Come in tutte le proiezioni di trasferimenti immobiliari, dovremo sapere se stiamo distribuendo "attraverso" o "a" la data di chiusura, così come se stiamo usando un "anno di banchiere" di 360 giorni o un anno solare di 365 giorni.
I passaggi sono:
- Determina il numero di giorni dalla chiusura al giorno della scadenza della politica.
- Calcola il costo giornaliero dell'assicurazione.
- Moltiplicare il numero di giorni moltiplicato per giorno.
Facciamo un esempio di assicurazione. Un investitore immobiliare sta assumendo la polizza di assicurazione su una proprietà in affitto. Il premio annuale per la polizza è $ 1350. Il premio di polizza è stato pagato per intero il 12 febbraio e il closing è il 15 ottobre dello stesso anno. Stiamo utilizzando un calendario di 365 giorni all'anno e procedendo alla chiusura "attraverso". Ciò significa che il venditore paga per il giorno di chiusura.
- # di giorni dal 16 ottobre all'11 febbraio l'anno successivo è il seguente: 16 ottobre + 30 novembre + 31 dicembre + 31 gennaio + 11 febbraio = 119 giorni
- $ 1350 diviso per 365 giorni = costo giornaliero di $ 3,70
- $ 3,70 costo / giorno X 119 giorni = importo pro-quota di $ 440,30.
Tale importo sarà CREDITO al Venditore e DEBITATO all'acquirente.
Pro-razione e dichiarazione di chiusura
Perché ci sono articoli su una dichiarazione di chiusura della transazione immobiliare che deve essere proporzionale?
- Denaro in deposito a garanzia - a volte è necessario decidere se parte del denaro trattenuto in deposito a garanzia per spese deve essere restituito al venditore o rimanere in deposito a garanzia dell'acquirente.
- Assicurazione: i premi assicurativi vengono pagati in anticipo, quindi il venditore ha pagato un intero anno di assicurazione. Alla chiusura, parte di quel premio in denaro viene restituito al venditore per il resto dell'anno in cui non saranno proprietari della proprietà.
- Tasse di proprietà - Come l'assicurazione, ma funziona nell'altro modo. Supponiamo che tu stia chiudendo a giugno e che le fatture fiscali per quest'anno siano disponibili a novembre per il pagamento entro il 1 ° gennaio. L'acquirente sarà il proprietario al momento dell'imposta, ma non lo è per l'intero anno fiscale. Pertanto, il venditore dovrà l'importo dovuto tra la chiusura e la data di scadenza dell'imposta. Di solito, tale importo è accreditato al lato del compratore della dichiarazione alla chiusura e l'acquirente paga le imposte quando dovuto.
- Affitti - Nella maggior parte dei casi, le proprietà locative pagheranno gli affitti pagati per il mese all'inizio del mese. Quindi, se l'affare si sta chiudendo il 15 del mese, il venditore è stato pagato per l'intero mese, ma solo la metà è dovuta. All'acquirente verrà accreditato l'importo degli affitti per gli ultimi 15 o 16 giorni del mese.
- Pagamenti di leasing commerciali - Esistono diversi tipi di leasing con diverse strutture di pagamento. È complicato, ma una chiusura richiederà la pro razione di quanto è dovuto al venditore per il periodo di proprietà e il resto appartiene al nuovo proprietario.
- Locazioni di fattorie e ranch - Spesso le aziende agricole e i ranch possono affittare terreni da un vicino o dal governo per il pascolo. Se è così, qualsiasi pagamento anticipato che si applica al momento dopo la chiusura dovrà andare al venditore, in quanto non sono più proprietari. Il compratore sarà responsabile per questo.
È importante sapere che si tratta di pratiche accettate, ma alcune di esse possono essere negoziate come parte del contratto di acquisto. Non sono rivestiti di ferro. In particolare con la proprietà commerciale, un professionista del settore immobiliare può essere prezioso per i propri clienti indicando le aree dell'accordo che potrebbero essere negoziate se hanno raggiunto un punto morto di stallo.