Un business operativo non è immobiliare e non dovrebbe essere venduto come questo
La vendita di un'attività lavorativa , anche quando sono inclusi gli immobili, richiede un approccio alla valutazione molto diverso. Troppo spesso gli agenti immobiliari e gli intermediari non si rendono conto della differenza, in quanto non ricevono molte richieste per questo tipo di transazione.
Quando un imprenditore possiede anche l'immobiliare, vorranno chiudere l'attività e vendere l'immobile o vendere entrambi . Gli agenti immobiliari e gli intermediari sono tentati di elencarli entrambi insieme e questo può essere un errore.
Un'azienda operativa è un animale molto diverso dagli immobili in cui risiede. Esistono anche accordi contrattuali molto diversi per trasferire le attività aziendali. Non sono come proprietà reali e possono contenere garanzie di volume e dati demografici esistenti su clienti / clienti. I parametri di valutazione sono molto diversi, poiché le attività lavorative avevano considerazioni di "buona volontà", nonché accordi contrattuali ed eventualmente fornitori esistenti. A volte non possono passare ad un nuovo proprietario.
Professionisti del settore immobiliare
I professionisti del settore immobiliare, in particolare quelli della nicchia commerciale, hanno le conoscenze e le competenze per analizzare i redditi e le spese di affitto, presentandoli al cliente / cliente per il processo decisionale. Dove possono fallire è l'analisi di un business da una prospettiva finanziaria. C'è molto sotto la superficie, e l'esame di un conto economico e di uno stato patrimoniale non inizia a comprendere i fatti reali.
Nell'area rurale in cui pratico, un agente immobiliare aveva elencato un'azienda in vendita, e questo era senza proprietà immobiliari. L'edificio è stato affittato. Avendo un cliente interessato, ho chiamato e chiesto i dati finanziari, ricevendo un conto profitti e un bilancio. Ho richiamato e ho chiesto una ripartizione del flusso di cassa.
Il broker non sapeva davvero cosa stavo richiedendo.
Il conto economico di un'impresa è spesso molto diverso dal flusso di cassa ; basta chiedere un agente IRS. Uno dei vantaggi di possedere un business è ottenere alcune interruzioni deducendo le spese come attività che sarebbe altrimenti personale. Non stiamo parlando necessariamente di attività illegali o di elusione fiscale. Un esempio potrebbe essere deduzioni per un veicolo e il suo costo di funzionamento, in quanto può essere utilizzato sia per le attività personali che di business.
Era un cattivo servizio per il suo cliente elencare i suoi affari quando il più elementare dei requisiti non era nella sua base di conoscenze. Qualsiasi buon broker commerciale richiederà un'analisi del flusso di cassa dal proprio cliente come uno dei documenti finanziari più importanti. Le rettifiche al valore dell'attività sono effettuate in base agli elementi del Flusso di cassa , tra cui:
- Fogli di calcolo dettagliati di tutte le entrate
- Dettaglio di tutte le spese
- Quali spese stanno effettivamente andando a vantaggio del proprietario
- Un aggiustamento di nuovo al reddito per quelle spese di beneficio del proprietario che andranno via (non le spese al nuovo proprietario)
- Un'aggiunta alle spese per i costi a carico del proprietario che richiederà all'acquirente un nuovo aumento delle spese (proprietario gestito / acquirente assumerà il manager)
In una precedente carriera di vita, ho venduto un'azienda ad una società che pubblicava sul New York Stock Exchange.
Hanno mandato una squadra di revisori che ha trascorso diverse settimane, verificando soprattutto i miei flussi di cassa. Un esempio di spesa del proprietario che stava andando via era la mia spesa per il camion. La società mi ha fornito un veicolo, tutte le spese, la manutenzione e il carburante inclusi. Hanno aggiunto quella spesa e aumentato il valore della mia attività, poiché non era una spesa vera che avrebbero dovuto pagare dopo l'acquisto.
Come ho affermato nella lista degli articoli, se il proprietario venditrice gestiva anche l'attività e non si pagava uno stipendio del tasso di mercato, allora l'acquirente avrebbe dovuto aggiustare la propria valutazione del business al ribasso a causa della necessità di assumere un manager a stipendio del mercato.
Come potete vedere, ci sono una serie di fattori che rendono la valutazione di un'azienda operativa molto diversa dalla vendita di immobili. E non siamo neanche entrati nell'inventario.
Un altro aspetto della valutazione aziendale sono i diversi modi in cui viene calcolato a seconda del settore o del tipo di attività.
È chiaro che la maggior parte dei professionisti del settore immobiliare non dovrebbero essere coinvolti nella mediazione delle imprese operative, a meno che non dispongano dell'esperienza e delle competenze per farlo. Un approccio migliore sarebbe quello di collaborare con un broker di affari che non fa attività di intermediazione immobiliare. Sarà una relazione reciprocamente vantaggiosa, con ognuno di voi che porta la massima esperienza e valore al cliente / cliente.