ad esempio, se il leasing indica che sei responsabile della riparazione e sostituzione HVAC, suggerisci al proprietario di "sostituirlo" e che l'obbligo di riparazione è limitato a un contratto di manutenzione, forse due volte all'anno, e che sei responsabile per tutte le riparazioni generali fino ad un determinato importo massimo annuale.
8. La locazione è assegnabile ?
Controlla se il proprietario ha il diritto di recedere dal contratto di locazione nel caso tu chieda un incarico; cioè, per qualcun altro a prendere in leasing se vendi l'attività. Per molte aziende, la tua posizione è un grande pezzo del suo valore.
Se il proprietario ha il diritto di rescindere il contratto d'affitto una volta che chiedi un incarico, questo potrebbe uccidere la vendita. Chiedi al proprietario di rimuovere questa disposizione o di permetterne la modifica in modo che non si applichi in caso di vendita della tua attività. Comprendere che il proprietario vorrà comunque il diritto di rifiutare l'incarico se il nuovo inquilino non è finanziariamente accettabile.
9. Avrò bisogno di una garanzia personale ?
Se riesci a farla finita con la firma di un contratto di locazione senza garanzia personale, sei estremamente fortunato. La maggior parte dei proprietari in questi giorni non firmerà se non si garantisce personalmente il contratto di locazione. Ma le garanzie sono negoziabili.
Prendi in considerazione la possibilità di fornire una garanzia per solo una parte della durata del leasing, diciamo la metà. O negoziare per una garanzia che dura solo da 6 a 12 mesi dopo la conclusione, piuttosto che il resto della durata del leasing.
10. Sono realista?
Se il tuo leasing costituisce il 3% di una proprietà più grande, il proprietario sarà molto più improbabile negoziare con te che se il tuo spazio è del 25% o più. Per capire veramente quali articoli sono importanti da negoziare, considera l'assunzione di un avvocato per rivedere il documento e aiutarti nelle trattative.
Il tuo leasing può sembrare incredibilmente unilaterale e oneroso, ma ci sono alcune ottime ragioni per molte di quelle disposizioni e un avvocato può aiutarti a decidere quando tagliare e correre e quando ne vale la pena.
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