Nozioni di base sul contratto forfettario
Un contratto a somma forfettaria o un contratto a somma stipulata richiederà che il fornitore accetti di fornire servizi specifici per un prezzo stabilito o fisso. In un contratto a somma forfettaria, il proprietario ha sostanzialmente assegnato tutti i rischi all'appaltatore, il quale a sua volta può pretendere di chiedere un ricarico più elevato per occuparsi di imprevisti. Un fornitore che viene assunto in base a un contratto in capitale sarà responsabile della corretta esecuzione del lavoro e fornirà i propri mezzi e metodi per completare il lavoro. Questo tipo di contratto di solito viene sviluppato stimando i costi di manodopera, i costi dei materiali e aggiungendo un importo specifico che coprirà il sovraccarico e il margine di profitto dell'appaltatore .
L'ammontare di spese generali calcolato in base a un contratto a forfait varia da costruttore a costruttore, ma si baserà sullo studio di valutazione del rischio e sull'esperienza lavorativa. Tuttavia, la stima di un costo generale molto elevato può portare l'appaltatore a presentare maggiori costi di costruzione al proprietario del progetto.
L'esperienza del contraente determinerà in che modo il loro profitto stimato sarà effettivamente; inoltre, un lavoro mal eseguito e a lungo ritardato aumenterà i costi di costruzione e alla fine diminuirà il profitto del contraente.
Quando utilizzare questo tipo di contratto
Un contratto forfettario è un ottimo accordo contrattuale da utilizzare se il lavoro richiesto è ben definito e vengono completati i disegni costruttivi .
L'accordo forfettario ridurrà il rischio del proprietario e il contraente ha un maggiore controllo sulle aspettative di profitto. È anche una scelta preferenziale quando le condizioni stabili del terreno, gli studi di pre-costruzione completi e le valutazioni sono completati e l'appaltatore ha analizzato tali documenti. Il contratto a somma stipulata potrebbe contenere, quando le parti convenute, determinati prezzi unitari per articoli con quantità indefinite e indennità per coprire qualsiasi condizione imprevista. Il tempo per assegnare questo tipo di contratto è anche più lungo; tuttavia, ridurrà al minimo gli ordini di cambiamento durante la costruzione.
Vantaggio in conto capitale
Un contratto forfettario offre i seguenti vantaggi:
- Basso rischio per il proprietario.
- Costi di costruzione "fissi".
- Riduci al minimo gli ordini di cambiamento.
- La supervisione del proprietario è ridotta rispetto al tempo e al contratto materiale .
- Il contraente proverà a completare il progetto più velocemente.
- Accettato ampiamente come metodo di contrattazione.
- L'analisi delle offerte e il processo di selezione è relativamente facile.
- L'appaltatore massimizzerà la sua produzione e le sue prestazioni.
Svantaggi a forfait del contratto
Sebbene i contratti forfettari siano l'opzione standard e preferita per tutti gli appaltatori, potrebbero anche avere alcune limitazioni:
- Presenta il più alto rischio per l'appaltatore.
- Le modifiche sono difficili da quantificare.
- Il proprietario potrebbe rifiutare le richieste di ordine di modifica.
- Il progetto deve essere progettato completamente prima dell'inizio delle attività.
- I progressi della costruzione potrebbero richiedere più tempo rispetto ad altre alternative contrattuali.
- L'appaltatore sceglierà i propri mezzi e metodi.
- Prezzi contrattuali più elevati che potrebbero coprire condizioni impreviste.
Elementi critici a somma forfettaria
I contratti forfettari sono un ottimo strumento per lavori più piccoli e progetti abbastanza semplici. Tuttavia, i contratti a somma forfettaria potrebbero alla fine produrre grandi controversie e rivendicazioni derivanti dai documenti contrattuali . I fattori di discussione più comuni sono:
- Offerte sbilanciate: alcuni progetti potrebbero richiedere la produzione di una domanda di pagamento utilizzando quantità unitarie e prezzi unitari. Molti appaltatori produrranno un'offerta squilibrata aumentando i prezzi unitari sugli articoli da completare all'inizio del progetto, come la mobilitazione, le assicurazioni e le condizioni generali, e abbassando i prezzi unitari sugli articoli necessari nelle fasi successive.
- Ordini di cambiamento: se il proprietario produce o riceve una proposta di ordine di modifica da parte del contraente, la quotazione del prezzo potrebbe essere contestata. Il proprietario potrebbe appellarsi al fatto che la modifica richiesta fosse già coperta dalle clausole contrattuali. È importante preparare clausole contrattuali specifiche che specifichino in che modo verranno gestiti gli ordini di cambiamento e in che misura il contraente può richiedere il ritardo dei danni.
- Scope e modifiche del design: un appaltatore può suggerire modifiche del design in base alla sua esperienza. Le disposizioni contrattuali dovrebbero essere chiare sul modo in cui tali cambiamenti saranno affrontati e su come tali costi saranno suddivisi o su chi sarà responsabile dell'impatto economico delle modifiche proposte.
- Completamento anticipato: i contratti forfettari potrebbero includere un indennizzo anticipato per l'appaltatore. Il completamento anticipato potrebbe produrre maggiori risparmi per il proprietario del progetto; tuttavia, tali clausole potrebbero essere esplicite nel contratto di costruzione.